（2014）嘉南民初字第2072号
裁判日期: 2014-10-11
公开日期: 2014-12-17
案件名称
凌惠裕与唐荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
凌惠裕,唐荣,方佩华,张黎亮
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉南民初字第2072号原告：凌惠裕。委托代理人：刘浩强、王坚。被告：唐荣。第三人：方佩华。委托代理人：金树虎。第三人：张黎亮。原告凌惠裕因与被告唐荣房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年8月8日受理后，依法由代理审判员白燕独任审判。本案审理过程中，方佩华申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许。经方佩华申请，本院依法通知张黎亮作为第三人参加诉讼。本案于2014年9月17日公开开庭进行了审理。原告凌惠裕及其委托代理人王坚、被告唐荣、第三人方佩华及其委托代理人金树虎、第三人张黎亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌惠裕起诉称，2014年7月8日，原、被告签订房屋转让合同一份，约定被告将位于嘉兴市文昌路延伸段、新3**国道口新月公寓42幢204室以及地下车库204c以603000元转让给原告，并约定定金为20000元。合同签订后，被告认为定金过低，要求支付30000元作为定金，原告予以同意，并于合同签订当日支付被告定金30000元。现被告不愿继续履行合同，故原告为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告双倍返还定金60000元；2.本案诉讼费由被告承担。被告唐荣答辩称，原、被告签订的房屋转让合同无效；原告并未将定金交付被告；合同签订后原告未能按照合同约定向被告交付购房款，被告不同意继续履行该合同。第三人方佩华起诉称，原、被告之间转让房屋的产权人系方佩华。原、被告是在未经产权人同意的情况下擅自订立合同处分产权人的财产，严重侵犯了产权人的合法权益。合同订立后，被告擅自将产权人的房屋权证交予第三人张黎亮，原告根据合同交付的定金也在第三人张黎亮处。故第三人提出如下诉讼请求：1.确认原、被告订立的合同无效；2。第三人张黎亮返还第三人方佩华房屋产权证书；3.第三人参加诉讼的诉讼费由原、被告以及第三人张黎亮承担。针对第三人的起诉，原告答辩称，原、被告双方订立的合同系双方真实意思的表示，应为合法有效，请求法院驳回第三人确认合同无效的诉请；原告不同意承担第三人参加诉讼的诉讼费用。被告答辩称，被告同意第三人的诉讼请求。被告当时擅自将房屋的产权证交于第三人张黎亮，未经得第三人方佩华的同意转让房屋，被告对第三人方佩华感到愧疚。第三人张黎亮答辩称，我是原、被告房屋转让的中介工作人员。关于房屋要转让的消息是被告提供给我们中介的。签订合同前一天下午，看了房子后原告当即表示愿意购买。被告打电话告诉他老婆即第三人方佩华有人要买房子的事情，由于被告自己说不清楚，我就帮他在电话里跟方佩华讲了，让他们带上房子的三证来签合同，方佩华说他们刚刚搬完家，要第二天才能带上权属证书过来。第二天签订合同，被告一人来了，只带来了房屋的所有权证书，原、被告便当场签订了房屋买卖合同。虽然被告不是房屋的登记所有人，但夫妻两个代签合同的也蛮多的，合同签订后原告交付了定金。刚开始约定是20000元，后来被告要求增加到30000元，原告支付了被告30000元，被告向原告出具了收条。后来我考虑到被告并非房屋登记所有人，且被告只带了一本证书，没有三证齐全，便暂时将该笔定金放在我这里保管，等被告三证都拿来后我再还给他，同时我给被告出具了收条。再后来方佩华说房子不卖了，就酿成了本案纠纷。我同意返还方佩华产权证。针对自己的诉讼主张，原告提供了下列证据：1.房屋转让合同1份，证明原、被告就转让房屋订立合同、约定各自权利义务的事实；2.收条1份，证明原告已支付了被告定金30000元的事实。被告质证后认为，对于上述证据的真实性均无异议，但张黎亮当场就将30000元拿走，并向我出示了收条，所以该笔钱我到现在没有拿到。被告为了支持其抗辩，向法庭提供下列证据：1.收条1份，证明原告交付的定金被张黎亮当场拿去了，被告认为双方的事情已经解决了，不存在继续买卖房屋的可能了。2．房屋转让合同1份，证明合同约定了原告应于2014年9月10日前向被告支付购房款83000元，但原告未能履行自己的付款义务就向法院起诉了。3.收条1份，证明张黎亮收到了被告诉争房屋的房产证。原告质证后认为，对于上述证据的真实性均无异议。鉴于上述证据中的收条系张黎亮出具的，本庭询问了张黎亮的意见，其对上述证据的真实性均无异议，但房产证系合同签订当天被告才拿来的。第三人方佩华为证明其主张，提供下列证据：诉争房屋的土地证、契证各1份，证明方佩华系诉争房屋的产权人。上述证据，原、被告以及第三人张黎亮均无异议。经审核，对于原、被告以及第三人提供证据的真实性本院均予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：被告唐荣与第三人方佩华系夫妻关系，双方于1995年登记结婚。位于嘉兴市文昌路延伸段、新3**国道口新月公寓42幢204室及车库204c房产登记所有人系方佩华，登记日期系2009年7月11日。被告唐荣向张黎亮所在的中介告知了欲出售嘉兴市文昌路延伸段、新3**国道口新月公寓42幢204室及车库204c房产的消息。原告在看房后当即表示愿意购买上述房屋。经过张黎亮与唐荣联系，原、被告以及第三人张黎亮于2014年7月8日签订了房屋转让合同，约定被告将上述房屋转让给原告，该房屋建筑面积127.19平方米，车库20.14平方米，产权证书编号为00322482，转让价款系603000元，合同签订之日支付定金20000元，于2014年9月10日支付购房款83000元，余款办理银行贷款等，在“其它约定事项”一栏里记载如下：原定金20000元后补10000元，共计30000元，如违约按30000元定金赔偿。合同订立后，原告当即支付被告定金30000元，被告亦向原告出具了定金收条。同日第三人张黎亮向被告出具了收条，表示收到“方佩华、唐荣现金30000元”，该笔款项现仍在张黎亮处。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中原、被告之间就涉案房屋转让达成了合意并订立了合同，双方意思表示真实，且合同内容未违反法律法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的法定情形，故该合同应自合同成立时便生效。现被告及第三人方佩华均以被告无权处分该房产为由主张原、被告双方签订的房屋转让合同无效，于法无据，本院不予支持，本院依法确认原、被告双方就转让涉案房屋订立的房屋转让合同合法有效。鉴于被告处分的房屋登记所有人系第三人方佩华，且方佩华表示对被告处分房屋不知情，也不同意将房屋转让，故本案房屋买卖合同因“所有权人”意愿阻却了物权变动的发生，况且被告也认为未经产权人同意而无法交付房屋，至于合同有效成立后不能履行，原告可要求被告承担违约责任或者选择适用定金罚则，现原告要求被告承担双倍返还定金的责任，未违反法律规定，本院予以支持。由于原告支付的定金30000元现在张黎亮处，故张黎亮应将该款项返还原告，并由被告另行支付原告30000元。被告虽抗辩其从未收到过定金故而不需承担定金罚则，然被告的抗辩与本院查明的事实不符，被告向原告出具了关于定金的收条，应视为被告向原告确认收到定金，虽然该笔款项随后交予了第三人张黎亮，但张黎亮阐述为了确保交易安全，以中介人员身份暂时代为保管该笔定金，并且愿意在被告提供完整的房屋登记证书的情况下立即返还被告，属于被告与张黎亮之间的约定，故被告的抗辩本院不予采纳。至于第三人方佩华主张张黎亮返还涉案房屋的产权证，张黎亮表示愿意返还，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告唐荣于本判决生效后十日内支付原告凌惠裕30000元；二、第三人张黎亮于本判决生效后十日内返还原告凌惠裕30000元；三、第三人张黎亮于本判决生效后十日内返还第三人方佩华房屋产权证（编号为嘉房权证禾字第××号）；四、驳回第三人方佩华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半后收取650元，由被告唐荣负担。第三人参加诉讼案件受理费减半后收取100元，由第三人方佩华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员 白 燕二〇一四年十月十一日书 记 员 姚李燕 来源：百度搜索“”