（2013）华民初字第751号
裁判日期: 2014-01-08
公开日期: 2014-03-06
案件名称
周进军、文友社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
华容县人民法院
所属地区
华容县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周某某,文某某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
湖南省华容县人民法院民 事 判 决 书（2013）华民初字第751号原告周某某，（曾用名周某某）委托代理人鲁某某，湖南某某律师事务所律师。被告文某某原告周某某与被告文某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月24日受理后，依法由审判员郝海云担任审判长与审判员张毅芳、人民陪审员秦志平组成合议庭于2013年10月23日公开开庭进行了审理，原、被告双方及原告委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2003年6月24日签订了一份土地转让协议，约定将原告在华容县某某镇桥东的一宗184.8㎡的划拨土地及土地上的两层四间半楼房转让给被告，价格为43800元。双方均按上述约定履行了各自的义务，但未办理土地使用权过户手续，事后，原告发现该协议违反了国家法律法规，曾多次要求终止该协议的履行，均遭到被告的拒绝。为此，原告诉至法院要求确认协议无效，并由被告返还房屋及土地使用权。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、原、被告于2003年6月签订的土地转让协议复印件一份，拟证明原、被告转让房屋及土地的事实；二、国有土地使用权证复印件，拟证明该协议约定的位于华容县某某镇桥东的房屋及土地归原告所有。被告辩称，原、被告双方于2003年6月24日签订的房屋及土地转让协议属实，且已履行，只是未办理房屋产权及土地使用权过户手续，被告曾多次要求原告协助办理房屋产权及土地使用权过户手续，但原告一拖再拖，直至现在原告要悔约，这是原告不讲诚信，应按协议赔偿原告的一切经济损失。被告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据：一、原、被告于2003年6月签订的土地转让协议一份，拟证明原告将房屋及土地转让被告的事实；二、原告周某某的收条一张，拟证明被告付款给原告的事实；三、昌某某的证明一份，拟证明原告卖房给被告的事实；四、建设用地许可证、国有土地使用证各一份，拟证明原告的房屋及土地转让给被告但一直未办理过户手续的事实。对于原告提交的证据一、二，被告当庭质证无异议，本院予以采信。对于被告提交的证据一、二、三、四，原告当庭质证无异议，本院予以采信。根据本院采信的上述证据，结合原、被告在法庭上的陈述，本院确认本案事实如下：2003年6月，原告与被告签订了一份土地转让协议，约定原告将自己座落于华容县某某镇桥东的两层四间半楼房及国有划拨土地184.8㎡转让给被告，价格为43800元。协议签订时，被告支付了800元，同年6月24日，被告又支付了43000元，原告并将转让房屋及国有土地使用证一并交付给被告，被告一直在此房屋中居住，但当时双方并未办理过户手续。后来，被告要求原告协助办理土地使用权过户手续，原告一拖再拖，直至现在仍未办理过户手续。本院认为，原、被告双方虽然签订的是“土地转让协议”实质上是房屋买卖协议，原告转让的标的物是房屋及房屋占有范围内的土地使用权，该协议系双方当事人真实意思表示。但涉及国有划拨土地的转让，根据我国法律的规定，国有划拨土地的转让是有限制的。从《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定依法缴纳土地使用权出让金”的规定来看，国有划拨土地使用权并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续，缴纳土地出让金即可转让。本案中，原告转让房屋的土地为国有划拨土地，转让后，被告并未改变土地使用性质，仍以居住为目的利用房屋及土地，故不涉及国家利益和公共利益，且该宗土地所在区域未列入政府拆迁范围，政府不存在不予审批的理由，双方也曾多次协商由被告适当补偿原告现金，以协助办理过户手续，只因补偿数额多少未达成一致意见，因此，被告完全可以通过缴纳土地出让金的方式取得国有划拨土地的使用权。原、被告所订立的转让划拨土地房地产的协议，意思表示一致后，合同即告成立。这种合同并不违反法律的禁止性规定，因而并不能确定为无效。参照最高人民法院在《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条中规定：“依照《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”因此，对法律允许经批准转让的划拨土地房地产协议，应当确定为依法成立的合同，只是在未经过批准之前而未生效。故对原告要求确认该“土地转让协议”无效的请求本院不予支持。虽然我国现行法律没有明确规定对成立而未生效的合同纠纷如何处理，但就本案而言，原、被告签订协议后，原告交付了协议价款，被告交付了房地产，只是双方未到相关部门办理批准手续而致使合同未生效，而被告占有使用房地产已达十年之久，根据诚实信用原则，为保护交易安全，双方应配合促使合同生效，故对原告要求返还房屋及土地使用权的请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告周某某的诉讼请求。本案案件受理费895元，由原告周某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 郝海云审 判 员 张毅芳人民陪审员 秦志平二〇一四年一月八日书 记 员 刘 容 更多数据：