（2013）哈民二民终字第870号
裁判日期: 2014-01-07
公开日期: 2014-05-09
案件名称
黑龙江中祺亿和房地产开发有限公司诉张晓宇房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黑龙江中祺亿和房地产开发有限公司,张晓宇
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）哈民二民终字第870号上诉人（原审被告）黑龙江中祺亿和房地产开发有限公司。被上诉人（原审原告）张晓宇，女，1990年12月30日生，无固定职业。上诉人黑龙江中祺亿和房地产开发有限公司（以下简称中祺亿和公司）因与被上诉人张晓宇商品房销售合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2012）里民三初字第1726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月6日受理此案后，依法组成合议庭，于2013年11月19日公开开庭审理此案。本案现已审理终结。原审判决认定，2011年4月27日，张晓宇、中祺亿和公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：张晓宇购买中祺亿和公司开发的哈尔滨市道里区群力新区启动区群力第五大道第C5栋1-3层12-1号商服用房，房屋总价款17，030，092元；中祺亿和公司应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付张晓宇使用；如中祺亿和公司未按合同规定期限交付房屋，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向张晓宇支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，张晓宇有权解除合同。张晓宇要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中祺亿和公司按日向张晓宇支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，张晓宇向中祺亿和公司交付购房款17，030，092元。2011年12月24日，张晓宇向中祺亿和公司交纳水费及电费合计1500元。因中祺亿和公司未能提供房屋验收合格的相关手续，张晓宇未办理进户手续，2012年8月1日，实际入住此房，但中祺亿和公司未给张晓宇办理进户登记手续。张晓宇诉称：2011年4月27日，张晓宇与中祺亿和公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，中祺亿和公司将哈尔滨市道里区群力新区启动区第五大道第C5栋1-3层12-1号房屋，以总价款17，030，092元出售给张晓宇。根据商品房买卖合同第八条、第九条的约定，中祺亿和公司应当在2011年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给张晓宇使用；逾期超过60日后张晓宇有权解除合同；张晓宇要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中祺亿和公司按日向张晓宇支付已交付房款万分之一点五的违约金。合同签订后，张晓宇按照约定已将全部购房款给付中祺亿和公司，但中祺亿和公司至今未能将验收合格的商品房交付给张晓宇使用，中祺亿和公司违约事实明显，严重损害张晓宇利益。请求中祺亿和公司继续履行合同，请求中祺亿和公司支付违约金544，002元。中祺亿和公司辩称：根据《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2011年12月30日前，将商品房交付买受人使用。中祺亿和公司建设的商品房整体工程已在2011年9月30日竣工，并且在同年12月24日前通知张晓宇进户将房屋交付。张晓宇在接到通知后，在2011年12月24日缴纳了水、电费后，并没有及时办理物业进户手续。张晓宇延期进户不属中祺亿和公司逾期交付，属于自行延迟进户，其行为中祺亿和公司无需承担责任。《商品房买卖合同》第八条明确交付房屋的条件为，出卖人应将经验收合格的商品房交付买受人使用。依合同约定，该商品房的交付条件是经建设单位与施工单位验收合格即可，中祺亿和公司与施工单位已验收完毕，并取得消防验收合格证和规划验收合格证，完全符合合同约定的交付房屋条件。因此中祺亿和公司不存在逾期交付房屋的事实，应当驳回张晓宇的诉讼请求。原审判决认为，张晓宇、中祺亿和公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵照执行。按照合同的约定，中祺亿和公司应于2011年12月30日前将经验收合格的商品房交付张晓宇使用。因中祺亿和公司未能提供涉诉房屋已经通过竣工验收的相关手续，故而导致张晓宇逾期进户，中祺亿和公司的行为已经构成违约，中祺亿和公司应当按照合同约定，按已付房价款日万分之一点五，向张晓宇支付违约金，张晓宇要求中祺亿和公司给付逾期进户违约金544，002元符合法律规定，应予支持。中祺亿和公司辩称，该商品房的交付条件是经建设单位、施工单位及监理公司验收合格即为符合交付条件，没有法律依据，不予支持。据此判决：黑龙江中祺亿和房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付张晓宇进户违约金544，002元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9240元，由黑龙江中祺亿和房地产开发有限公司负担。中祺亿和公司不服原审判决，向本院提起上诉称：中祺亿和公司销售的商品房，在合同约定的进户时间，已经验收完毕，具备进户条件，并通知张晓宇办理进户，张晓宇接到通知后只交纳了水、电费用，但因自身原因拖至2012年8月1日才办理进户；双方合同约定的“该商品房经验收合格”，是指建设单位与施工单位之间的验收，中祺亿和公司的商品房具备双方约定的经验收合格的条件，符合现行关于工程竣工后由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收的规定。原审判决认定事实不清，适用法律不当。请求撤销原审判决，驳回张晓宇的诉讼请求。张晓宇辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。二审中，中祺亿和公司向本院提交证据：一、单位工程竣工验收报告一份；二、建设工程竣工验收备案证书一份。意在证明：中祺亿和公司销售的商品房经验收合格，履行了全部工程建设的备案程序，具备交付条件。张晓宇对上述证据质证认为，工程竣工验收是由建设单位中祺亿和公司组织勘察、设计、施工、监理单位及专业工程师组成验收组进行的现场验收，是由建设单位中祺亿和公司单方出具的，不是法律规定的由消防、人防、环保等机构验收合格后出具的竣工验收备案表，中祺亿和公司出具的竣工验收备案证书记载的工程竣工日期为2013年6月25日，至张晓宇进户时该商品房都没有竣工验收合格，对证明问题有异议。本院认证意见为，工程竣工验收报告是建设单位中祺亿和公司于2011年9月末组织设计、施工、监理单位进行的，该工程并经建设工程竣工验收备案，以上证据不能证实该工程何时取得规划、环保等部门出具的专项验收合格或者准许使用的文件，故对中祺亿和公司主张该工程通知进户时具备交付条件不予认定。二审中，张晓宇未向本院提交证据。二审查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，张晓宇与中祺亿和公司之间的商品房买卖合同系双方自愿签订的，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依照合同约定全面履行自己的义务。双方合同约定中祺亿和公司应当在2011年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格并符合本合同约定的商品房交付给张晓宇使用。根据我国相关法律、法规规定，商品房“经验收合格”不仅需要建设单位组织设计、施工、监理等单位进行的工程竣工验收合格，还需有规划、环保等部门出具的专项验收合格或者准许使用的文件。中祺亿和公司将经验收合格理解为经竣工验收合格，即由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行的竣工验收合格便符合双方约定的交付条件，双方合同约定的交付条件是“经验收合格”，不是“经竣工验收合格”，竣工验收是由建设单位组织进行的，竣工验收合格是验收合格的组成部分，不能将验收合格简单等同于竣工验收合格。至2012年8月1日张晓宇进户，中祺亿和公司未提供销售的商品房已经通过规划、环保等部门出具的专项验收合格或者准许使用的全部相关手续，故中祺亿和公司关于双方约定的交付条件已经于约定交付时间前成就的主张不能成立。原审判决中祺亿和公司按合同约定支付张晓宇逾期进户违约金并无不当。中祺亿和公司的上诉主张，无事实与法律依据，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9240元，由黑龙江中祺亿和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 韧审 判 员 王爱军代理审判员 郑兴华二〇一四年一月七日书 记 员 王梦薇 来自：