（2013）苏民终字第0243号
裁判日期: 2014-01-09
公开日期: 2014-12-06
案件名称
唐春秀与江苏昌润房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省高级人民法院
所属地区
江苏省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
唐春秀,江苏昌润房地产开发有限公司,杨伟胤
案由
建设用地使用权出让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）苏民终字第0243号上诉人（原审原告）唐春秀。委托代理人汤奇峰，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人周天，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏昌润房地产开发有限公司，住所地江苏省连云港市新浦区苍梧路35号山水丽景广场AB楼A座403室。法定代表人徐云生，该公司董事长。委托代理人徐沛亮，江苏维尔利律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）杨伟胤。上诉人唐春秀因与被上诉人江苏昌润房地产开发有限公司（以下简称昌润公司）、杨伟胤建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院（2012）连民初字第0012号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年8月9日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人唐春秀及其委托代理人汤奇峰、周天，被上诉人昌润公司法定代表人徐云生及其委托代理人徐沛亮到庭参加诉讼，被上诉人杨伟胤经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现以审理终结。原审法院经审理查明以下事实：2008年6月19日和9月10日，唐春秀分别取得原东海县浦南镇开发区东海南路东侧（现行政区划改为连云港市新浦区经济开发区道浦路东侧）地号05-40-432号14667.4平方米土地使用权和地号055000010003号40155.5平方米土地使用权及地上建筑物。2010年3月18日，唐春秀与杨伟胤签订《土地抵押借款合同书》一份，合同约定：唐春秀将地号05-40-432号14667.4平方米土地使用权、地号055000010003号40155.5平方米土地使用权和土地上四栋房屋（面积分别为3801.16㎡、3452㎡、1476.24㎡、3715.2㎡）作抵押，向杨伟胤借款1500万元。该《土地抵押借款合同书》杨伟胤未签名，唐春秀签名。当日，唐春秀书写借据一份，载明：今借杨伟胤480万元，定于年月日归还（日期未填写）。2010年3月-12月期间，唐春秀向江顺宝借款共计660万元。2010年4月12日，杨伟胤与吕海明签订协议一份，约定连云港佳泽投资担保公司代唐春秀向吕海明还款470万元。2010年5月30日，唐春秀书写借据一份，载明：今借到杨伟胤1500万元整，2011年5月30日前归还。2010年6月2日，杨伟胤代唐春秀偿还连云港汇顺商贸有限公司（唐春秀系该公司股东）欠江苏连云港东方农村合作银行通灌支行贷款，向连云港市新浦区人民法院交纳执行款4688879元，其中有徐云生代为付款300万元。2010年7月7日、12日，唐春秀分别向杨伟胤出具借条借款50万元和20万元；2010年9月20日，徐云生与杨伟胤共同出资成立昌润公司，注册资本1000万元，杨伟胤和徐云生为公司股东，各占50%股权，徐云生任公司法定代表人。在2010年9月20日-2010年9月28日期间，唐春秀书写收条五份，内容为收到土地款，合计1000万元。2011年1月13日，唐春秀向徐云生出具借条借款50万元。2011年11月18日，徐云生出具《通知函》通知唐春秀，主要内容为：你于2011年1月13日从我处借款50万，现你起诉要求昌润公司支付你土地出让款，对此，我谨发函告知你如下：1、你向我借款人民币50万元是我代昌润公司向你支付的土地出让金，在你收到本函后，本人代支付行为已经生效。2、如果你不认可我代昌润公司支付的50万元出让金，则我已经和昌润公司签订协议书，将该50万元债权转让给昌润公司享有，用于抵冲你的土地出让金。3、希望你接函后和昌润公司直接联系洽谈还款或者冲抵事宜。2011年5月--9月期间，唐春秀在昌润公司工程部任职，月工资4000元。2011年6月6日，江苏先河房地产土地评估有限公司分别出具（连）先河（2011）（估）字第06001号和06002号《土地的估价报告》（估价日期为2011年6月6日），两份报告分别载明，（2010）XP006515号土地使用权总地价为667万元、（2008）XP004562号土地使用权总地价为1826万元，合计2493万元。2011年6月22日，唐春秀（转让方）与昌润公司（受让方）签订了《国有土地使用权转让合同》，合同约定：唐春秀将位于新浦区经济开发区道浦路东侧，其地上建筑物、构筑物或附着物随之转让。土地使用证编号：（2010）XP006515、（2008）XP004562，面积为54822.3平方米，用途为住宅。土地使用年限为66年，从2011年6月3日至2077年1月29日止。土地转让总价款为2493万元、1479.6万元，于合同生效后15日内付清。转让方唐春秀签字，受让方昌润公司盖章并由徐云生签字。连云港市土地市场管理中心盖章监证。当日，两宗地办理国有土地使用证至昌润公司名下，证号为连国用（2011）第XP003357。6月24日，由昌润公司以2493万元评估价格交纳土地转让契税74.79万元。2011年7月19日，昌润公司与昆山市城建建筑安装工程有限公司签订《香树湾嘉园地块原房屋拆除承包工程安全协议书》，拆除唐春秀转让给昌润公司土地上二幢教学楼、一幢宿舍、一幢食堂及库房、厕所、传达室等，唐春秀担任昌润公司现场安全质量监督人。上述房屋在诉讼前已经拆除。2011年8月15日，连云港规划局文件连规地选（2011）26号文，该文件对昌润公司的选址居住用地性质作了批复。2011年8月22日，连云港发展与改革委员会颁发连发改投发（2011）423号文件，对涉诉地块同意建设昌润香树湾嘉园住宅小区项目，项目总投资约29598万元。2012年1月3日，唐春秀致昌润公司《催告函》，主要内容为：按《国有土地使用权转让合同》约定，贵司应在2011年7月7日前一次性支付合同价款3972.6万元，但未支付。经多次催要，仍未支付合同价款3972.6万元。现以书面形式通知接函之日起三日内支付合同价款3972.6万元给唐春秀。否则，将依法解除《国有土地使用权转让合同》，收回土地使用权，并应承担相应的法律责任。该函1月4日通过国内特快专递寄昌润公司徐云生。昌润公司收函后未作回复。2012年1月16日，唐春秀向江苏省连云港市中级人民法院提起诉讼，请求判决解除双方签订的国有土地使用权转让合同，昌润公司返还其54822.3平方米土地，并办理土地使用权变更登记手续。在一审法院审理期间，唐春秀提供了公安机关对杨伟胤的询问笔录。杨伟胤在公安机关陈述，其借了不少钱给唐春秀，他无力还我，只能把土地卖给我。于是我和徐云生成立了昌润公司，目的就是为了开发建房。其借给唐春秀的钱是个人行为，与昌润公司无关。唐春秀土地转到昌润公司名下，主要是为了便于开发。唐春秀的土地被我们开发了，如有收益，我和唐春秀单独结算，与公司无关。杨伟胤谈话中称唐春秀向其借款约2000万元。唐春秀在公安机关也陈述其欠杨伟胤债务约2000万元。原审法院在审理期间，杨伟胤于2012年9月9日申请参加诉讼，主张其与唐春秀签订了涉案土地转让合同，约定价款为3600万元，其向唐春秀借款冲抵部分转让款，请求确认涉案土地使用权属于杨伟胤实际出资购买。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，唐春秀自2010年3月起向杨伟胤借款后，一直未还款。双方虽未达成书面协议，但根据各当事人的庭审陈述、唐春秀和杨伟胤在公安机关的谈话，能够确认唐春秀以讼争土地使用权冲抵杨伟胤借款的意思表示的真实性。杨伟胤诉讼中称“借钱是其个人行为，与昌润公司一点关系也没有”，但经审理查明，2010年9月20日，杨伟胤、徐云生为了受让并开发本案涉讼土地，各出资50%股份专门成立了昌润公司，因此，杨伟胤称其借钱行为与昌润公司无关的理由，不予采信。至2011年6月22日，经杨伟胤、徐云生与唐春秀三人协商一致，由昌润公司与唐春秀签订《国有土地使用权转让合同》，该《国有土地使用权转让合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律的禁止性规定，为有效合同，昌润公司登记后，依法取得土地使用权。昌润公司取得土地使用权后，对地上建筑进行了拆除，并经政府部门批准立项开发，故现唐春秀以昌润公司未支付购地款为由，要求解除与昌润公司签订的《国有土地使用权转让合同》，返还土地的诉讼请求，不予支持。本案中，昌润公司经工商部门依法登记设立，依法具有相应的权利能力和行为能力。唐春秀诉称昌润公司未经2012年年检，其不可能有能力履行支付土地款的义务，该理由没有法律依据，不予采纳。关于杨伟胤申请参加诉讼的诉讼请求问题。该宗土地的使用权人应为昌润公司，而非杨伟胤个人。至于杨伟胤与徐云生、杨伟胤与昌润公司之间的关系，系个人与个人、股东与股东、股东与公司之间的关系，与本案不是同一法律关系。杨伟胤请求确认其为争议土地使用权人的诉讼请求，不予支持。综上所述，唐春秀请求判决解除双方签订的国有土地使用权转让合同，返还土地的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。杨伟胤请求确认唐春秀与昌润公司讼争的土地使用权为其实际出资购买的请求，亦不予支持。原审法院判决：一、驳回唐春秀要求解除与江苏昌润房地产开发有限公司签订的《国有土地使用权转让合同》，返还土地的诉讼请求。二、驳回第三人杨伟胤要求确认唐春秀与江苏昌润房地产开发有限公司讼争的土地使用权为其实际出资购买的诉讼请求。案件受理费240430元，由唐春秀承担160287元，由杨伟胤承担80143元。唐春秀不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清。唐春秀与杨伟胤之间是借款关系，而非国有土地使用权买卖关系；杨伟胤与昌润公司系股东与公司之间关系，杨伟胤借款不是公司借款。二、原审法院错误适用了合同法有关合同效力方面规定。本案上诉人并没有否认合同效力，而是主张昌润公司没有支付土地转让款而要求解除合同。因此，应当按照合同法第九十条第三、四项规定认定昌润公司违约，上诉人有权解除合同。昌润公司答辩称，一、本案不是独立的土地买卖关系，而是依附于借贷关系而产生的抵押转让关系。二、土地转让款是1479.6万元，已经完全给付。昌润公司两个股东对唐春秀享有债权，该债权转让给昌润公司用于抵偿应付给唐春秀的土地转让款；唐春秀出具的收取1000万元土地转让款条据能够证实唐春秀已经收取了土地转让款。三、涉案土地转让合同不能解除，唐春秀签订合同的目的是偿还杨伟胤和徐云生债权，其目的已经达到。请求驳回唐春秀的上诉。本院认为，唐春秀在原审法院审理期间的诉讼请求系要求解除双方签订的国有土地使用权转让合同，昌润公司返还其54822.3平方米土地，并办理土地使用权变更登记手续，依据是昌润公司没有按约定支付土地转让价款，经催告后仍拖延未付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项规定，只有一方当事人延期履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者一方当事人延期履行债务或其他违约行为导致不能实现合同目的的，另一方当事人方可以单方解除合同。本案中双方签订的国有土地使用权转让合同关于土地转让价款约定了两个数额分别为1479.6万元、2493万元，唐春秀主张为两个数额相加；昌润公司则主张为1479.6万元，但同时主张唐春秀欠其股东杨伟胤、徐云生债务本息约3000万元，唐春秀将其土地使用权冲抵全部债务；杨伟胤主张其与唐春秀债权债务与昌润公司无关，其是涉案土地的实际购买人，土地转让价款为3600万元，综合本案三方当事人陈述，对涉案土地转让价款约定不明，结合唐春秀出具的收到1000万元土地转让款收据，昌润公司是否欠付土地转让款不明，故唐春秀要求解除合同依据不足，原审判决驳回其诉请并无不当。综上，原审判决并无不当。对唐春秀的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240430元，由上诉人唐春秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 张晓岚代理审判员 罗有才代理审判员 刘海平二〇一四年一月九日书 记 员 王 锴 关注微信公众号“”