（2013）洛民终字第2668号
裁判日期: 2014-01-08
公开日期: 2014-03-20
案件名称
上诉人刘存云、刘从廷为与被上诉人洛阳中泰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘存云,刘从廷,洛阳中泰物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）洛民终字第2668号上诉人（原审被告）：刘存云上诉人（原审被告）：刘从廷被上诉人（原审原告）：洛阳中泰物业管理有限公司。法定代表人：柳淑琴委托代理人：李炳文委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师。特别授权。上诉人刘存云、刘从廷为与被上诉人洛阳中泰物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民初字第1425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘存云、刘从廷与被上诉人物业公司委托代理人李炳文、许文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：被告刘存云、刘从廷系夫妻关系，二被告于2007年7月19日购买中泰华庭2号楼103室，于2008年8月入住该房。2008年5月6日原告物业公司（甲方）与被告刘存云（乙方）签订《中泰华庭前期物业服务协议》，协议中注明，物业名称为“中泰华庭”，乙方所购房屋为高层住宅，建筑面积为181.04平方米。协议第七条约定，甲方收取的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（建筑面积以售房合同为准）缴纳，具体标准高层住宅为每月每平方米1.00元。协议第八条约定，物业服务费用应按月交纳，乙方或物业使用人应在每月1日-10日履行交费义务。代有关部门收取的采暖费用应于每年采暖期之前足额缴纳。乙方按时履行水、电、暖等费用缴纳义务等。第九条约定，物业采用二次加压供水，每吨供水收取0.28元的二次加压费，甲方代有关部门收取水费、电费、采暖费等费用及其他各项的收费标准，在相关部门进行价格调整时，甲方将做相应调整。协议第三十七条约定，乙方应按照协议的约定按时足额交纳物业服务费用和采暖费用。协议第四十一条约定，乙方或物业使用人违反协议第七、八、九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用和采暖费的，应按日1‰的标准向甲方支付违约金。逾期满三十天仍不缴纳者，甲方可采取停水、停电等措施等，协议同时约定了其他相关条款。原告提供的另一证据显示：洛阳市人民政府“洛政（2006）72号文件关于开征城市生活垃圾处理费的通知第二条第十三项规定，对已实行政府指导价管理的物业住宅小区，每月向居住户每户”收取2元（原物业服务费中已包括生活垃圾收集运输费3元）。另查明：中泰华庭幼儿园于2007年12月6日办理入伙手续，同年12月5日办理装修手续开始装修，2008年3月1日正式开始运营。运营初期业主走幼儿园东门；外面人走西南门，幼儿园开园半年后改走北门。又查明：二被告物业服务费交至2010年5月，垃圾处理费交至2009年12月，对此二被告当庭未予否认。二被告居住的中泰华庭住宅小区至今未成立业主委员会。原审法院认为，原被告双方于2008年5月6日签订的《中泰华庭前期物业服务协议》是双方真实意思表示，属有效协议。原被告双方均应当按照约定全面履行自己的义务。二被告购买中泰华庭现在居住房屋时，幼儿园即在规划内，虽然幼儿园最初走西南门，后又改为走北门，但二被告房前的小路不是幼儿园的必经之路。二被告应按期交纳物业服务费及垃圾处理费，并应支付原告的违约损失。对原告要求的物业服务费及垃圾处理费做如下确认：物业服务费34个月（从2010年6月至2013年3月）×181.04平方米＝6155.36元，垃圾费39个月（从2010年1月至2013年3月）×2元＝78元，以上合计6233.36元。原告要求违约金按日千分之一计算，要求标准过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算从2010年6月起至实际支付日止的利息，并加付利息的30%计算违约金。至于二被告所述的侵权赔偿损失等要求，可另案另诉。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、被告刘存云、刘从廷于本判决生效后十日内支付原告物业服务费和垃圾处理费6233.36元，并按中国人民银行同期贷款利率支付从2010年6月起至实际支付日止的利息，并加付利息的30%计算违约金；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间��债务利息。本案受理费50元，由被告刘存云、刘从廷承担。宣判后，刘存云、刘从廷不服并提起上诉称：上诉人与被上诉人于2008年5月6日签订了《中泰华庭前期物业服务协议》后（以下简称《协议》）上诉人按照协议的约定履行了合同的义务，定期缴纳小区物业管理费用。自2010年5月起小区物业公司擅自改变小区内的道路规划，在没有通知业主的情况下擅自把原先由西南门的幼儿园接送通道改为走小区北门。从此开始至今每天早上，晚上接送孩子的外来人员均从上诉人的窗前经过，严重的影响到了上诉人及家人的正常生活起居。后上诉人与被上诉人经过多次协商，被上诉人承诺在解决好道路通道问题之前，暂停收取上诉人的物业费用。一审法院忽略了这一重要的基本事实，没有认定上诉人之所以不缴纳物业费用是因为与被上诉人经过协商后的约定。被上诉人此次诉讼显然违背了双方当时关于物业费与道路通路问题的约定。一份合同不能只从中挑选有利于被上诉人，不深入实地了解到底谁是受害者。综上，一、请求依法撤销一审判决；二、依法驳回被上诉人的诉讼请求；三、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人物业公司答辩：一、上诉人称2010年答辩人擅自改变小区内的道路规划不是事实。二、上诉人所诉答辩人承诺在解决好道路通道问题之前，暂停收取上诉人的物业费的事实不存在。综上请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人刘存云、刘从廷提交以下证据：1、洛阳市洛龙区中泰华庭中英文幼儿园2013年11月5日证明一份；2、中泰华庭2号楼部分业主请求书一份，以上拟证明被上诉人擅自改变通路影响上诉人的生活，导致上诉人损失应予赔偿。经本院组织庭审质证，被上诉人物业公司提出异议称：证据部分不真���，物业公司不存在改变道路问题。本院认为，本案审理焦点为被上诉人依照物业服务合同要求上诉人支付物业费及垃圾清运费，上诉人该两份证据则为主张其权属遭受损害要求赔偿问题，鉴于其并未提起反诉，且一审已告知其可以另案另诉，故与本案争执焦点不存在关联性，本院不予采信。经审理查明，二审查证事实与一审认定相一致。本院认为：被上诉人物业公司称上诉人刘存云、刘从廷拖欠物业费及垃圾清运费，要求上诉人依约支付，上诉人对拖欠事实予以认可，但抗辩称被上诉人已经承诺在处理好通道问题之前暂停收取相关费用，上诉人就其抗辩事实并无证据予以证实，本院不予采信。至于上诉人所称被上诉人擅自改变小区通道造成损害要求赔偿问题，非本案审理范围，在此不作处理。综上，一审认定事实清楚，判决不当，上诉人上诉理由依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人刘存云、刘从廷负担。本判决为终审判决。审判长 吴爱国审判员 于 磊审判员 索如意二〇一四年一月八日书记员 赵淑婷 搜索“”