（2014）二中速民终字第0113号
裁判日期: 2014-01-09
公开日期: 2014-01-28
案件名称
刘宁与北京金地格林物业管理有限公司,张舒涵物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘宁,北京金地格林物业管理有限公司,张舒涵
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中速民终字第0113号上诉人（原审被告）刘宁，男，1968年1月1日出生，汉族，无职业，住天津市河西区陵水道云山里*号401。公民身份号码1201031968********。被上诉人（原审原告）北京金地格林物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111楼302室。法定代表人易晓辉，董事长。委托代理人刘信堞，男，该公司职员。原审被告张舒涵，女，1982年12月31日出生，汉族，无职业，住同上诉人刘宁。公民身份号码1201021982********。委托代理人刘宁，基本情况同上。上诉人刘宁因物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院于2013年10月14日作出的（2013）南民一初字第2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月6日受理，并依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2006年6月26日北京金地格林物业管理有限公司（以下简称“金地格林物业公司”）与金地（集团）天津房地产开发有限公司签订天津市前期物业管理服务合同，约定由金地格林物业公司自2006年6月26日开始对天津市津南区双港镇金地格林小城A区B区进行前期物业管理服务；竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.4元由业主缴纳，按月收取物业费，业主每月7日前交纳物业费，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。刘宁、张舒涵住宅为天津市津南区双港镇金地格林小城36-1-301号，房屋建筑面积为135.7平方米，刘宁、张舒涵每月应缴纳物业管理费为189.98元。刘宁、张舒涵办理入住收房手续。金地格林物业公司为刘宁、张舒涵居住的小区进行了物业管理服务，刘宁、张舒涵自2011年5月1日至2012年12月31日物业管理费一直未缴纳，2012年12月31日刘宁、张舒涵将天津市津南区双港镇金地格林小城36-1-301号出卖给他人，并办理过户手续。金地格林物业公司起诉至原审法院，请求判令刘宁、张舒涵给付物业费6079.06元及滞纳金1077.3元共计7156.66元。原审法院认为，物业服务收费是物业企业按物业服务合同约定，对房屋及配套设施设配和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。物业费一般包括：管理、服务人员的工资和按照规定提取的福利费，公共设施、设备日常运行、维修的保养费、办公费，物业管理单位固定资产折旧费、保险费、法定税金、利息等。金地格林物业公司与刘宁、张舒涵之间虽未直接签订物业管理服务合同，但金地格林物业公司与刘宁、张舒涵居住小区的开发商签订了前期物业管理服务合同，且金地格林物业公司实际履行了物业服务。根据金地格林物业公司提供的证据证实，合同明确约定了物业费及滞纳金的数额，刘宁、张舒涵应按前期物业服务合同履行其交纳物业服务费用的义务。关于刘宁、张舒涵主张金地格林物业公司服务管理不到位问题，只能反映金地格林物业公司对小区物业管理有小的瑕疵，不能证实金地格林物业公司未履行物业职责。金地格林物业公司对该小区实行了相关的服务，刘宁、张舒涵应缴纳相关的物业费用。刘宁、张舒涵住房建筑面积为135.7平方米，刘宁、张舒涵每月应缴纳物业管理费为189.98元。刘宁、张舒涵应交纳2011年5月1日至2012年12月31日的物业服务费3799.6元。对超出此时间部分物业管理费，应由该房新业主承担，故超出此时间部分物业管理费，不予支持。关于滞纳金问题，因金地格林物业公司对小区管理确有瑕疵，故对金地格林物业公司主张的滞纳金问题不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：“一、被告刘宁、张舒涵于本判决生效后3日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司2011年5月1日至2012年12月31日的物业费3799.6元。二、驳回原告原告北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告承担，该款原告已预交，被告于本判决生效后3日内给付原告25元。”一审判决后，刘宁不服，上诉至本院，请求：撤销原审判决，依法改判减免物业费700元。主要理由：金地格林物业公司未按照合同约定每年清洗楼宇外沿与窗户，故要求减免部分物业费。金地格林物业公司表示同意原审判决，不同意刘宁的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。原审被告张舒涵同意刘宁的上诉请求。二审期间当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，金地格林物业公司与刘宁、张舒涵居住小区的开发商签订了前期物业管理服务合同，该物业服务合同对业主具有约束力。现金地格林物业公司依约向刘宁、张舒涵提供了基本的物业管理服务，刘宁、张舒涵已实际接受该物业服务，应当履行给付物业服务费的义务。关于刘宁认为金地格林物业公司未依据合同约定对楼宇外沿及窗户进行清洁，要求减免物业费的主张，不符合物业服务合同的约定，同时原审法院已经考虑到该小区物业管理上的不足，对金地格林物业公司主张的滞纳金未予支持，故刘宁的该项主张无相应依据，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘宁负担。本判决为终审判决。审 判 长 乜 红代理审判员 赵 丽 芳代理审判员 王 晶二〇一四年一月九日书 记 员 张若宇速录员李仲 来源：