（2013）鄂英山民初字第02006号

裁判日期: 2014-01-08

公开日期: 2014-08-22

案件名称

陈先友、盛新平与刘斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

英山县人民法院

所属地区

英山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈先友,盛新平,刘斌,伍俊,汪雷,舒倡

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百二十四条第一款，第二百三十五条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第八十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

湖北省英山县人民法院民事判决书（2013）鄂英山民初字第02006号原告陈先友，个体工商户。原告盛新平，中国建设银行英山县支行职工。二原告共同委托代理人陈启明，湖北超强律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告刘斌，个体工商户。第三人伍俊，个体工商户。第三人汪雷，个体工商户。第三人舒倡，自由职业。被告及第三人的共同委托代理人方念伯。代理权限为一般代理。原告陈先友、盛新平与被告刘斌、第三人伍俊、汪雷、舒倡房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈先友、盛新平及其委托代理人陈启明、第三人舒倡及被告刘斌、第三人伍俊、汪雷、舒倡的委托代理人方念伯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈先友、盛新平诉称，原告与被告刘斌于2010年6月25日签订一份门店承租合同，当时被告刘斌承诺是与第三人伍俊合伙经营运动品牌专卖。在房屋租期届满前，原告一直认为第三人伍俊、汪雷、舒倡是被告刘斌的合伙人或员工，而被告刘斌也一再声明由第三人伍俊等人全权负责其在英山的业务。事后方知，被告刘斌已经私自将门店转租给第三人伍俊、汪雷、舒倡经营。现租赁期限已经到期，原告知情后与被告和第三人协商，要求他们退出租赁房屋，但均未达成一致意见。现请求法院依法判令被告及第三人退出房屋；赔偿二原告因店面合同到期关门造成房屋实际损失28700元；支付违约金5万元。原告陈先友、盛新平为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告陈先友、盛新平的身份证复印件各1份，拟证明二原告属适格的主体；2、原告陈先友、盛新平门店的产权证复印件2份，拟证明位于温泉镇鸡鸣56号的两联门店归二原告所有；3、门店承租合同书复印件1份，拟证明原告陈先友与被告刘斌于2010年6月25日签订门店承租合同书1份。合同约定：租期三年，从2010年10月30日至2013年10月31止；房屋转租必须经过原告方同意；被告方如同意继续承租必须提前半年通知原告；原、被告双方任何一方无意续租，其装璜甲方有权拆除，装璜损失甲方概不负责。现双方合同已经到期，被告及第三人拒不退还承租原告方的门店。被告刘斌及第三人伍俊、汪雷、舒倡辩称，一、被告及第三人与原告的房屋租赁关系是事实，但原告方背信弃义，抬高房租以及要求五年租金560000元一次性付清，阻止被告及第三人转租，损害了被告及第三人的利益，明显违反市场交易法则，显属恶意；二、根据我国《民法通则》和《合同法》规定，民事活动应当遵守法律规定，法律没有规定的应遵守国家政策，没有国家政策的应当遵守交易习惯，被告及第三人的行为不构成违约，原告诉说被告及第三人违约，没有事实和法律依据。被告刘斌及第三人伍俊、汪雷、舒倡为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：1、魏铁的收条1份，拟证明被告刘斌与原告陈先友签订承租合同时，承租该门店的上家魏铁仍在合同期内，第三人为接手该门店向魏铁支付了60000元的转让费和10000元的租金；2、门店承包合同书的修改稿1份，拟证明原告陈先友知情并同意被告方转租该房屋的事实；3、第三人舒倡与吴明立签订的协议1份，拟证明第三人舒倡在原告陈先友的允许下己与吴明立签订了转让协议草稿，吴明立并向第三人舒倡支付了转让费10万元的事实；4、原告陈先友的证明1份，拟证明第三人从上家接受门店时改装三相电源时得到了陈先友的许可，原告陈先友对被告刘斌将承租门店转租给第三人伍俊、汪雷、舒倡是知情的；5，鸡鸣路68号租赁合同书、鸡鸣路临街门店租赁协议书各1份，拟证明原告陈先友、盛新平擅自抬高租金，恶意阻止被告方向外转租该门店。经庭审质证，被告刘斌及第三人伍俊、汪雷、舒倡对原告陈先友、盛新平提交的证据1、2无异议，对原告提交的证据3有异议；原告对被告及第三人提交的证据1、2、3、4、5均有异议。本院认为，对原告陈先友、盛新平提交的被告及第三人均无异议的证据1、2，本院予以采信；对原告陈先友、盛新平提交的证据3，本院认为该合同系双方当事人的真实意思表示，又未违反我国现行法律禁止性规定，对该份证据，本院予以采信；对被告及第三人提供的证据1、2、3、5，因该四份证据均与本案无关联性，原告的异议成立，对该四份证据，本院不予采信；对证据4，因是原告陈先友向第三人出具的证明，对其证明目的，即原告陈先友对被告刘斌将承租的门店转租给第三人伍俊、汪雷、舒倡是知情的这一客观事实，本院予以采信。经审理查明，原告陈先友、盛新平与被告刘斌于2010年6月25日签订一份门店承租合同书，合同约定：租期自2010年10月30日至2013年10月31日止；付款方式：笫一年度2010年10月30日至2011年10月31日，全年租金80000元应于2010年6月24日前一次付清，笫二年度（2011年10月30日至2012年10月31日）租金以笫一年度租金为基础上涨10%一15%，应于2011年9月30日前一次付清，笫三年度（2012年10月30日至2013年9月30日）租金以笫二年度租金为基础上涨10%一15%，应于2012年9月30日前一次付清；门前四包、守法经营、水电、卫生及税费归乙方；乙方保证甲方室内设施完整，对室内设施未经甲方同意，不得改动，如经营需要，乙方对店面进行装璜，合同到期后，如甲乙双方任何一方无意续租，其装璜甲方有权拆除，装璜费用、损失甲方概不负责；该门店在合同期内不准转租，如确因经营困难或其他抗拒的原因，乙方须与甲方协商，先办理该合同承租人变更手续后，方可转让；合同到期前，如甲方不愿意继续出租或者乙方不意继续承租，甲方须提前半年通知乙方，或乙方提前半年通知甲方等条款。同时查明，被告刘斌承租二原告的二联门店，位于本县温泉镇鸡鸣路56号，系原告陈先友、盛新华二人所有。被告刘斌签订门店承租合同后，经营了一段时间，于2011年4月8日，将该门店转让给第三人伍俊，同年6月5日，伍俊又邀约第三人汪雷、舒倡合伙经营蛋糕生意，并将该店取字号为“汉密哈顿”。三人对蛋糕店进行了装修，店内添附有：格力立式空调一台、挂式空调一台、风幕机四台、安装有户外电子显示屏、安装了玻璃门，改装了三厢电源等。第三人在改装三厢电源时，得到了原告陈先友的许可。租赁期间的租金伍俊和舒倡己按合同的约定己全部向二原告支付完毕。又查明，第三人伍俊、汪雷、舒倡因经营需要，于2013年8月，欲想在合同到期前将该门店转租，于是草拟门店转租合同书并向原告陈先友征求意见，遭二原告拒绝。2013年10月31日合同到期后，原告陈先友、盛新平要求被告及第三人伍俊、汪雷、舒倡退出该门店，第三人认为他们向上手交纳了转让费，损失较大，未退出该门店。二原告遂于2013年11月14日向本院提起诉讼，请求判令被告及第三人退出房屋；赔偿二原告因店面合同到期关门造成房租实际损失28700元及违约金50000元。另查明，二原告向本院提起诉讼后，于2013年11月26日向本院申请先予执行，要求被告刘斌、第三人伍俊、汪雷、舒倡将租赁的温泉镇鸡鸣路56号、字号为“汉密哈顿”的二联门店钥匙交出，将门店退还给二原告。本院经审查，认为二原告申请理由成立，裁定先予执行。2013年12月3日，第三人将“汉密哈顿”的二联门店钥匙一枚交至法院，当月5日，二原告将门店钥匙领走，随及向外张贴了招租广告。本院认为，一、关于本案合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。原告陈先友、盛新平与被告刘斌签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，又未违反我国现行法律禁止性规定，该合同合法有效；二、关于本案租赁物转租问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。被告刘斌将租赁物转租给第三人时，虽然双方未签订书面合同，但从第三人接手该门店后，对该门店进行装修，安装三厢电源时，原告未反对，同时原告实际收取第三人交纳合同之内的全部房租等客观事实，可以认定被告刘斌将租赁物转租第三人得到了原告的同意；三、关于租赁物上增添附属物问题。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第86条规定，“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”。二原告与被告刘斌在签订合同时书面约定：“乙方保证甲方室内设施完整，对室内设施未经甲方同意，不得改动，如经营需要，乙方对店面进行装璜，合同到期后，如甲乙双方任何一方无意续租，其装璜甲方有权拆除，装璜费用损失甲方概不负责”。第三人伍俊、汪雷、舒倡从被告刘斌处接手二原告的门店，虽未与二原告重新签订书面转租合同，但得到了原告的默示同意，故被告刘斌与原告签订的合同对第三人仍具有约束力。原告要求第三人伍俊、汪雷、舒倡对租赁物上增添附属物予以拆除，并恢复原状，理由充分，本院予以支持；四、关于被告刘斌及第三人伍俊、汪雷、舒倡是否构成违约问题。被告刘斌将自己承租的门店转租给第三人伍俊、汪雷、舒倡，虽然三方未签订书合同，但从第三人接手该门店后，对该门店进行装修，安装三厢电源等行为，原告未反对且原告实际收取了第三人按合同约定的全部房租等客观事实，可以认定被告刘斌将租赁物转租第三人得到了原告的默示同意。原告陈先友、盛新平认为被告及第三人构成违约，事实依据不充分，对其支付违约金的请求，本院不予支持；五、关于原告请求被告刘斌及第三人伍俊、汪雷、舒倡支付延期租金问题。本案合同到期日为2013年10月31日，2013年12月3日，第三人将承租门店的钥匙交出，己延长了租赁合同期限33天，按照原告与被告双方在合同上的约定，比照该合同第三年度的租金计算，本院依法确定延期租金为8751.78元（96800元÷365天×33天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条、第二百三十五条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第86条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告刘斌及第三人伍俊、汪雷、舒倡于本判决生效后十五日将租赁温泉镇鸡鸣路56号二原告的二联门店内增添的附属物予以拆除，恢复原状；二、限被告刘斌及第三人伍俊、汪雷、舒倡于本判决生效后十五日内共同向二原告支付延期租金8751.78元；三、驳回原告陈先友、盛新平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2000元，由被告刘斌及第三人伍俊、汪雷、舒倡负担，保全费2000元由原告陈先友、盛新平负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院，并预交上诉费2000元，款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费用，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　徐　斌审　判　员　　吴全意人民陪审员　　童曙明二〇一四年一月八日书　记　员　　陈柳军搜索“”