（2013）浦民一（民）初字第38412号

裁判日期: 2014-01-08

公开日期: 2014-03-15

案件名称

王亚军与上海克莉丝汀食品有限公司、上海金禹投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王亚军,上海克莉丝汀食品有限公司,上海金禹投资有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2013）浦民一（民）初字第38412号原告王亚军。委托代理人王禄锦。被告上海克莉丝汀食品有限公司。法定代表人罗田安。委托代理人孔祥龙。被告上海金禹投资有限公司。法定代表人付晋军。委托代理人丁山，远闻（上海）律师事务所律师。委托代理人李涛，远闻（上海）律师事务所律师。原告王亚军诉被告上海克莉丝汀食品有限公司（以下简称克莉丝汀公司）、上海金禹投资有限公司（以下简称金禹公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月1日立案受理后，适用简易程序，由审判员张卓郁独任审判，于2013年11月25日、12月10日公开开庭进行了审理，原告王亚军的委托代理人王禄锦，被告克莉丝汀公司的委托代理人孔祥龙，被告金禹公司的委托代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚军诉称，2011年，被告金禹公司因资金周转困难向原告借款数千万元，原告多次向金禹公司催讨还款未果。2012年10月，原告与金禹公司经协商以抵偿借款的方式将金禹公司所有的金湘路XXX弄XXX号一层店铺转让给原告，双方于2012年10月24日签订《上海市房地产买卖合同》，同年11月5日双方办理了变更登记手续，原告取得了房地产权证。经查证，两被告之间存在房屋租赁合同，克莉丝汀公司向金禹公司缴纳了保证金人民币33，334元，房屋转让后金禹公司仍向克莉丝汀公司收取租金。现起诉要求：1、被告克莉丝汀公司给付原告2013年3月至2013年12月23日的租金（按每月16，667元计）；2、被告金禹公司返还原告保证金33，334元及2012年10月24日起至2013年2月底的已收租金（按每月16，667元计）。被告克莉丝汀公司辩称，我方与金禹公司签订房屋租赁协议后，已经向金禹公司支付了截至2013年2月底的租金。因金禹公司发函表示其内部股权调整，要求我方停止支付租金，因此，我方停止支付2013年3月开始的租金。2013年5月，我方收到原告的口头通知，称其已经成为新的产权人，要求我方向其支付租金。为此，我方向金禹公司核实，金禹公司表示房屋过户存在纠纷，会通过司法程序解决。现同意在司法确认后支付租金。被告金禹公司辩称，2013年2、3月份，我公司变更法定代表人。前法定代表人在离职前与原告恶意串通，虚构债务，将系争房屋以不合理的价格转让给原告。因此，我公司对原告的产权有异议。现我公司已向公安机关报案，现申请法院中止审理本案。经审理查明，上海市浦东新区金湘路XXX弄XXX号1层房屋（以下简称系争房屋）原权利人为金禹公司，2012年10月24日金禹公司与王亚军签署上海市房地产买卖合同，约定金禹公司以5，952，451元的价款转让给王亚军。此后，双方办理了房地产转让登记手续，原告取得了沪房地浦字（2012）第055548号房地产权证（登记日为2012年11月5日）。另查，2011年11月1日，金禹公司（甲方）与克莉丝汀公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定金禹公司将系争房屋出租给克莉丝汀公司，租赁期限自2011年11月1日至2014年10月31日。2011年11月1日至2011年12月31日免交租金；2012年1月1日至2013年10月31日月租金16667元；2013年11月1日至2014年10月31日月租金17500元。租金按两个月一付款，每期租金在该期开始的前5日交清。乙方应在合同签订当日向甲方交付相当于两个月的保证金，即33，334元。双方还对其他权利义务及违约责任等作了约定。房屋租赁合同签订后，金禹公司交付了房屋，克莉丝汀公司交付了保证金33，334元及截至2013年2月底的租金。2013年2月27日，金禹公司及上海禹辉实业有限公司向克莉丝汀公司发出告知函，明确公司法定代表人变更，原法定代表人施红锐不再担任法定代表人和股东，要求克莉丝汀公司在2013年3月2日前重新协商租金的支付方式，在此之前暂停收取租金。2013年7月29日，金禹公司再次致函克莉丝汀公司，称公司存在债务纠纷，以后将租金打至现任法定代表人付晋军个人银行账户。2013年8月，王亚军向克莉丝汀公司发送一份无签名盖章的告知书，明确未经王亚军书面授权，任何人无权收取租金，要求克莉丝汀公司与王亚军及其代理人联系租赁事宜。2013年11月5日，付晋军以施红锐职务侵占向晋中市公安局报案。晋中市公安局经济犯罪侦查支队于2013年11月29日向付晋军发出受案回执。经本院向晋中市公安局经济犯罪侦查支队电话联系，该支队经办人员答复现该案处于审查立案阶段。审理中，金禹公司称，该公司原法定代表人为施红锐，2013年1月18日施红锐将所持公司股份92%转让给付晋军，2013年2月5日办理了股权及法定代表人工商变更手续。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。两被告之间的房屋租赁合同合法有效。租赁期间，房屋所有权变更为王亚军后，房屋租赁合同的效力直接约束王亚军，王亚军成为新的出租人，继续履行房屋租赁合同。现王亚军要求金禹公司将已经收取的保证金和产权变更之后的租金返还王亚军，依法应予支持；王亚军要求克莉丝汀公司直接向其支付2013年3月开始的租金，依法也应支持。但产权变更的日期，应以房地产权证载明的登记日（2012年11月5日）为准。房地产权证具有物权的公示效力，金禹公司抗辩前法定代表人施红锐与原告恶意串通、以不合理的价格转让房屋，但其提供的证据不能证明原告一方存在恶意串通的事实，不能否定房地产权证的效力。因此，其抗辩不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告上海克莉丝汀食品有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告王亚军2013年3月1日起至2013年12月23日止的房屋租金（按每月16，667元计算）；二、被告上海金禹投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王亚军已收的保证金33，334元及2012年11月5日至2013年2月28日的租金（按每月16，667元计算）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，166元，减半收取2083元，由被告上海金禹投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　张卓郁二〇一四年一月八日书记员　　薛辰彦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。关注公众号“”