（2014）丰民初字第1732号
裁判日期: 2014-10-11
公开日期: 2014-12-15
案件名称
柳绍江、孙秀芹与张秀荣、唐山军安房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
唐山市丰南区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳绍江,孙秀芹,张秀荣,唐山军安房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
河北省唐山市丰南区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第1732号原告（反诉被告）柳绍江。原告（反诉被告）孙秀芹。委托代理人云海军，河北燕南律师事务所律师。被告（反诉原告）张秀荣。委托代理人张振东，河北高阶律师事务所律师。被告唐山军安房地产开发有限公司。法定代表人韩义杰，总经理。委托代理人陈君、芦铁斌，该公司法律部职员。原告（反诉被告）柳绍江、孙秀芹与被告（反诉原告）张秀荣、被告唐山军安房地产开发有限公司（以下简称军安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘子良、王淑芬、杨立鑫依法组合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柳绍江，柳绍江、孙秀芹委托代理人云海军，被告（反诉原告）张秀荣的委托代理人张振东，被告军安公司法定代表人韩义杰的委托代理人陈君、芦铁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳绍江、孙秀芹诉称，2009年8月27日，原告与被告军安公司达成口头商品房买卖合同，约定原告购买被告军安公司开发建设的坐落在丰南区青年路的295-26号商业房，每平方米5800元，房屋价款为人民币83万元（分别通过银行转账交付公司法定代表人乔长顺60万元、公司员工张秀荣23万元）。被告军安公司为原告出具了收据。还约定2013年8月28日前办理房屋所有权证及土地使用权证。交付房款23万元当天，二被告约定由原告和被告张秀荣签订购房协议，约定由被告张秀荣负责办理房产证、土地证过户的所有费用。2010年3月24日，原告与被告张秀荣到房管部门办理房屋所有权转移登记手续，张秀荣在转移登记手续上已经签字，因契税过高，张秀荣拒绝交付契税，导致无法办理房产转移。经了解，被告张秀荣在原告购买所争议的房产以前已经��被告军安公司签订购买合同，并办理了相关的产权登记手续。而且，被申请人张秀荣仍然主张所争议房产归其所有，不配合申请人办理房产变更手续，导致无法办理房产变更登记。故请求解除原告与二被告房屋买卖合同，判令二被告返还购房款83万元，赔偿损失约32万元，二被告互负连带责任。被告军安公司辩称：一、原告在诉状中对基本事实的陈述虚假、明显荒谬、且自相矛盾。原告诉称：“2009年8月27日，原告与被告军安公司达成口头商品房买卖合同，约定原告购买被告军安公司开发建设的坐落在丰南区青年路的295-26号商业房，每平方米5800元，房屋价款为人民币83万元。同时还约定了2013年8月28日前给原告办理房屋所有权证和土地使用权证……”等相关内容。可试问，对于需要确定诸多如购买人身份、商业房开发单位、商业房的坐落位置、商业房单价、商业房��价、办理商业房权属的时限等等合同要素，在现实生活中有哪些人能够以口头方式进行约定，仅凭记忆予以确定和约束？对于普通民众而言，购买房屋是人生的重大事项，而购买商业房更具有投资的属性，稍具有正常思维的人为了保障权益、降低风险，都会选择签订书面合同并妥善保存。原告是完全民事行为能力人，怎么会违背社会常理，仅以口头形式约定重大的购买商业房之事情？原告虽陈述其与军安公司达成口头商品房买卖合同，但提交的证据却是其与张秀荣签订的书面商品房买卖合同，这不仅签约的形式截然不同，而且对应的合同主体更是存在着法人单位与公民自然人的巨大差别。二、针对涉案房屋，答辩人从未与原告签订过任何形式的商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”这充分表明：只有订立书面的商品房买卖合同才是符合法律规范要求的合法缔约行为，才能受到法律的保护。另结合前述，关于口头签订商业房买卖合同的说辞更是完全违背普通民众的日常生活情理，根本无法操作。三、针对涉案房屋，答辩人更没有收取原告丝毫的购房款。唯一能与答辩人牵扯上联系的就是原告提交的两张《收据》，收据上印盖“军安公司财务专用章”，但通过该印章没有防伪编码，这与答辩人当时正常使用“军安公司财务专用章1302180006972”带有防伪编码，有着明显的差异，表明这两张收据的印章为虚假伪造之印章，该两张《收据》不具有真实性、合法性，根本就不能证明原告向答辩人履行了支付购房款的义务。另从原告提交的银行汇款流水明细，充分表明：原告支付的所谓购房款根本没有支付给军安公司的账户，而是支付给了乔长顺和张秀荣两个个人的银行卡号，虽然乔长顺当时是军安公司的法定代表人，但乔长顺更是张秀荣的刚刚协议离婚的丈夫，并且他们生育的女儿乔诗涵也由张秀荣在抚养。在利益的择取上，乔长顺和张秀荣两人具有更加紧密的利益共同指向。由此证明原告提交的两张《收据》也不具有能够证明原告向答辩人履行了支付购房款义务的关联性。四、原告与答辩人之间不存在商品房买卖的行为和事实，人民法院应依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释（2001）33号）第五条：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；”的规定，原告应当举证证明与答辩人之间“存在（有）商品房买卖合同”和“履行交付购房款”的基本事实。因原告未能提交与答辩人之间的商业房买卖合同，提交的却是其与张秀荣签订的商业房买卖合同，并且也是乔长顺和张秀荣两个个人收取的原告购房款。依据有关法律规定，人民法院应依法确认原告柳绍江、孙秀芹与答辩人之间不存在商品房买卖的行为和事实。应当驳回原告对答辩人军安公司的诉讼请求。五、原告与张秀荣之间存在着二手房买卖的行为和事实。通过原告提交的下列证据：张秀荣是涉案房屋的所有权人、原告与张秀荣签订的书面《商业房买卖合同》、原告向乔长顺和张秀荣分别支付购房款的银行转账凭证、原告一直实际占有使用涉案房屋的事实、原告在变更诉讼请求申请书中陈述“…2010年3月24日，被申请人张秀荣与申请人（指原告柳绍江、孙秀芹）到房管部门办理房屋所有权转移登记手续，张秀荣在转移登记手续上已经签字，因契税过高，张秀荣拒绝交付契税，导致无法办理房产转移登记手续。”能够充分表明，关于从签约到支付购房款，到交付房屋使用，又到办理过户，致引发纠纷等一系列的合同履约过程均发生在原告与张秀荣之间，与答辩人从来没有过有牵连。原告清楚地知晓他与张秀荣之间形成的是二手房买卖的行为和事实。六、原告主张解除房屋买卖合同，既无事实基础更无法律依据。首先，原告与答辩人之间根本就不存在房屋买卖合同，何来解除之说？其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通��到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，表明“合同解除权”本是当事人的合同履约权利，而不是诉讼请求权利。并且原告从未向答辩人发出过解除合同的书面通知，故不能引发相对方请求确认效力的诉讼行为的发生，故该诉请应予驳回。七、原告主张答辩人与张秀荣互负连带责任返还购房款和赔偿损失，不能成立。首先，通过银行转账凭证，可以确定原告支付的购房款分别支付给了乔长顺和张秀荣个人，答辩人从未收取过原告丝毫的购房款，无从谈起返还购房款和赔偿损失的事宜。其次，承担连带责任必须是在法律明确规定的特定情况下，例如担保行为。而本案根本就不属于此方面的法律属性，该主张明显荒谬且违法。八、本案存在着中止诉讼的法定情形。（一）两张《收据》所印盖的虚假“财务专用章”涉嫌伪造公司印章罪（针对伪造我公司印章的事情，2013年7月我公司曾向唐山市公安局路南分局刑事报案，该局刑警大队已立案受理目前处于初查阶段）；（二）在银行转账凭证明确确定张秀荣曾收取购房款的情况下，张秀荣却向原告出具其他单位的虚假收据，并在《民事反诉状》中仍拒不承认收取购房款，更拒绝给原告办理房屋所有权转移手续已涉嫌诈骗罪；（三）原告与张秀荣是否存在恶意串通，伪造收据，采用诉讼的手段实施（诉讼）诈骗的行为。依据有关法律规定，本案应暂时中止诉讼，移送公安机关。被告张秀荣辩称，一、坐落于丰南区青年路295-26号商业房合法所有人为张秀荣，因张秀荣与乔长顺曾系夫妻关系，张秀荣和乔长顺为军安公司的股东，张秀荣依据股东关系及权益而取得了该房产，是一个法定事实。二、张秀荣在原告与军安公司买卖房产初期，对买卖房产的事实并不清楚，在办理过户手续中是她唯一的签字，表明张秀荣认可了原告与军安公司买卖行为，当我们要求原告给付房款时，原告说将83万元购房款给付了军安公司，张秀荣没有拿到购房款，就终止了过户手续，原告向军安公司支付购房款损害张秀荣的合法权益，我们当时有意出售该房产，所以不论是在申请表签字或当庭，我们认为原告与被告军安公司之间的买卖行为有效。在事后，我们也见到了原告购买房产将购房款交付军安公司的证据，对给付购房款的事实予以认可，因军安公司为原告出具收据，但款项打入个人账户，打入乔长顺账户内的款项去向不清，打入张秀荣账户内的款项张秀荣并没有收到，当时该卡是以张秀荣的名义办理的卡，但是是军安公司进行使用，我方提出调取相关证据。三、针对原告的诉讼，我方提出如下意见：原告��诉请发生了变更，是原告的权利，但叙述的事实发生变更是不对的，原告所述是朝着对自己有利的事实而变化，我方认为应以以前的事实为准，之前诉请称是与军安公司达成买卖合同，之后又说是与军安公司和张秀荣共同达成买卖合同，如果原告知道该房产是张秀荣的，就应该直接与张秀荣进行交易。关于房屋的交付，原告是从军安公司取得，款项也是交付军安公司，从现有证据看，交易房屋的事实成立，军安公司也获得收益，现不应认定买卖协议无效。如果认定买卖合同无效，原告应将房屋返还张秀荣，军安公司应将购房款返还原告。军安公司无权要求中止本诉讼，是否涉及刑事犯罪，应有公安机关的结论，所以我方要求继续审理本案。反诉原告张秀荣反诉称，反诉人张秀荣系坐落于唐山市丰南区青年路295-26号商业房合法所有人。2010年3月，军安公司告诉反诉��，该房屋以83万元的价格卖给被反诉人柳绍江、孙秀芹。2010年3月24日，反诉人与被反诉人柳绍江、孙秀芹到当地房管部门办理房屋所有权转移手续，反诉人在签署《房屋所有权转移登记申请表》后要求被反诉人柳绍江、孙秀芹支付购房款，被反诉人柳绍江、孙秀芹称已将83万元购房款付给军安公司。因被反诉人与军安公司均未将购房款给付反诉人，所以后续的房屋过户手续一直没有办理。反诉人是该房屋的所有权人。该房屋已由被反诉人柳绍江、孙秀芹实际占有、使用并收益至今，应认定该房屋买卖行为有效，被反诉人应将83万元购房款给付反诉人。反诉人保留向被反诉人追索未付房款期间对房屋占有、使用、收益之责任。综上，请求依法确认房屋买卖行为有效，判令被反诉人给付反诉人83万元购房款。反诉被告柳绍江、孙秀芹辩称，反诉人的诉讼请求无事实及法律依据，不应得到支持。反诉状陈述称曾向柳绍江、孙秀芹要购房款无事实依据，张秀荣是争议房产的所有权人，但应提交合法取得该房产的证据，张秀荣曾是军安公司的股东，也是乔长顺的妻子，因此反诉人的主张不应支持。张秀荣在知道该房产登记在其名下，就不应该再将该房产以军安公司的名义出售给原告，张秀荣的行为存在欺诈行为。经审理查明，2009年8月20日，被告军安公司与被告张秀荣签订商品房买卖合同，被告军安公司将其开发建设的，坐落在丰南区丰南镇银城花园组团商业295-26号房屋，卖与被告张秀荣。双方于2009年8月30日申请办理房屋所有权转移登记，2009年9月7日，完成房屋所有权登记，登记房屋所有权人为被告张秀荣，房屋所有权证号为丰南区房权证丰南镇字第200903**号；同时，被告军安公司又与原告柳绍江、孙秀芹（二人为夫妻关系）达��商品房买卖口头协议，约定将上述房屋卖与二原告，房屋总价款为人民币83万元。原告柳绍江、孙秀芹通过银行分别于2009年8月27日汇入乔长顺账户60万元、2009年10月15日汇入张秀荣账户23万元。被告军安公司为原告柳绍江分别出具了购房款收据；2010年3月24日，以被告张秀荣为卖方，以原告柳绍江、孙秀芹为买方签订房地产买卖契约，约定张秀荣将上述房屋卖与柳绍江、孙秀芹，双方同意于2010年3月24日将房屋交付买方。当日，双方填写了房屋所有权转移登记申请表；2010年4月28日，被告军安公司出具的证明显示，以被告张秀荣为卖方，以原告柳绍江、孙秀芹为买方，位于丰南区丰南镇银城花园南组团商业295-26的房屋过户手续正在办理中。另查明，2000年8月24日，由中国房地产开发集团公司、中扶建筑实业有限责任公司分别出资300万元、700万元设立中房集团唐山军安��地产开发有限公司，注册资本1000万元，公司法定代表人吕哲林；2005年9月28日，中房集团唐山军安房地产开发有限公司名称变更为军安公司，投资人中扶建筑实业有限责任公司名称变更为中扶建设有限责任公司，公司法定代表人吕哲林变更为乔长顺；2008年4月15日，军安公司投资人中扶建设有限公司出资700万，变更为乔长顺出资700万；2008年6月6日，军安公司投资人中国房地产开发集团公司出资300万，变更为张秀荣出资300万；2010年1月25日，军安公司投资人乔长顺出资700万、张秀荣出资300万，变更为乔长顺出资10万元、刘得志出资690万、朱绘宇出资300万元；2010年9月29日，军安公司注册资本由1000万元，变更为5000万元，投资人刘得志出资690万元变更为3450万元，朱绘宇出资300万元变更为1500万，乔长顺出资10万变更为50万元；2012年9月6日，军安公司法定代表人为乔长顺变更为韩义杰。又查明，2010年6月30日，军安公司办理2009年度公司年检报告，及其以前各年度年检报告所用公章、财务专用章均无编码；2011年6月13日，被告军安公司办理2010年度公司年检报告，及其以后各年度年检报告所用公章为编码印章。以上事实有当事人陈述、购房款收据、银行凭证、房地产买卖契约、房屋登记资料、军安公司工商档案材料等证据予以证实。本院认为，被告军安公司以原告提供的收据所用“财务专用章”无防伪编码（1302180006972）为由，主张该“财务专用章”为假章的抗辩意见，经对该公司报送工商机关各年度年检报告所用印章审查，同时期该公司所用印章并无防伪编码，工商机关作为工商企业管理的职能机关，其审查确认的年检报告具有法定效力，故对军安公司为原告出具收据真实性予以认定。上述收据明确表述，“今收到柳绍江、孙秀芹交来丰南银城花园南组团商业295-26房款”60万元、23万元，上述购房款已通过银行存入乔长顺、张秀荣个人账户，因当时军安公司股东仅为该二人，乔长顺作为公司法定代表人，对公司经营活动具有当然的操控能力，房款既然给了公司股东，公司又出具了收据，故应确认原告已履行交付房屋价款的义务，原告柳绍江、孙秀芹与被告军安公司买卖房屋合同关系成立。公司作为具有企业法人资格的民事主体，并不因法定代表人及股东的变更而影响对外承担民事责任。由于军安公司2009年8月27日向原告交付第一笔购房款60万元时，隐瞒了被告军安公司已于2009年8月20日与张秀荣就同一房屋达成买卖房屋协议，并于2009年9月7日完成房屋所有权转移登记，形成一房二卖的事实，致原告与军安房地产公司房屋买卖合同房屋所有权转移登记无法完成，故应确认原告与军安公司的房屋��卖合同无效。2009年10月15日，被告军安公司为原告出具了23万元购房款收据，而款项存入了被告张秀荣名下银行账户，此时张秀荣已取得争议房屋的所有权证，由于个人银行账户具有专属性，控制权应仅为所有权人，无证据表明该款转交军安公司，故确认该购房款为张秀荣收取。2010年3月24日，原告与被告张秀荣就争议房屋签订房地产买卖契约，此时，被告张秀荣已取得该房屋所有权证书，而原告柳绍江、孙秀芹对该房屋登记于张秀荣名下已然明知，故确认原告柳绍江、孙秀芹与被告张秀荣签订房地产买卖契约为有效合同，双方应继续履行。综上，被告军安公司应返还原告购房款60万元，原告应向被告张秀荣履行购房款60万元。由于原告对争议房屋已实际占有使用，按损益相抵原则，故对其要求赔偿损失的主张不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条之规定，判决如下：一、被告唐山军安房地产开发有限公司返还原告购房款人民币60万元；二、确认原告柳绍江、孙秀芹与被告张秀荣买卖坐落于丰南区青年路的295-26号商业房（房屋所有权证号为丰南区房权证丰南镇字第200903**号）合同为有效合同；三、原告（反诉被告）柳绍江、孙秀芹给付反诉原告张秀荣购房款60万元；四、驳回原告柳绍江、孙秀芹的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12100元，由原告负担3353元、被告唐山军安房地产开发有限公司负担8747元。反诉案件受理费12100元，由原告柳绍江、孙秀芹负担8747元，被告张秀荣负担3353元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉费24200元，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长 刘子良审判员 王淑芬审判员 杨立鑫二〇一四年十月十一日书记员 王慧玲 来源：