（2013）思民初字第10540号
裁判日期: 2014-01-09
公开日期: 2014-03-21
案件名称
厦门世纪桃源股份有限公司与向艳玲、蔡武贵物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门世纪桃源股份有限公司,向艳玲,蔡武贵
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第10540号原告厦门世纪桃源股份有限公司。法定代表人厉宗敏，董事长。委托代理人林建，公司职员。被告向艳玲，女，1983年9月23日出生，汉族。被告蔡武贵，男，1977年9月29日出生，汉族。原告厦门世纪桃源股份有限公司与被告向艳玲、蔡武贵物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，依法由审判员黄素萍适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林建和被告蔡武贵到庭参加诉讼，被告向艳玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门世纪桃源股份有限公司诉称，被告向艳玲和蔡武贵系厦门市莲前西路××号××室的业主，原告系讼争小区物业服务企业。被告从2007年8月起未支付物业管理费，故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告立即给付物业服务费3819.1元（自2007年8月至2013年6月，按0.55元／平方米／月计，即97.8平方米×0.55元／平方米×71个月）；2、被告承担逾期给付物业管理服务费滞纳金12030.1元（暂计至2013年6月30日，按月收取滞纳金，按日千分之三收取，以每个月的住宅物业管理费为基数，自欠费次月的16起计算滞纳金，应计算至实际付清之日止）。被告蔡武贵辩称，其确系讼争房产的业主，对原告主张的物业管理费的标准和欠费时间无异议。但被告不缴纳物业管理费的原因如下：1、物业没有履行物业服务职责，被告家里于2007年、2008年被盗多次，共造成损失30000多元，公安局有该盗窃案的留底，而且物业服务态度也很差；2、物业管理委托合同的变更协议是原告伪造的；3、原告不具备收费资质，原告没有组织机构代码证，相关证件也没有年检。故不同意缴纳物业管理费和滞纳金。被告向艳玲未作答辩。经审理查明，2002年3月5日，原告与厦门市龙山山庄业主委员会签订《龙山山庄物业管理委托合同》，约定由原告对龙山山庄进行物业管理；委托管理期限自2002年4月1日至2005年3月31日为止；合同期限届满时，业主委员会未与其他物业公司签订《龙山山庄物业管理委托合同》，则本合同自动顺延；委托管理事项包括：房屋建筑共用部位，共用设施、设备，公用设施和附属建筑物、构筑物及公共绿地、花木等及附属配套建筑和设施的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运；房屋建筑共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、门厅、水泵房、电表间、电梯间、电梯机房、散水面部位；共用设施、设备包括共用的上下水管道、水池、落水管、共用照明、配电设备、高压水泵房、消防设备、设施、电梯、防盗对讲、闭路电视；公用设施和附属建筑物、构筑物包括道路、室外上下水管道、粪池、沟渠、水表井、车库、停车场、公园；原告负责向业主收取物业管理服务费、公共维修基金、房屋维修金，水、电费及公摊，电梯电费及公共设施有偿使用费；物业管理服务质量：讼争小区设备故障运行率98%以上，零修及时率达98%以上、合格率达100%以上，并建立回访制度，业主和物业使用人对服务的满意率达98%以上；多层住宅无电梯的物业管理服务费按0.55元／平方米，房屋维修金按0.2元／平方米收取；业主和物业使用人须于每月5日--10日到管理处交纳各项应缴费用；拖欠费用按下列措施处理：从每月11日起每日按应交费用的千分之三加收滞纳金；从每月21日起停止服务（包括停电、停水措施）。合同第三十七条约定，本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，调解不成的，双方同意由厦门市仲裁委员会仲裁。2005年6月10日，原告与厦门市龙山山庄业主委员会签订《龙山山庄物业管理委托合同》变更协议，约定将原合同第三十七条变更为：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，调解不成的，以纠纷的处理由物业所在地法院管辖。被告向艳玲、蔡武贵系讼争小区厦门市思明区莲前西路××号××室的业主，该房屋建筑面积为97.8平方米。两被告系夫妻关系。两被告自2007年8月开始未交纳物业服务费。原告向被告催缴未果。现原告诉至本院。另查明，上述合同到期后，龙山山庄业主委员会未与其他物业公司签订物业服务合同，现讼争小区仍由原告提供物业管理服务。本案争议焦点主要在于：《龙山山庄物业管理委托合同》及变更协议是否真实及原告提供的物业管理服务是否存在瑕疵。一、《龙山山庄物业管理委托合同》及变更协议是否真实。原告提供《龙山山庄物业管理委托合同》及变更协议证明合同主体间的约定和权利义务关系。被告蔡武贵主张，原告提供的《龙山山庄物业管理委托合同》的内容与业委会持有的合同不一致，约定的价格不一样，看不到合同的第8页，业委会主任庄小明没有签字，故对合同的真实性持有异议。被告蔡武贵同时主张，原告提供的变更协议系被告伪造。被告并提供下列两组证据证明其主张。第一组证据有：告知笔录、报警回执、议事规则和业委会章程、龙山山庄业委会第二届委员变更备案表、证人证言；第二组证据有：证明、信息公开的回复、政府信息公开受理登记表、王木成（冒名王建奎）违反计划生育被处理文件，被告与龙山山庄业主对原告以及其员工的违法违纪行为的举报。原告对告知笔录、报警回执、议事规则和业委会章程、龙山山庄业委会第二届委员变更备案表的真实性、合法性无异议，对关联性提出质疑，原告认为起诉业主后撤诉是原告的诉讼权利，与本案没有关联性；被告报警所主张的事实不存在；业主间的约定是业主间内部的约定，不能对抗第三人；业委会的具体成员是谁与本案没有关联性，更换印鉴通知书上的业委会的章程经对比是一致的，原告对证人证言、证明、政府信息公开登记表的真实性、合法性、关联性提出质疑，对信息公开、负责人信息、公安处罚的回复、王木成（冒名王建奎）违反计划生育被处理文件、被告与龙山山庄业主对原告以及其员工的违法违纪行为的举报等的真实性、关联性提出质疑。本院认为，被告对原告提供的《龙山山庄物业管理委托合同》及变更协议的真实性持有异议，但原告提供的《龙山山庄物业管理委托合同》及变更协议盖有原告与龙山山庄业主委员会印章，且不存在证据证明原告提供的合同及变更协议的内容与业委会持有的不一致。被告提供的证据与被告所主张的变更协议中业主委员会的盖章系原告伪造之间并没有关联性，本院对其主张不予认可。故本院对原告提供的《龙山山庄物业管理委托合同》及变更协议的真实性予以确认。二、原告提供的物业管理服务是否存在瑕疵。被告蔡武贵主张，原告提供的物业管理服务存在瑕疵。被告提供下列证据证明其主张：《关于将首批清查的专项资金划转到业委会专用账户的通知》、《龙山山庄业主代表致物价局的函》、投诉状、公告、致全体业主公开信、授权书，11月份电费分摊审核报告、供电设施实施“四到户改造”的申请报告、电费欠费清单的核实分析报告、电业局关于龙山山庄路灯停电22天的调查报告，厦门水务对龙山山庄用水统计表、责令限期改正通知书三份、投诉状、举报信、国内特快专递邮件详情单、报纸两份、关于厦门世纪桃源股份有限公司暂停施工的函、电梯维修合同联系函、特种设备检查记录2份、报纸两份、电梯照片一组、龙山山庄业主代表大会决议、会议通知、关注世纪桃源公司在龙山山庄小区创优活动中存在弄虚作假现象的报告、照片一组。原告对上述证据的真实性提出质疑，并对被告提供的《关于将首批清查的专项资金划转到业委会专用账户的通知》、《龙山山庄业主代表至物价局的函》的合法性、关联性提出质疑，表示对照片的关联性无法确认，且照片为黑白，无法辨认。本院分析认为，被告蔡武贵提供的证据显示，原告在对讼争小区管理期间确实存在垃圾乱堆、管理不到位的现象，故本院认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。综上，本院认为，被告向艳玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自动放弃相应的诉讼权利。原告与龙山山庄业主委员会签订的《龙山山庄物业管理委托合同》及变更协议系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，对全体业主和物业使用人均有约束力。被告向艳玲和蔡武贵作为龙山山庄的业主之一，接受了原告提供的物业服务，应缴纳物业管理服务费，不得以其非物业服务合同的当事人为由拒交物业管理服务费。被告向艳玲和蔡武贵应缴纳2007年8月至2013年6月的物业管理服务费为3819.1元（97.8平方米×0.55元／平方米／月×71个月）。原告提供的物业管理服务存在瑕疵，对原告要求被告支付物业管理服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告向艳玲、蔡武贵应于本判决生效之日起七日内向原告厦门世纪桃源股份有限公司缴交所欠的2007年8月至2013年6月的物业管理服务费3819.1元。二、驳回原告世纪桃源股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费98元，由原告厦门世纪桃源股份有限公司负担74元，被告向艳玲和被告蔡武贵负担24元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 黄素萍二〇一四年一月九日书记员 黄素梅附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”