（2014）二中民终字第00252号
裁判日期: 2014-01-08
公开日期: 2014-04-24
案件名称
北京世纪金龙物业管理有限责任公司与于树忠物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于树忠,北京世纪金龙物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第00252号上诉人（原审被告）于树忠，男，1969年12月24日出生，汉族，北京公交总公司职工。委托代理人于道海，男，1961年5月8日出生，无业。被上诉人（原审原告）北京世纪金龙物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区西晓市街72号。法定代表人：陈玉苍，经理。委托代理人：唐超，男，1983年9月23日出生，该公司职员。上诉人于树忠因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第09589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于树忠之委托代理人于道海，被上诉人北京世纪金龙物业管理有限责任公司（以下简称世纪金龙公司）之委托代理人唐超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年7月，世纪金龙公司起诉至原审法院称：2005年9月28日，我公司与于树忠签订物业管理合同。此后，我公司向于树忠提供物业服务至2011年5月24日，服务质量一直良好。于树忠自2006年9月28日起拒绝交纳物业服务费，经我公司多次催收，于树忠均推诿拖延，致使我公司的权利无法实现。现我公司起诉要求于树忠支付2006年9月28日至2011年5月24日期间的物业服务费3834.41元，并承担本案的诉讼费。于树忠辩称：1、世纪金龙公司的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间。2、世纪金龙公司与我之间的《房屋委托服务管理合同》违背了我的真实意思表示，是强行签订的霸王合同。该合同已经期限届满终止。3、世纪金龙公司未提供证据证明其服务质量一直良好，实际上世纪金龙公司提供的物业服务并未达到国家规定的标准。4、根据世纪金龙公司向中冶置业房地产开发有限公司发出的《致中冶置业函》，世纪金龙公司于2007年3月就已经停止提供物业服务，逐步离开和撤出小区，无权收取之后的物业服务费。5、世纪金龙公司主张的物业服务收费标准超过了国家规定的每月每建筑平方米0.55元标准。因此，我不同意世纪金龙公司的诉讼请求。原审法院经审理认为：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。世纪金龙公司作为于树忠所在小区的物业服务管理方，为于树忠提供了物业管理服务，于树忠理应按时交纳物业服务费。现于树忠未按约交纳物业服务费，应当承担相应的违约责任，补交拖欠的物业服务费。世纪金龙公司的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。关于于树忠所持世纪金龙公司的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，因世纪金龙公司曾多次向包括于树忠在内的小区业主主张过物业服务费，已构成了诉讼时效中断。因此，于树忠所持抗辩意见不能成立，法院不予采纳。据此，原审法院于2013年10月判决：于树忠于判决生效后十日内给付北京世纪金龙物业管理有限责任公司二○○六年九月二十八日至二○一一年五月二十四日期间的物业服务费人民币三千八百三十四元四角一分。判决后，于树忠不服，以原审法院审理程序严重违法，原审判决存在重大事实认定错误，《房屋委托服务管理合同》系无效合同等理由上诉至本院，要求撤销原判，改判驳回世纪金龙公司的原审诉讼请求或发回重审。世纪金龙公司同意原判。经审理查明：2005年9月28日，世纪金龙公司、于树忠签订《房屋委托服务管理合同》。该合同约定，于树忠物业坐落为北京市×××1单元403号，建筑面积60.29平方米；于树忠委托世纪金龙公司对其物业进行管理的期限，自本合同签订之日起生效，至开发公司与物业公司合同期满或业主委员会成立之前止；于树忠委托世纪金龙公司对其居住的小区进行物业管理，有要求世纪金龙公司根据合同提供安全、卫生环境的权利。世纪金龙公司作为物业管理服务单位，在住户装修房屋期间或违反装修规定时，可随时进行制止或纠正；有对楼宇内外公共部位私搭乱建、乱堆乱放、乱贴广告牌强行拆除、销毁、处罚的权利。物业管理服务收费标准按北京市物价局普通小区委托管理收费标准执行，每平方米每年13.68元；于树忠应在每年的1至3月份一次性交清当年的委托管理费。于树忠无正当理由未按期交纳委托管理费，世纪金龙公司有权提出诉讼。合同签订后，世纪金龙公司为于树忠提供了物业管理服务。自2006年9月28日至2011年5月24日，于树忠未交纳物业服务费。原审庭审中，于树忠提交了一份世纪金龙公司于2009年4月8日向中冶置业房地产开发有限公司（以下简称中冶公司）发出的《致中冶置业函》。该函件称，世纪金龙公司自2005年6月30日接管景泰西里西区，世纪金龙公司与中冶公司签署的《物业委托管理合同》在2007年3月就已到期，因中冶公司未与世纪金龙公司续签对该小区的物业服务合同，世纪金龙公司要求中冶公司在三个月内组织招标，选聘新的物业公司接管小区物业服务，世纪金龙公司将于2009年7月10日起停止对小区的物业服务。于树忠另称《致中冶置业函》曾在小区进行张贴，小区众多业主都见到过该函件；至于2009年世纪金龙公司撤出小区后，于树忠并不清楚提供物业管理服务的物业公司。世纪金龙公司认可该函件的真实性，不认可该函件的合法性与关联性，并称世纪金龙公司为小区提供物业管理服务直至2011年5月24日。世纪金龙公司提供了北京市东城区房屋土地经营管理二中心出具的《证明》，北京市东城区房屋管理局出具的《关于东城区景泰西里西区“物业管理”的情况说明》，《北京市电梯日常维护保养合同》，《崇文区疾病预防控制中心评价报告》，北京市东城区人民法院（2013）东民初字第03507号民事判决书等证据，以证世纪金龙公司为小区实际服务至2011年5月24日。对世纪金龙公司所提交的上述证据，于树忠均不予认可。关于于树忠所持世纪金龙公司的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效期间的抗辩意见，世纪金龙公司称其曾多次向于树忠及小区业主催交物业服务费，并提供了2007年至2010年向于树忠发出的《催费通知》，2011年5月20日以及2012年7月31日向小区全体业主发出的催交物业服务费的《公告》。世纪金龙公司另提供了北京市东城区人民法院（2013）东民初字第06859号民事判决书，以证明有小区业主收到过世纪金龙公司发出的《催费通知》。于树忠均不认可世纪金龙公司提供的上述证据的真实性，亦否认收到或看到过上述《催费通知》或《公告》。原审审理中，原审法院为世纪金龙公司、于树忠进行了调解，但双方因分歧较大，未能达成一致意见。上述事实，有《房屋委托服务管理合同》，北京市东城区房屋土地经营管理二中心出具的《证明》，北京市东城区房屋管理局出具的《关于东城区景泰西里西区“物业管理”的情况说明》，当事人陈述等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。于树忠与世纪金龙物业公司签订有《房屋委托服务管理合同》，依据世纪金龙物业公司提交的证据可以证明世纪金龙物业公司为于树忠居住的小区提供物业服务至2011年5月24日，于树忠自2006年9月起未交纳物业服务费。于树忠上诉主张世纪金龙物业公司未提供物业服务，本院认为世纪金龙物业公司提交的《关于东城区景泰西里西区“物业管理”的情况说明》及《证明》等证据可以证明世纪金龙物业公司为于树忠居住的小区提供物业服务至2011年5月24日，且于当日与于树忠居住小区的业主委员会新选聘的北京国泰阳光物业管理有限公司正式进行交接，同时停止对该小区的物业管理工作。因此本院认为于树忠提交的世纪金龙物业公司《致中冶置业函》中关于2009年7月10日停止物业服务的内容并未实际履行，故本院对于树忠关于世纪金龙物业公司未提供物业服务的上诉主张不予采信。于树忠上诉主张《房屋委托服务管理合同》无效依据不足，本院对其此项上诉主张不予支持。综上，于树忠应按照《房屋委托服务管理合同》的约定，向世纪金龙物业公司支付2006年9月28日起至2011年5月24日止的物业服务费。综上，原审判决并无不当，应予以维持。于树忠的上诉，依据不足，本院对其上诉予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由于树忠负担（于本判决生效后七日内交纳至原审法院）；二审案件受理费50元，由于树忠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 顾国增代理审判员 王 朔代理审判员 赵 振二〇一四年一月八日书 记 员 何海云 微信公众号“”