（2013）珠中法民三终字第519号
裁判日期: 2014-01-08
公开日期: 2014-06-30
案件名称
蔡晓云与卓立红房屋买卖合同纠纷民事二审判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡晓云,卓立红,珠海市合融房地产投资顾问有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）珠中法民三终字第519号上诉人（原审被告）：蔡晓云，男，汉族，1981年11月19日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：戚文遗，广东德赛律师事务所律师。委托代理人：易朝蓬，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卓立红，女，港澳居民，1974年8月2日出生。委托代理人：钟宏炬，广东莱特律师事务所律师。委托代理人：聂秀凤，广东莱特律师事务所律师。原审第三人：珠海市合融房地产投资顾问有限公司。住所地：珠海市港昌路***号商铺。法定代表人：吴浩锋，总经理。委托代理人：谢良飞。上诉人蔡晓云与被上诉人卓立红、原审第三人珠海市合融房地产投资顾问有限公司（以下简称合融公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第2009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。卓立红在原审诉讼中的请求为：1、解除卓立红和蔡晓云之间的《二手房买卖合同》，并判决蔡晓云向卓立红返还购房定金人民币4万元，支付违约金人民币49500元；2、卓立红向蔡晓云支付律师费人民币4万元；3、蔡晓云向卓立红支付代理方佣金人民币17800元；4、本案诉讼费、保全费等均由蔡晓云承担。原审法院查明，蔡晓云是珠海市九洲大道西1047号2栋3B房屋的所有权人。2013年4月15日，蔡晓云（卖方）与卓立红（买方）及代理方合融公司签订《二手房买卖合同》（三方合同），约定卖方拟转让珠海市九洲大道西1047号2栋3B房，该房建筑面积120.25平方米，转让价款99万元。合同签订时，买方向卖方支付定金人民币4万元。卖方须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付人民币25万元，并须于2013年4月25日之前向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或者银行指定贷款服务机构办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。银行承诺发放贷款少于申请贷款金额的，买方应在支付首期房款时一并补足其差额。卖方应当于交易过户当日将该房地产交付买方。买卖双方任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之五的违约金。代理方在签订本合同的当日收取买方代理佣金人民币17800元。因任何一方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，应承担对方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。2013年4月17日，蔡晓云收到卓立红交付的购房定金人民币4万元，并出具了收据。合融公司2013年5月24日出具证明反映卓立红、蔡晓云双方至今未能达成房屋转让的事情经过。证明称，合同签订后，并于2013年4月17日向卖方支付了定金人民币4万元，三方根据相关规定到登记中心签订《珠海市房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》（即两方合同）并办理二手房过户手续时，登记中心以买方系澳门居民为由要求先行到公证机关办理买卖合同公证。为简化手续，买方建议将卓立红改为为其丈夫巫运强（珠海籍居民），卖方不愿配合。无奈，买方只好补打了近十年的珠海市社保缴费证明并准备花钱去办理买卖合同公证。2013年4月18日开始，我司不间断跟卖方沟通提供资料并配合买方办理银行按揭手续、合同公证手续等相关事宜，卖方称三方合同无效，如果有效的话就凭三方合同办理贷款和过户手续好了，反正合同中也没有哪条规定卖方要配合办理其他手续。后来，卖方又要求收齐全部房款才办理过户手续，但这不符合三方合同的约定，也不符合正常的按揭贷款购房流程，导致三方合同无法履行。因买方签订三方合同后已经将自有房屋出售导致无房可住，就经常抱着几个月大的孩子到我司催办，我司建议买方适当增加首付比例并设法委托律师楼或银行监管首期款之后再办理过户手续，卖方要求首付到六十万元并先行支付后办理过户且不同意监管。再后来，卖方代理人陈女士（卖方的母亲）以卖方没有经过妻子同意甚至以合同中的签名不是卖方本人所签为由否定合同的效力。事实上，三方合同上不但有卖方代理人的签字、指模，还有卖方的亲笔签字和指模。此后，我司也分别于2013年4月28日、5月4日、5月8日等多次以电话的方式联系、催促卖方，卖方及其代理人以没有时间等借口推脱，后来也不接我司的电话。我司委托谢良飞以手机短信催促卖方，但卖方均不予理睬。2013年5月29日，卓立红通过邮政快递向蔡晓云发出一份函告，称根据合同约定，买卖双方应于2013年4月25日前向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或银行指定的贷款服务机构办理贷款审批手续。自2013年4月18日起，本人及代理方多次通知、催促你配合办理按揭贷款手续，但你均未到场。现据本人及代理方的了解，原本选定且同意贷款的银行政策已于2013年5月20日左右发生重大变化，停止受理按揭贷款申请，本人现已无法申请银行按揭贷款。但为了维护市场交易的稳定，本人只好改用一次性付款方式，将在扣除已支付的购房定金4万元及三方合同约定的交房保证金1万元后，于取得该房过户回执之同时，一次性向你支付剩余房款人民币94万元，其他按三方合同约定处理。另外，因本人系港澳居民，根据珠海市房地产中心要求，买卖合同须到公证机关进行公证。请你于2013年6月3日前，与本人到珠海市公证处进行合同公证，待取得公正合同后2个工作日内配合本人办理该房的缴税、过户等手续；取得该房过户回执之同时，本人将向你支付扣除已支付的购房定金4万元及三方合同约定的交房保证金1万元后的全部房款94万元。逾期，本人将单方解除三方合同，并按三方合同之约定向你追究违约责任。卓立红向原审法院提供了合融公司收到其购房代理费17800元后开出的收款收据。卓立红提供了2013年5月3日至5月5日间的4条发给蔡晓云手机的短信，内容均为要求解决房屋买卖的事宜。卓立红还提供了2013年4月23日至6月2日间，合融公司工作人员发给蔡晓云及其母亲的多条短信，同样是涉及催促办理房屋过户事宜。蔡晓云坚持要求卓立红将购房资金交予第三方监管，提交了其与合融公司工作人员的来往短信内容。合融公司工作人员发件“蔡先生，我已经跟卓小姐预约了3号也就是下周一上午十点到珠海公证处办理买卖合同公证手续。关于您提出的资金监管，买方意思当面协商办理。”合融公司工作人员收件“好的，可以。”合融公司工作人员发件“关于资金监管一事，买方现时的态度是不愿意，因为我们三方合同上未注明资金需要监管，但是他们可以你们去他们存款的银行验资，已确认他们的支付能力。关于付款方式，买方的意思是按照他们给你发的通知里所讲。如果您这边有其他意见，请以书面通知的方式告知我们公司或买方。”双方最终未能完成房屋转让遂成讼。2013年6月4日，卓立红与广东莱特律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所指派律师为其与蔡晓云二手房买卖合同纠纷案的代理人，并支付了法律服务费4万元。广东莱特律师事务所出具了发票。原审法院认为，卓立红与蔡晓云、代理公司合融公司签订的《二手房买卖合同》（三方合同）是签约三方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同有效，签约各方应当自觉履行合同约定的义务，违约应当承担违约责任。卓立红在银行不能发放房屋按揭贷款的情况下，自愿向蔡晓云表示愿意一次性交付房款，为此多次自行或通过代理公司联系蔡晓云，请求协助办理公正及转让手续，表示基于履行合同的意愿，但蔡晓云在收取购房定金，获知卓立红拟一次性支付房款时，擅自要求卓立红将购房资金交予第三方进行资金监管，不符合合同要求。合同约定卖方须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付人民币25万元，卓立红表示变更支付房款方式后同样在珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付全部购房款，符合合同约定。从卓立红、代理方合融公司发给蔡晓云及其母亲的短信来看，卓立红急需买房解决居住需要，蔡晓云不配合办理房屋转让手续，已明显违约，使卓立红的合同目的不能实现。卓立红要求解除合同，退还定金，支付违约金及佣金、律师费，符合合同及法律规定，应予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除卓立红、蔡晓云、合融公司签订的《二手房买卖合同》（三方合同）；二、蔡晓云于判决发生法律效力之日起十日内向卓立红返还购房定金4万元；三、蔡晓云于判决发生法律效力之日起十日内向卓立红支付违约金49500元；四、蔡晓云于判决发生法律效力之日起十日内向卓立红支付律师费4万元；五、蔡晓云于判决发生法律效力之日起十日内向卓立红支付购房佣金17800元。蔡晓云如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人蔡晓云不服上述判决，提起上诉，上诉请求：一、请求撤销（2013）珠香法民一初字第2009号民事判决书的第一至第五项判项，并改判驳回卓立红的全部诉讼请求；二、判令卓立红承担一、二审的诉讼费。事实与理由：一、原审对蔡晓云配合卓立红办理银行按揭贷款申请手续一事未予查明。2013年4月15日，就蔡晓云向卓立红出售珠海市九洲大道西1047号2栋3B房产（下称“案涉房屋”）事宜，蔡晓云委托母亲与卓立红、原审第三人合融公司签署《二手房买卖合同（三方合同）》。2013年4月18日，在卓立红交付定金的次日，原审第三人合融公司李东方即致电蔡晓云母亲，要求蔡晓云母亲将案涉房屋的房产证等所有资料的原件及房门钥匙给他送过去。面对蔡晓云母亲的质疑，该中介态度很恶劣地说蔡晓云母亲什么都不懂，签了约就要将资料及钥匙全部交给中介，同时提出马上办理过户手续。当时蔡晓云母亲提出卓立红只付了4万元定金，在银行出具同意提供贷款的通知书前办理案涉房屋过户手续不符合合同约定，并表示如果需要办手续蔡晓云愿意配合前往。同时指出未办理过户手续前交钥匙也不符合合同约定。之后，中介数次电话威胁蔡晓云母亲。蔡晓云母亲遂提出要求合融公司另派其他人予以跟进。2013年4月19日，原审第三人合融公司派中介谢良飞电话通知蔡晓云母亲，因卓立红系澳门人士，根据珠海市房地产登记中心（下称“登记中心”）规定，凭之前三方所签的《二手房买卖合同》办过户手续是无效。买卖双方应先行前往公证机关就登记中心提供的格式版本的买卖合同进行公证方可办理过户手续。并要求蔡晓云前往登记中心予以核实。2013年4月20日，蔡晓云携资料前往登记中心。在该中心，得知案涉房屋买卖合同必须公证。同时该中心工作人员还提醒蔡晓云为避免交易风险，不要将房产证等资料原件交给中介。2013年4月24日，中介谢良飞又致电蔡晓云母亲，告知办理房屋买卖合同公证事宜，届时中介会通知蔡晓云的。2013年4月27日之后，合融公司、卓立红方数次致电蔡晓云，要求蔡晓云将房产证等所有资料的原件及钥匙交给他们，并马上办理过户手续。蔡晓云再三声明愿意配合卓立红办理相应手续，但房产证等资料原件应由蔡晓云自行保管，相关部门有需要时再提供。另外，卓立红没拿到银行出具的同意提供贷款的通知书，就要求办理过户手续及交钥匙没有合同依据。但中介及卓立红不听蔡晓云的前述解释，再次致电蔡晓云及蔡晓云母亲，予以威胁恐吓，给蔡晓云一家造成极大的精神困扰。2013年5月8日，合融公司谢良飞通知蔡晓云母亲次日上午前往拱北北岭与卓立红面谈，当时蔡晓云母亲再次询问蔡晓云是否需要一同前往，但中介表示不需要。次日上午九点，蔡晓云母亲准时前往拱北北岭。当时蔡晓云母亲向卓立红申明，中介之前曾要求蔡晓云不要自行与卓立红联系，今后双方有事仍然要通过中介联系，及希望卓立红按照之前所签的《二手房买卖合同（三方合同）》的约定办理过户手续。同时对卓立红的录音行为明确表示反对。随后，在蔡晓云母亲的提议下，中介、卓立红一起前往珠海市公证处咨询公证程序。在公证处，中介提出在做买卖合同公证时房价款金额少写几十万元。蔡晓云母亲担心届时卓立红拿此合同金额做文章。但中介表示卓立红看不到该公证书，同时又指责因蔡晓云未到场，无法做公证，要求蔡晓云及其配偶马上带证件前往公证处。蔡晓云母亲当即指出之前已一再向其强调，蔡晓云及其配偶工作单位较远，如果要他们过来，应当提前通知。现临近中午，突然要求蔡晓云及其配偶前往公证处，时间上根本来不及。且以前也没有说要配偶签名。中介的前述要求明显是刁难蔡晓云。后中介提出要蔡晓云母亲先回去，并表示过几天其会提前通知蔡晓云前往公证处办理公证，至于蔡晓云配偶则无须同行。2013年5月10日上午九点，蔡晓云母亲又应中介要求前往拱北北岭见面。当时在场自称合融公司吴经理告知蔡晓云母亲，卓立红因没有钱，不愿买案涉房屋，要求蔡晓云母亲将定金全额退还。蔡晓云母亲当时表示由于卓立红方拒绝履行合同，定金本应全部没收，当然蔡晓云可以考虑退一万元定金，至于其它的不应退。2013年5月13日，合融地产中介谢良飞致电蔡晓云母亲，说卓立红改变主意，又想向蔡晓云买房，目前邮政储蓄银行可以办理按揭，要求蔡晓云准备资料。蔡晓云母亲当即要求中介明确具体时间以便蔡晓云提前请假。中介表示因卓立红配偶也需要请假，办理时间待与卓立红确定后再提前通知蔡晓云。之后，蔡晓云一直等待中介通知。但直到5月27日谢良飞才致电蔡晓云母亲，并告知邮政银行停止办理按揭。蔡晓云母亲表示可以在其它银行办理，但谢良飞表示其它银行贷款利率高。蔡晓云母亲遂问其次日是否还要去银行，谢良飞说次日上午九点在景山路的邮政储蓄银行会面。2013年5月28日上午九点在邮政储蓄银行，卓立红及中介要求蔡晓云与其一起去银行窗口确认是否已停止申请按揭。当得知停办时，卓立红及中介指责是蔡晓云原因导致其无法申请按揭。蔡晓云明确提出，蔡晓云一直是在等中介办理按揭手续的通知，至于最终办不成按揭的原因并不在蔡晓云。而且该家银行办不了，可去其他银行。蔡晓云根本没有违约。对于蔡晓云的解释，卓立红未予理会，并声称要起诉蔡晓云。后来，卓立红配偶又单方提出采用一次性付款方式。蔡晓云为了解决问题，也表示同意，但同时表示为保障蔡晓云利益，应当对购房余款在过户前进行资金监管。二、原审应当认定因卓立红自身原因才导致银行未能发放案涉房屋的按揭贷款。如前所述，蔡晓云至始至终按照合同的要求配合卓立红及原审第三人合融地产。相反，是卓立红及原审第三人不断地提出一些没有合同依据的诸如提前将案涉房屋的房产证等所有资料的原件交出去及未办理过户手续前将房门钥匙交出等要求，是中介因为不专业通知不到位、甚至卓立红一度提出不买房等种种行为，拖延了办理按揭贷款的进程。而且，原审第三人在《证明》中指责蔡晓云不配合卓立红将买方改为卓立红配偶、蔡晓云称三方合同无效、蔡晓云要求提高首期付款比例不同意资金监管、蔡晓云及代理人以种种理由拒绝配合等事项，根本就不存在。关于珠海邮政储蓄银行不发放银行按揭贷款一事。首先，无论是卓立红还是原审第三人，并没有证据证明在2013年5月20日左右，珠海邮政储蓄银行停办按揭贷款。其次，即使该银行不办理，当时珠海的其它银行也是可以办理的，是卓立红主动放弃向其它银行申请按揭贷款。鉴此，原审应当在查明事实的基础上，作出卓立红因自身原因导致银行未能发放案涉房屋的按揭贷款之认定。三、原审关于卓立红单方将按揭付款方式改为一次性付款方式后在珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付全部购房款符合蔡晓云、卓立红及原审第三人所签的《二手房买卖合同（三方合同）》之认定，是错误的。理由如下：根据《二手房买卖合同（三方合同）》第六条、第七条、第十条之约定，蔡晓云拟向卓立红转让案涉房屋转让总价为99万元，其中4万元作为定金于合同签订时由卓立红支付给蔡晓云，卓立红应当在珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付人民币25万元作为首期房款，其余房款70万元由卓立红通过银行抵押贷款方式支付，若银行承诺发放的贷款少于申请贷款金额，卓立红应于支付首期房款时一并补足差额。前述付款方式的约定，决定了卓立红应当先拿到银行的同意贷款通知书，后再与蔡晓云前往交易中心办理过户手续这一交易顺序。庭审时第三人也对合同约定的首付款具体支付时间作了进一步解释，表明除了按揭款外，其他首期款交了以后再办过户手续。对此解释，卓立红也是认可的。结合合同约定及第三人的解释，在按揭贷款支付方式下，卓立红应当在过户前支付25万元首期款，其余70万元房款以按揭贷款方式支付，如果银行同意贷款的金额与申请贷款金额一致，对于作为卖方的蔡晓云，有银行出具的同意贷款通知书，70万元按揭款的收取只是时间问题，交易资金完全是零风险。即使银行同意贷款申请金额少于申请贷款金额，按约定，卓立红也应该在办理过户前将差额与首期款一并付清，交易资金的安全完全能够得到保障。反观卓立红单方提出的关于取得过户回执的同时支付扣除已支付的4万元购房定金及交房保证金1万元（该款预留在第三人处）后的全部房款94万元一次性付款方式。必须是蔡晓云与卓立红先办过户手续，待登记中心出具案涉房屋的过户回执的同时才能收到94万元房款。显然，该交易模式下蔡晓云面临着无法收到90多万元房款的巨大风险。蔡晓云认为，前后比对，在收款时间方面，合同原约定的按揭贷款支付方式与卓立红提出的一次性付款方式存在明显差异，前者早于后者；从交易风险的角度，对作为卖方的蔡晓云，前者交易模式下交易零风险，后者却存在巨大风险。故，原审关于蔡晓云提出的一次性付款方式符合合同约定之认定，明显错误，应予纠正。四、卓立红在合同约定之外提出将按揭付款方式改为一次性付款方式，属于对合同的单方变更。蔡晓云为促成交易，提出如果将卓立红未付的购房资金作第三方资金监管，可以按一次性方式付款，该要求是对卓立红单方变更的一种回应。现原审偏听偏信，无视卓立红提出的一次性付款方式不符合合同约定这一事实，反而作出关于蔡晓云擅自要求卓立红将购房资金交予第三方进行资金监管，不符合合同要求之认定，是错误的，应当予以纠正。2013年5月28日上午，在珠海邮政储蓄银行，卓立红单方提出要求将合同原约定的按揭付款方式变更为一次性付款方式。蔡晓云为了解决问题，也表示同意，但同时表示为保障蔡晓云利益，应当对购房余款在过户前进行资金监管。2013年5月30日，原审第三人合融地产中介谢良飞致电蔡晓云母亲，说卓立红要求6月3日办理买卖合同公证，办完过户手续之后才一次性付款。蔡晓云母亲表示可以去办理合同公证，但必须要先对合同项下卓立红尚未支付的购房款进行资金监管，以确保交易资金的安全性。当时中介答应与卓立红协商。2013年6月1日上午，中介向蔡晓云母亲发来短信，表示关于蔡晓云提出资金监管一事，卓立红同意在公证处当面协商办理。但在当日晚上，中介又向蔡晓云母亲发来短信，说卓立红已改变态度，不同意对购房款进行资金监管，但卓立红及其配偶可以与蔡晓云一起前往所存款的银行进行验资，以证明他们的支付能力。蔡晓云当即指出银行验资并不能保证卓立红届时按时足额支付购房款，而银行资金监管既方便，又经济，对卓立红及蔡晓云双方的利益均有保障，且不会额外增加卓立红的交易成本。随后，蔡晓云母亲与蔡晓云多次要求中介与卓立红协商，但中介表示卓立红仍不同意资金监管，坚持要求在办理过户手续后一次性付款。6月2日，在收到中介谢良飞将所有责任推在蔡晓云身上的短信后，蔡晓云母亲致电中介，表示随时都可以同卓立红办理过户手续，但办理过户手续之前一定要对卓立红尚未支付的购房款做资金监管，并且因为交易方式已经改变，在公证的那份合同上一定要写明购房款作资金监管。但中介说，卓立红不同意作资金监管，也不同意在公证书中约定购房款作资金监管，他们也无法说服卓立红。之后，中介再没有联系过蔡晓云及蔡晓云母亲。蔡晓云认为，卓立红单方提出将按揭付款方式变更为一次性付款方式，蔡晓云为了促成交易，提出对购房资金作监管的要求，是对卓立红单方变更合同的一种回应，是合同变更过程中双方的一种协商行为，既然卓立红可以在合同之外提出新的付款方式，为什么蔡晓云就不能提出自己的要求，变更合同本应交易双方平等协商，绝非卓立红要如何变更，蔡晓云就一定要接受。更何况蔡晓云的要求也不会额外增加卓立红的交易成本，合情合理。故现原审作出关于蔡晓云擅自要求卓立红将购房资金交予第三方进行资金监管，不符合合同要求之认定，是错误的，应当予以纠正。五、原审在卓立红单方向蔡晓云提出将合同约定的按揭付款方式变更为一次性付款方式后，交易双方并未就新的付款方式达到一致意见的情况下，作出关于蔡晓云拒不配合房屋转让手续之错误认定，应予纠正。卓立红系因自身原因不能按合同约定申请到银行按揭贷款，蔡晓云对此无须承担任何责任。在交易方式由按揭付款方式改为一次性付款方式的情况下，卓立红本应与蔡晓云进行协商，然后再按双方协商一致的具体付款方式进行交易。现在蔡晓云不但单方提出在收到过户回执的同时才支出95万元购房资金这一没有合同依据的交易方式。而且还出尔反尔，违背其之前同意进行资金监管的承诺，显然其并无购房诚意。蔡晓云认为，鉴于合同原约定的按揭贷款方式无法继续履行，而交易双方又不能在新的付款方式下是否对购房资金作第三方资金监管这一问题上达成一致意见，在此情况下，蔡晓云当然有权拒绝配合房屋转让手续。现原审无视客观事实，错误地适用《中华人民共和国合同法》第一百零八条等规定，作出关于蔡晓云不配合房屋转让手续，已明显违约之认定，显然是错误的。六、鉴此，蔡晓云从未拒绝按合同约定向卓立红出让案涉房屋。卓立红主张解除蔡晓云所签订的《二手房买卖合同（三方合同）》理由不成立。原审不应支持卓立红关于解除合同的诉讼请求，该合同应当继续履行。同理，卓立红基于解除合同而向蔡晓云主张向其返还定金、支付违约金、赔偿律师费、佣金等诉讼请求，既无事实依据，亦无合同及法律依据，该等诉讼请求亦应全部驳回。七、本案程序违法。本案属买卖合同，原审中蔡晓云作的是免责抗辩，如果原审法院认为蔡晓云之免责抗辩不成立，应当根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。但原审法院庭审时对此并未进行释明，即迳行作出蔡晓云承担违约金的判项，严重违法，应予纠正。综上所述，蔡晓云从未拒绝履行其与卓立红于2013年4月15日签订的《二手房买卖合同（三方合同）》，无任何违约行为。导致涉案房屋产权交易过户手续不能办理的原因在于卓立红。一审法院事实认定错误，适用法律错误，且程序违法，依法应予以纠正。为此，恳请贵院在查明事实的基础上，支持蔡晓云的全部上诉请求。被上诉人卓立红在二审中答辩称：蔡晓云的上诉事实和理由不能成立，卓立红没有提出过没有资金要求解除合同的事实，蔡晓云没有按照合同约定履行任何合同义务，中介公司所称的三方合同不成立不生效与中介公司对我们的回复是不符的。澳门居民办理二手房买卖合同公证是二手房买卖合同的必经程序，也是办理按揭贷款和登记过户的前置条件，因蔡晓云不愿意办理合同公证，也不办理按揭贷款的申请手续导致合同无法继续履行。并且导致合同的履行没有可能和必要，所以蔡晓云所陈述事实和理由不能成立。一审法院事实查明清楚，请求维持一审判决，因为合同约定上诉人或者被上诉人一方因为过错导致的含律师费在内的由过错方承担，上诉人的上诉行为导致了二审律师费的增加，请求法院在调解时对这笔律师费进行处理。原审第三人合融公司在二审中答辩称：蔡晓云的上诉理由与事实与真实情况不符。1、2013年5月10日与我公司与蔡晓云沟通的时候需要蔡晓云退定金的原因不是卓立红没有钱，而是蔡晓云违约导致双方很难再继续履行合同。2、邮政银行可以做首套房屋贷款，但是其它银行不能做首套房屋的贷款。邮政银行在5月份之前是认房不认贷款，其它银行是认房又认贷款，在5月份的时候被上诉人名下是没有房屋的，所以就可以在邮政银行做首套房屋贷款。首套房屋贷款就是指在贷款的利息和成数有区别。3、在卓立红想一次性付款的时候，因为资金监管的问题双方有争议。二审期间，蔡晓云提交一份《房地产权登记表》，证明卓立红因为无法享受银行首套房贷优惠政策才拖延办理银行按揭贷款。卓立红认为上述证据超过举证期限，不予质证。合融公司对蔡晓云提交上述证据真实性无异议，但关联性有异议。卓立红提交如下证据：1、《委托代理合同》，证明因为蔡晓云上诉行为导致卓立红诉讼成本增加。2、《邮政储蓄银行的个人贷款指引》，证明个人申请贷款资料要求与银行复函不一致；3、《个人住房买卖税务规则》，证明房屋买卖合同要办理合同公证，需要在十五个工作日才能核税；4、《中华人民共和国公证法》，证明如果6月3日不办理合同公证则上诉人没有时间满足被上诉人办理房产过户的最后条件；5、《录音资料》，证明银行工作人员答复与银行复函不一致。蔡晓云认为上述证据超过举证期限，不予质证。合融公司对卓立红提交上述证据认可。本院经审查认为，蔡晓云与卓立红在二审提交的上述证据超过举证期限，不属于新证据范畴，且与本案并无关联性，本院对此不予采纳。经审理查明，2013年4月15日，蔡晓云（卖方）与卓立红（买方）及代理人合融公司签订《二手房买卖合同》，约定买方须于珠海市房地产登记中心出具房地产过户回执的当日支付人民币25万元，并须于2013年4月25日之前向银行或者银行指定贷款服务机构提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行或者银行指定贷款服务机构办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放承诺金额为准。银行承诺发放贷款少于申请贷款金额的，买方应在支付首期房款时一并补足其差额。2013年6月1日，合融公司工作人员向蔡晓云发出短信：“关于资金监管一事，买方现时的态度是不愿意，因为我们三方合同上未注明资金需要监管，但是他们可以你们去他们存款的银行验资，以确认他们的支付能力……”，2013年6月2日，蔡晓云回复合融公司工作人员短信：“取得银行的同贷书和资金监管，再公证办房产交易，是外籍人士二手房交易流程，你们都不同意，明天不用去了。”另查明，二审庭审调查中，卓立红与合融公司均认为二手房屋买卖合同必须办理合同公证手续后方可去银行办理抵押贷款按揭手续，蔡晓云拒不办理合同公证手续，导致其无法办理房屋贷款按揭手续。蔡晓云认为二手房屋买卖合同办理公证是房屋过户前置程序，并不是办理房屋按揭贷款的前置程序。鉴于卓立红及合融公司陈述交易中准备向中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市分行申请按揭贷款，本院于2013年12月2日向中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市分行发函询问如下问题：1、2013年5月份左右，贵行办理的二手房屋买卖按揭贷款业务是否发生过重大政策变化？2、贷款申请人向贵行申请二手房屋按揭贷款，买卖双方需提供哪些资料？3、贷款申请人为澳门特别行政区居民，其向贵行申请二手房按揭贷款时所提交的《二手房买卖合同》是否需要进行公证？4、2013年4月、5月期间，贷款申请人需具备何种条件方可向贵行申请办理首套房屋贷款业务？本案购房人卓立红，如其在2013年4月15日至2013年4月25日期间向贵行申请二手房按揭贷款业务，能否获得首套房屋贷款申请批准。中国邮政储蓄银行股份有限公司珠海市分行于2013年12月10日向本院复函，对上述问题答复如下：1、我分行由于受到上级银行信贷额度管控，于2013年5月份起暂停办理二手房按揭贷款业务；2、我分行申请二手房按揭贷款需要提供的资料如下：买方：有效身份证件、居民户口簿（大陆人士）、婚姻状况证明、职业证明、还款能力证明、首付款凭证、购房合同、主借款人在我行开立的还款账户以及抵押评估报告。境外人士还应该提交在境内无其他住房的书面承诺原件，原件留存我行。借款人配偶应提供有效身份证件、《借款人配偶声明》。借款人配偶不能到场签字的，应同时提供经公证的《借款人配偶声明》。卖方：个人作为售房人的，应提供房屋权属证明、有效身份证件、居民户口簿、婚姻状况证明和售房人收款账户复印件；3、贷款申请人为澳门特别行政区居民，向我行申请二手房按揭贷款时提交买卖双方签订的《二手房买卖合同》不需要进行公证；4、2013年4月、5月期间申请住房按揭贷款，首套房屋的认定条件为：借款人应提供本人、配偶及未成年子女名下的住房登记书面查明的无房证明，在人民银行的个人征信记录无个人住房按揭贷款记录。对于卓立红是否能够获得首套房屋贷款申请，须考虑资料是否齐全且符合条件，以最终审批结果为准。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：二审审查范围是上诉人针对一审判决所提出的上诉请求，现卓立红二审提出新增加律师费，超出一审的诉讼请求范围，本院对此不予审查。结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为：2013年4月15日的《二手房买卖合同》应否解除及蔡晓云是否承担相应违约责任。根据卓立红于2013年5月29日发出函件内容显示，卓立红明确提出将按揭付款方式改变为一次性付款，在蔡晓云与合融公司往来短信内容以及其在庭审陈述均显示蔡晓云亦同意付款方式变为一次性付款，据此本院认定双方针对购买涉案房屋付款方式达成一次性付款合意。其后，双方针对一次性付款资金是否交予第三方进行资金监管以及购房款具体给付时间未能磋商成功而导致涉案房屋无法继续进行交易，此为对合同具体履行方式未能达成一致意见。合同无法继续履行应当予以解除，卓立红主张解除2013年4月15日的《二手房买卖合同》，本院予以支持，原审法院虽然确定合同解除，但对合同解除的原因认定错误，本院予以纠正。《二手房买卖合同》第十条约定卓立红采用按揭付款方式购买涉案房屋，并且约定在2013年4月25日之前双方去银行办理按揭贷款申请手续，由于双方对签订二手房买卖合同及办理合同公证事宜发生争议，双方并未按照此约定时间办理银行按揭。此期间，由于银行政策调整，双方原约定按揭付款方式无法继续履行，但双方并未终止合同履行，而是继续磋商，并且对购房款支付方式改为一次性付款达成合意，因此卓立红所主张蔡晓云不配合签订二手房买卖合同及办理合同公证并非房屋买卖合同解除的原因，而是双方改变付款方式的原因。双方付款方式变更为一次性付款，但在新的付款方式下是否针对购房资金进行监管这一问题上未能达成一致意见，导致合同无法继续履行并解除，但双方对此均无过错，蔡晓云应将所收取的定金4万元返还卓立红。卓立红主张蔡晓云不配合签订房屋买卖合同及办理合同公证导致合同解除，存在违约行为，理据不足，本院不予支持。由于蔡晓云对合同解除并无过错，故卓立红主张蔡晓云应向其支付违约金49500元、律师费4万元及购房佣金17800元，并无依据，本院亦不予支持。原审法院对违约主体认定错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人蔡晓云针对房屋买卖合同履行及违约情况的部分上诉主张有依据，本院予以支持。原审法院认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第2009号民事判决第一、二项；二、撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民一初字第2009号民事判决第三、四、五项；三、驳回卓立红的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币3246元、由卓立红负担人民币2360元，由蔡晓云负担人民币886元；二审案件受理费人民币3246元，由卓立红负担人民币2360元，由蔡晓云负担人民币886元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 杨卫星代理审判员 庹 佳代理审判员 王 芳二〇一四年一月八日书 记 员 程 敏 更多数据：