（2013）穗荔法民三初字第1684号
裁判日期: 2014-01-08
公开日期: 2014-12-12
案件名称
陈锦成、区爱东与赵永祥、黄慧娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈锦成,区爱东,赵永祥,黄慧娟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗荔法民三初字第1684号原告陈锦成，男，1949年2月19日出生，汉族，住址：广州市荔湾区。原告区爱东，女，1953年2月6日出生，汉族，住址。两原告共同委托代理人：罗穗峰、王燕玲，广东穗峰律师事务所律师。被告赵永祥，男，1982年12月8日出生，汉族，住址：广州市海珠区。被告黄慧娟，女，1987年7月15日出生，壮族，住址：。两被告共同委托代理人：赵晓飞、朱延，广东恒益律师事务所律师。原告陈锦成、区爱东诉被告赵永祥、黄慧娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人王燕玲；两被告及其委托代理人朱延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锦成、区爱东共同诉称：2013年8月1日，原告与被告黄慧娟就买卖广州市荔湾区粤南大街xx号602房（下称“涉案房屋”）事宜签订了《广州市存量房买卖合同》。其后，被告黄慧娟提出为了能够提高公积金贷款的申请额度，要求由两被告共同向原告购买涉案房屋并重新签订房屋买卖合同。2013年8月12日，原告与两被告就涉案房屋的二手交易重新签订了穗存量房合字13080045595号《广州市存量房买卖合同》并办理了网签手续。根据《广州市存量房买卖合同》约定，涉案房屋的交易价款为人民币100万元整；两被告应于2013年8月8日前委托按揭服务机构协助申请办理公积金贷款的银行按揭手续，如银行不批准两被告的贷款申请，两被告应于递件成功后首期楼款一并以转账方式向原告支付剩余房款；如两被告不按本合同约定买入涉案房屋的应当向原告按照房屋成交价的10％支付违约金。《广州市存量房买卖合同》签订后，两被告除已向原告支付了购房定金人民币5万元外，至今仍未能向原告提供相关贷款机构出具的同意贷款通知书或相关意向文件。为此，原告曾多次催促两被告尽快办理银行按揭手续或选择以其他方式支付剩余房款，更分别于2013年9月10日、2013年9月29日向两被告发出《关于促请你方在二十天内办理同意贷款书之律师催告函》及《关于促请你方在二十天内办理同意贷款书之律师催告函（二）》，催告两被告根据合同约定办理贷款按揭手续取得相关贷款机构出具的同意贷款通知书或相关意向文件，或向原告直接支付全部剩余房款以尽快完成涉案房屋的买卖交易及过户手续，否则原告有权要求解除《广州市存量房买卖合同》。2013年9月29日，经原告前往广州市住房公积金管理中心中信银行贷款窗口进行咨询获悉，两被告因公积金贷款申请未能通过中信银行的资格审核，己于2013年9月2日向中信银行撤销了公积金贷款申请；原告也于当天从广州市住房公积金管理中心中信银行贷款窗口签收取回此前为配合两被告办理公积金贷款申请所提供的涉案房屋《房地产权证》等申请资料的复印件。2013年10月29同，两被告委托广东信德盛律师事务所张毅文律师向原告出具《关于促请你方在二十天内办理同意贷款书之律师催告函（二）》的复函，声称其已完成申请中信银行办理公积金按揭贷款手续并履行合同义务。原告认为，两被告在签订《广州市存量房买卖合同》后一直怠于履行合同义务，从《广州市存量房买卖合同》签订至今长达三个月经原告多次催告仍未能办理取得相关贷款机构出具的同意贷款通知书或相关意向文件，又拒不配合按照合同约定另行选择以其他付款方式支付剩余房款；两被告在上述复函中所陈述的情况明显与原告前往广州市住房公积金管理中心中信银行贷款窗口所了解的事实不符，更是意图通过恶意隐瞒事实以达到拖延履行合同义务的目的，其行为己构成根本违约，原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，现起诉要求判令：1、判令解除原告与两被告签订的穗存量房合字13080045595号《广州市存量房买卖合同》。2、判令两被告立即协助原告前往房管部门办理穗存量房合字13080045595号《广州市存量房买卖合同》的网签注销手续。3、判令两被告向原告支付违约金人民币5万元。4、本案的诉讼费用由两被告承担。被告赵永祥、黄慧娟辩称：1、涉案房产的贷款申请不存在原告诉状中所述的贷款不获批准的情况，我方一直根据中信银行及公积金中心的要求补充资料。2、导致本案涉案房产被告的贷款申请没能继续办理的原因是原告于2013年9月29日撤回原告贷款申请的相关资料。3、原告诉状中所述被告撤销中信银行的公积金贷款申请的情况不属实，被告接到中信银行的通知需要补充资料，被告前往中信银行时是2013年9月份，但原、被告提交资料的时候是8月份，到9月份时由于银行系统的问题，当月资料当月才可以使用，所以8月份的资料就已经过期了，所以银行要求将过期的资料重新交一次，所以才要被告把资料拿回来，而不是重新申请。此情况被告已向原告沟通并解释。被告购买涉案房屋想作婚房使用，被告是很有诚意购买涉案房屋的，所以被告没有拖延，恶意不贷款。原来我方想再递交一次资料，但是原告撤回原告贷款申请的相关资料，导致我方无法再办理公积金贷款，我方认为原告的行为想坐地起价。我方不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。经审理查明：广州市荔湾区粤南大街xx号602房是两原告的夫妻共有财产。2013年8月1日，原告与被告黄慧娟就买卖讼争房屋事宜签订了《广州市存量房买卖合同》。其后，被告黄慧娟提出为了能够提高公积金贷款的申请额度，要求由两被告共同向原告购买涉案房屋并重新签订房屋买卖合同。2013年8月12日，原告与两被告、中介公司满堂红（中国）置业有限公司就涉案房屋的二手交易重新签订了穗存量房合字13080045595号《广州市存量房买卖合同》并办理了网签手续。该《合同》约定：涉案房屋的交易价款为人民币100万元整；（第三条）签订本合同时，被告向原告支付5万元定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并根据按揭方式付款：首期款，被告应在递件成功当天，向原告支付房款24万元；剩余房款76万元由被告在2013年8月8日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按揭方式为公积金贷款。如银行不批准被告的贷款申请，由被告于递件成功后与首期款一并以转账方式向原告支付剩余房款；（第五条）中介公司协助原、被告双方于银行出具同贷书或相关意向回复后五个工作日内，向房地产登记机构申请办理产权转移登记；（第七条）基于原、被告任何一方当事人的违约行为导致合同被解除的，违约方应代守约方向中介公司支付中介服务费；守约方已支付的，中介公司不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方。（第十条）如两被告不按本合同约定买入涉案房屋的应当向原告按照房屋成交价的10％支付违约金。（第十九条第6点）如因被告原因造成贷款申请未获批准，则定金归原告所有，双方互不追究违约责任。上述两合同签订后，双方实际履行的是穗存量房合字13080045595号《广州市存量房买卖合同》，被告向原告支付了定金5万元。被告于2013年8月15日向中信银行广州北秀支行申请贷款，原告也协助被告向银行提供了相应的贷款资料。因被告黄慧娟不符合公积金中心的审批条件，中信银行曾通知黄慧娟补交处理。黄慧娟补交材料后，仍不符合公积金中心的审批要求。2013年9月2日被告向中信银行申请撤销公积金贷款，并取回了申请资料。因被告未落实贷款是否可以获得批准，原告于2013年9月10日、9月29日向被告发出《关于促请你方在十五天内办理银行同意贷款书之催告律师函》、《关于促请你方在二十天内办理银行同意贷款书之催告律师函（二）》，被告分别于2013年9月26日、10月29日对原告的函件进行了回复。原告也向中信银行取回了申请贷款的资料。被告黄慧娟在进行了公积金补缴后，广州市住房公积金管理中心于2013年11月27日出具证明同意其贷款申请，并注明其它条件按相关政策审核。被告表示目前被告是符合贷款的资格，如再次申请贷款公积金中心仍不批准，被告可在10天内向原告交纳剩下的首期款和贷款。本院认为：两原告与两被告签订的《广州市存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。由于黄慧娟申请公积金贷款时不符合审批条件，导致贷款一直未能得到审批。根据《广州市存量房买卖合同》的约定，如果贷款没有获得批准，被告应当在合同约定的交付首期款时将贷款部分的房款一起交付给原告，但《合同》第五条约定了首期款的支付时点也是以获得同意贷款通知书为条件，因此，在被告没有获得贷款的情况下，双方对首期款和贷款的支付时间的约定是不明确的。经过本院的调解，双方无法就房款的支付达成一致协议。另《合同》第三条对不批准贷款申请的情形约定是由被告变更支付方式，没有约定被告需承担违约责任，但《合同》第十九条第6点却约定被告需承担违约责任，因此《合同》对被告是否需对贷款没有获得批准而承担违约责任的约定是互相矛盾和不明确的。综上，鉴于《合同》对首期款和贷款的支付时间约定不明确，故被告在诉讼前尚未付款的行为不构成违约。二手房买卖的房款支付时间通常是二至三个月，现双方签约至今已五个月，在不能获得贷款的情况下，被告仍无法向原告支付余下的房款，无法履行合同的主要义务，因此，原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。对于被告已付的定金，因被告没有提出反诉，故本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项之规定，判决如下：一、解除原告陈锦成、区爱东与被告赵永祥、黄慧娟签订的穗存量房合字13080045595号《广州市存量房买卖合同》。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告赵永祥、黄慧娟协助原告陈锦成、区爱东前往房管部门办理穗存量房合字13080045595号《广州市存量房买卖合同》的网签注销手续。三、驳回原告陈锦成、区爱东的其它诉讼请求。本案受理费575元由原告陈锦成、区爱东负担475元；被告赵永祥、黄慧娟负担100元。如不服本判决，原告、、被告可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 马文洁二〇一四年一月八日书记员 蒋晓晗卢健华 更多数据：