（2014）一中民终字第659号
裁判日期: 2014-01-09
公开日期: 2014-06-17
案件名称
张静上诉王国军等确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张静,王国军,孙杰
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第659号上诉人（原审原告）张静，女，1971年1月3日出生。委托代理人闫潇棣，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王国军，男，1964年1月3日出生。委托代理人甄光燕，北京市方正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙杰，女，1977年5月31日出生。委托代理人邵连华，男，1977年3月30日出生，北京通讯技术有限公司职员。上诉人张静因确认合同无效纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第1445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张静及其委托代理人闫潇棣、被上诉人王国军及其委托代理人甄光燕、被上诉人孙杰及其委托代理人邵连华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张静在原审法院起诉称：张静与王国军系夫妻关系，二人于2001年4月23日登记结婚，双方均系再婚。婚后双方经常因生活琐事争吵，夫妻感情破裂，故张静于2006年4月、2011年10月两次起诉离婚，均被法院驳回，2012年7月张静第三次起诉离婚，并要求分割双方于2004年购买的位于北京市石景山区X号楼X单元X号房屋。为转移夫妻共同财产，王国军与孙杰于2012年10月28日签订了房屋买卖合同，将石景山区X号楼X单元X号房屋过户至孙杰名下。诉争房屋系夫妻共同财产，王国军无权处理，且房屋买卖合同的房屋价款是160万元，并非合理价格，孙杰知道王国军和张静的关系，孙杰不是善意第三人，不是善意取得。根据我国法律规定，为维护张静的权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令王国军与孙杰于2012年10月28日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2、判令王国军、孙杰承担全部诉讼费用。王国军在原审法院答辩称：不同意张静的诉讼请求。我方认为房屋是按照市场价格买卖，王国军卖房虽然是在第三次诉讼期间，但是张静已经将所有夫妻共同财产转移，王国军身体不好，患有心脏病、心绞痛，需要治病费用。售房前，我方已经征得张静同意。基于此，王国军才将房屋出售。我方与孙杰买卖房屋是正当合法的，根据房屋的市场情况确定价格进行买卖，请求法院驳回张静的诉讼请求。孙杰在原审法院答辩称：不同意张静诉讼请求。关于房屋的价款问题，我最终支付的价款是238万元，并不是160万元，且我方是全款购房，房屋在价格上并无优势。我是个普通的买房人，通过正规的中介机构进行买房事宜。在合同履行过程中，我方与中介机构均对房屋情况进行了审核，对方出示了配偶同意出售声明，我认为我作为普通买房人已经尽到注意义务和审查义务。张静称同意出售声明并非其签字，我认为我是普通购房者，通过正规中介公司买房，并和专业中介机构一起审查，在审查过程中，对声明的真假，我方无法进一步确认。因此，我已经履行了应该履行的义务，我在买房过程中是善意的行为，没有恶意，我认为合同是有效的。原审法院经审理查明：张静与王国军系夫妻关系，二人于2001年4月23日登记结婚，双方均系再婚，婚后无子女。婚后双方因生活琐事发生矛盾。为此，张静曾两次将王国军诉至法院，要求离婚。法院分别于2011年11月22日和2012年12月19日作出（2011）石民初字第5028号和（2012）石民初字第4111号民事判决书，驳回了张静的离婚请求。位于北京市石景山区X号楼X单元X号房屋（以下简称诉争房屋）原登记在王国军名下，产权证系王国军与张静婚姻存续期间取得。2012年，孙杰通过我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）与王国军达成关于诉争房屋的房屋买卖合同，并于2012年10月21日签订《装修款补充协议》，主要内容为：房屋合同价款为160万元，配套设施折价款为78万元，交易总价为238万元；配套设施折价款的交接时间在过户前支付，双方约定于2012年11月10日前办理过户手续；双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移，本协议是双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分。2012年10月28日，王国军与孙杰签订编号为C646230的《存量房屋买卖合同》，办理了网签手续。2012年11月8日，王国军与孙杰签订《二手房款交付确认函》，载明：“根据（卖方）王国军与（买方）孙杰签订的二手房买卖合同，现就石景山X号楼X单元X号房产的交易情况，请买卖双方确认如下：卖方：王国军身份证号码：×××本人与买方所交易的上述房产是真实的，交易价格为人民币（大写）（贰佰叁拾捌万元整），现已收到买方孙杰交付的房款人民币（大写）（贰佰叁拾捌万元整）。确认无误。卖方（签字）：王国军2012年11月8日买方：孙杰身份证号码：×××本人与卖方所交易的上述房产是真实的，交易价格为人民币（大写）（贰佰叁拾捌万元整），现将房款人民币（大写）（贰佰叁拾陆万元整）交予卖方王国军。确认无误。买方（签字）：孙杰2012年11月8日我爱我家玉海园店见证人：白永泉”。孙杰支付全款后，王国军为孙杰办理了诉争房屋过户手续，孙杰于2012年11月8日取得诉争房屋所有权证明，并将诉争房屋交付孙杰。庭审中，孙杰提供交通银行个人取款回单，载明：2012年11月8日12时10分12秒，孙杰从×××的账号支取现金231万元。本案审理过程中，孙杰提交调查取证申请，申请法院前往我爱我家公司调取张静签署的同意房屋出售声明。法院受理申请后，前往我爱我家公司调取证据，我爱我家公司提供分别载有王国军和张静签名的《同意出售声明书》原件，其中载有张静签名字样的《同意出售声明书》原件内容为：“本人张静，性别女，身份证号码：×××，与王国军，性别男，身份证号码：×××，系财产共有人关系，现本人明确表示同意登记在王国军名下的位于北京市石景山区X号楼X单元X号的房产（房屋产权编号为X京房权证石字第X号）出售。特此声明声明人（签字）：张静2012年10月21日”。庭审中，经质证，张静表示《同意出售声明》中张静的签名非其本人所签，王国军亦确认并非张静本人所签。原审法院认定的上述事实，有结婚证、（2011）石民初字第5028号民事判决书、（2012）石民初字第4111号民事判决书、存量房屋买卖合同、装修款补充协议、二手房款交付确认函、银行取款凭证、房产证、同意出售声明书及各方当事人陈述意见等证据材料，在案佐证。原审法院判决认为：张静请求权的基础能否成立，关键在于孙杰在受让诉争房屋时是否为善意第三人。根据物权法相关规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产所有权：（一）受让人取得该不动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产依照法律的规定应当登记的已经登记。受让人依照前款规定取得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。依据上述法律规定，善意取得制度中的善意受让人，是指基于对房屋登记薄中关于物权登记的信赖，不知道或不应当知道登记权利人无权处分的第三人。本案中，依据查明的案件事实，孙杰虽在张静和王国军婚姻关系存续期间，通过中介获悉并购买了登记在王国军名下的房屋。但是，在交易时王国军向孙杰出示了配偶的同意出售声明书。基于对房屋产权证登记中关于物权登记的信赖及形式上配偶同意出售的声明，孙杰有理由相信王国军享有对诉争房屋的处分权。而且，双方约定238万元的房屋价格与当时房屋市场价格基本相符，孙杰亦支付了合同约定的全部购房款，孙杰系通过支付合理对价取得诉争房屋所有权转移登记，并非以明显低于市场价格购买涉案房屋。综上，张静现有证据不足以证实孙杰在受让诉争房屋时存在主观恶意，并与王国军恶意串通、低价受让涉案房屋以侵害张静合法权益的事实。因此，对张静请求确认二被告所签订的房屋买卖合同无效的主张，法院难以支持。张静可通过其他途径另行主张权利。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回张静的诉讼请求。张静不服原审判决，以合同约定的房屋成交价格是160万元，该价格不是合理转让价格，王国军与孙杰恶意串通，原审法院认定孙杰是善意第三人认定事实错误，适用法律错误为由，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判。王国军、孙杰同意原审判决。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张静以王国军与孙杰恶意串通签订房屋买卖合同损害其利益为由，要求确认合同无效。根据本案查明的事实，诉争房屋是登记在王国军名下，孙杰是通过中介公司从公开市场上购买，合同约定的实际成交价格为238万元，属于合理价格。本案中没有充分证据证明孙杰与王国军存在恶意串通的行为。即使王国军擅自处分夫妻共同财产，也不能成为认定房屋买卖合同无效的依据。张静的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由张静负担（已交纳）。二审案件受理费七十元，由张静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红代理审判员 李晓龙代理审判员 钟 贝二〇一四年一月九日书 记 员 杨 洁 微信公众号“”