（2013）温苍民初字第846号

裁判日期: 2014-01-08

公开日期: 2014-03-02

案件名称

王照卫与陈启兴、陈思来等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

苍南县人民法院

所属地区

苍南县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王照卫,陈启兴,陈思来,陶大省,潘永森,王哲俭

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

浙江省苍南县人民法院民事判决书（2013）温苍民初字第846号原告：王照卫。委托代理人：王青尚。委托代理人：李学雨。被告：陈启兴。被告：陈思来。被告：陶大省。上列三被告共同委托代理人：林华爽。上列三被告共同委托代理人：林佳云。被告：潘永森。被告：王哲俭。原告王照卫为与被告陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭房屋租赁合同纠纷一案，于2013年6月8日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。因本案属8件系列案之一，该系列案为共同被告和同一种类的诉讼标的，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，经双方当事人同意后决定合并审理。依法组成合议庭，于2013年9月25日公开开庭审理了本案。原告王照卫的委托代理人王青尚，被告陈启兴、陈思来、陶大省的共同委托代理人林华爽到庭参加诉讼。被��潘永森、王哲俭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王照卫起诉称：原告系苍南县龙港镇泰安商城一楼店铺的业主。2003年3月份，原告等龙港镇泰安商城店铺业主与五被告共同签订《泰安商城店面租赁合同》及《泰安商城全部店面统一出租协议》各一份，约定原告将其所有的坐落于苍南县龙港镇泰安商城2号楼126号商铺出租给被告使用。具体约定如下：1.泰安商城店铺总面积6000平方米，店铺总间数137间。2.租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。3.第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清。4.承��方在租赁后拆除店铺前、后两间中墙的，租赁期满后须恢复原状；需拆除卷门的每个应补偿500元。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告已经支付租金到2012年9月29日。但是，被告没有在第三期租期的前半年商定第四期租价，也拒绝将店面交还给原告，而继续使用该店面。为此，原告诉请判令：一、五被告立即支付原告租赁泰安商城2号楼126号店铺的第四期一年（2012年10月1日至2013年9月29日）的租金32100元；二、本案诉讼费由被告承担。原告王照卫在本院指定的举证期限内，提供了以下证据材料：1．原告身份证及房屋所有权证，用以证明原告的诉讼主体资格；2．被告的人口信息，用以证明被告的身份情况；3．租赁合同，用以证明原、被告之间租赁关系的事实；4．温州市中级人民法院（2012）浙温民终字第1327号民事判决书，用以证明原��被告租赁纠纷的事实；5．营业房租赁初步协议的复印件，用以证明同地段租赁租金的事实。本院依据原告王照卫的申请，准许证人潘某、陈某出庭作证。证人潘某出庭陈述：证人系龙港泰安商城24号店铺的业主，被告原承租的137间店铺其中一间属证人所有，现在24号店铺已自行出租，2012年10月1日至2013年10月1日租金是32100元，已从承租人处收取。证人陈某出庭陈述：证人系龙港泰安商城154号店铺的业主，被告原承租的137间店铺其中一间属证人所有，现在154号店铺有人使用，一年租金22000元，承租人将租金汇到龙港泰安商城一业主苏信铁处，证人从2012年10月份开始每三个月到苏信铁处收取租金一次，最近一次是在7月份，领取的是4、5、6月份的租金，店铺是否已另行出租不清楚。被告陈启兴、陈思来、陶大省共同答辩称：一、2012年9月30日第三期租赁期限届满，原、��告对第四期租赁没有达成一致协议，租赁合同已解除。部分业主于2012年起诉被告时，在2012年9月4日同意解除合同，在温州市中级人民法院审理该案过程中双方也同意解除合同。二、2012年9月30日，各业主已自行出租店铺并收取租金，而以前的租赁合同是对137间店铺进行整体出租，由此说明原告已与被告解除合同。三、即使双方租赁合同未解除，双方是否继续承租并没有达成协议，租金的计算方法没有依据，从协议上看第四期只是预期条款，双方没有签订承租的协议。四、被告承租房屋时对消防设施及改造投入大量的资金，双方没有对第四期租赁达成协议，对被告投入的800多万元，原告应予以赔偿。综上，原、被告之间的租赁关系已解除，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。被告陈启兴、陈思来、陶大省在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料��1.原告方满珠等86人与被告陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭房屋租赁合同纠纷系列案的一审法庭笔录，用以证明原、被告于2012年9月4日一致同意解除租赁合同的事实；2.温州市中级人民法院（2012）浙温民终字第1327号民事判决书，用以证明原、被告均明确同意解除租赁合同的事实。被告潘永森、王哲俭未作答辩，在本院指定的举证期限内均未提供证据材料。原告王照卫等人在本院指定的举证期限内，向本院提出对涉案商铺从2012年10月1日至2013年9月30日期间的年租金予以评估的申请，对此，本院结合涉案房屋系与其他店面共137间整体出租，为统一租赁价格的事实基础，依职权决定对坐落于苍南县龙港镇泰安商城一层137间商铺在合同第四期租赁期间（从2012年10月1日至2015年9月29日）的每年平均租赁价值进行评估。2013年12月19日，温州方盛房地产估价事务所��限公司依据本院委托作出估价报告书，估价结果为：坐落于苍南县龙港镇泰安商城一层137间商铺在合同第四期（租赁期间从2012年10月1日至2015年9月29日）的平均每间年租金为26434元。评估费用12000元。上述证据材料，经庭审出示质证，被告陈启兴、陈思来、陶大省对原告的证据1、2没有异议，该证据系国家职能部门依法颁发的证件，本院对其证明力予以确认。对原告的证据3，被告陈启兴、陈思来、陶大省有异议，认为租赁合同中的126号店铺不是本人签字，涉及诉讼主体资格问题，且原告没有提供补充协议，本院认为，原、被告之间租赁关系的事实已被温州市中级人民法院作出的已生效的（2012）浙温民终字第1327号民事判决所认定，故本院对该证据的证明力予以确认。对原告的证据4，被告陈启兴、陈思来、陶大省对其关联性有异议，认为温州中院当时审判时第三期租期未届满，现在租期届满，双方合同已解除，本院认为，该证据为生效的民事判决，且原告的待证事实是双方的租赁纠纷，对其证明力予以确认。对原告的证据5，被告陈启兴、陈思来、陶大省有异议，认为不能证明待证事实，本院认为，该证据系复印件，其真实性无法确定，对其证明力不予认定。对证人潘某、陈某的证言，原告没有异议，认为证人如实陈述其收入的租金，证实了原告证据5的待证事实，被告陈启兴、陈思来、陶大省有异议，认为证人系137间店铺的其中业主，与本案具有利害关系，陈述的租金应不予采信，第四期的租金应进行协商，双方在温州中院审理中也表示同意解除租赁合同，同时证人陈述的内容印证了整个泰安商城的业主从2012年10月份开始另行出租并收取租金的事实，本院认为，涉案房屋系与其他店面共137间整体出租，为统一租赁价格，而证人陈述的是某一间店铺的租金，与本案不具有关联性，故本院对证人证言不作认证。对被告陈启兴、陈思来、陶大省的证据1、2，原告没有异议，认为双方均有要求解除合同的意思表示，但被告至今没有履行返还店铺的义务，本院认为，在温州市中级人民法院（2012）浙温民终字第1327号案件中原、被告虽有解除合同的一致意思表示，但因可能涉及影响他人权益，最终法院对其一致要求解除租赁合同的二审主张未作处理。对估价报告书，原告没有异议，被告陈启兴、陈思来、陶大省有异议，认为估价报告书不能反映原告店铺的租金，因为原告商铺不是沿街商铺，而沿街商铺价格较高，本院认为，该估价报告书系对龙港泰安商城一层137间商铺平均年租金的评估，而并非单独沿街商铺进行评估，评估人员具有相应资格条件，评估程序合法，估价结果科学客观，被告陈启兴、陈思来、陶大省虽提出异议，但没有提供足以推翻估价结果的反驳证据，对该估价报告书的证明力予以确认，作为认定本案相关事实的依据。被告潘永森、王哲俭未到庭应诉，视为放弃质证权利。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2003年3月份，原告王照卫等龙港镇泰安商城一层店铺业主与五被告共同签订《泰安商城店铺租赁合同》、《泰安商城全部店面统一出租协议》各一份。协议约定，原告将其所有的坐落在苍南县龙港镇泰安商城2号楼126号店铺出租给被告使用。具体约定如下：1、泰安商城店铺总面积6000平方米，店铺总间数为137间。2、租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。3、第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清。4、承租方在租赁后拆除店铺前、后两间中墙的，租赁期满后须恢复原状；需拆除卷门的每个应补偿500元。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告也按约每年交付租金，租金已付至2012年9月29日止。双方对第四期租金未协商。2012年10月1日至2013年9月29日期间的租金被告未支付。2013年12月19日，温州方盛房地产估价事务所有限公司依据本院委托作出估价报告书，估价结果为：坐落于苍南县龙港镇泰安商城一层137间商铺在合同第四期（租赁期间从2012年10月1日至2015年9月29日）的平均每间年租金为26434元。评估费用12000元。另查明，在温州中级人民法院（2012）浙温民终字第1327号案件审理中，双方当事人一致确认涉案��同约定的租赁期限至2015年9月底，该院予以确认。本院认为：原、被告之间于2003年3月签订的《泰安商城店铺租赁合同》、《泰安商城全部店面统一出租协议》合法有效，双方均应依照合同约定或者法律规定履行各自义务。根据合同约定，店面租赁期限为四期，前三期为2003年10月1日至2012年9月月底，第四期为2012年10月1日至2015年9月底，“第四期租金按市场价优惠给乙方（承租方），同时第三期末前半年必须商定第四期租价，给予乙方优先租赁，租金于每年8月1日前付清”。现店面前三期租赁，双方均已履行完毕。但对于第四期租金双方并未商定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”现双��未能协商确定，其租金可由本院根据市场价结合合同约定的“按市场价优惠给乙方”的内容进行确定。据此，本院结合前几期租金价格及优惠幅度，在估价报告书的基础上酌情确定第四期租金为每年每间为20000元。被告至今没有向原告支付2012年10月1日至2013年9月29日期间涉案房屋的租金事实清楚，现原告要求被告支付该期间的租金，理由正当，应予支持。但因涉案房屋系与其他店面共137间整体出租，为统一租赁价格，故租金额应以本院确定的第四期租金为准，原告要求按32100元计算租金，与双方的合同约定不符，本院不予支持。被告关于租赁合同在上次诉讼过程中双方已解除的辩称，本院在上文证据认证时已详细阐述，因解除合同可能涉及影响他人权益，最终法院对双方一致要求解除租赁合同的二审主张未作处理，且原告主张被告至今未将租赁店铺返还，被告也没��提供证据证明在第三期租赁期限届满后已返还租赁店铺给原告，因此，双方租赁合同并未解除。被告关于原告应赔偿其对租赁房屋进行改造及消防设施投入的资金800多万元的辩称，因与本案不属同一法律关系，被告也未提出反诉请求，本院不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭于本判决生效后十日内支付原告王照卫租金20000元；二、驳回原告王照卫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费603元，由原告王照卫负担228元，被告陈启兴、陈思来��陶大省、潘永森、王哲俭负担375元，评估费用2000元，由原告王照卫负担1000元，被告陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费603元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。审　判　长　　李正中人民陪审员　　林爱鹤人民陪审员　　毛君毅二〇一四年一月八日书　记　员　　林超方相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合��，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：浙江苍南农村合作银行，帐号：201000040285037，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。关注微信公众号“”