（2013）市民初字第2725号
裁判日期: 2014-01-07
公开日期: 2014-03-14
案件名称
长城物业集团股份有限公司济南分公司与郭敬云物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长城物业集团股份有限公司济南分公司,郭敬云
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）市民初字第2725号原告长城物业集团股份有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人梁志军，总经理。委托代理人张延峰，该公司员工。委托代理人王志强，山东嘉孚律师事务所律师。被告郭敬云，女，1966年5月10日生，汉族，职业不详，住济南市。原告长城物业集团股份有限公司济南分公司（以下简称长城物业济南分公司）与被告郭敬云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长城物业济南分公司代表人梁志军的委托代理人王志强到庭参加了诉讼。被告郭敬云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告长城物业济南分公司诉称：2011年1月1日山东鲁能亘富开发有限公司（简称“鲁能公司”）与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告对鲁能公司开发建设的鲁能领秀城C区实施物业服务，物业服务费按1.2元／平方／月，（该费用不包括电梯、二次加压泵等机电设备运行电费），且水电费由原告代为收取，后原告在按合同约定履行物业服务的情形下，被告无故拖延向原告支付物业服务费，后经原告多次催收，被告均拒绝履行，累计拖欠原告物业费2864.34元，水费507.15元，电费111.57元。现原告诉至法院，请求判令被告向原告支付物业费2864.34元（2011年1月1日-2012年6月30日）、水费507.15元（起止码73-234）、电费111.57元（起止码1460-1664）。被告郭敬云在本案审理期间未答辩。经审理查明：鲁能领秀城小区系由山东鲁能亘富开发有限公司开发建设的住宅小区。2011年1月1日，山东鲁能亘富开发有限公司与原告长城物业济南分公司签订《鲁能领秀城A1、B、C1、E、F地块前期物业服务合同》一份，合同中约定由原告长城物业济南分公司为山东鲁能亘富开发有限公司开发建设的上述小区提供前期物业服务，合同约定期限为1年，自2011年1月1日起至2011年12月31日止，合同中约定的物业服务费收费标准为：住宅按1.2元∕平方米∕月（按建筑面积计算）的标准收取，该费用不包括电梯、二次加压泵等机电设备运行电费，交费方式为按季度或半年预收，对于新入住的业主，先行预收一年的物业服务费，以后再按半年或季度收取。合同中未有对业主逾期或拒交物业服务费用违约责任的约定，合同落款处加盖了山东鲁能亘富开发有限公司的合同专用章及原告长城物业济南分公司的公章。2012年1月1日，双方又签订《补充协议》一份，约定将合同期限延长至2012年6月30日，同时山东鲁能亘富开发有限公司每月按照16万元的标准给原告长城物业济南分公司5个月的费用支持。被告郭敬云所居住的济南市房屋建筑面积为132.61平方米。2011年1月1日至2012年6月30日，被告郭敬云未向原告长城物业济南分公司交纳物业费共计2864.38元［1.20元／平方米／月×132.61平方米×18个月=2864.38元］；2011年1月1日至2012年6月1日，被告郭敬云未向原告长城物业济南分公司交纳水费507.15元（起止码为73-234）；2011年1月1日至2011年2月25日，被告郭敬云未向原告长城物业济南分公司交纳电费111.57元（起止码为1460-1664）。庭前被告郭敬云提交照片4张，证明其房屋渗水情况。原告长城物业济南分公司认为房屋渗水系房屋质量问题，应由房屋建设单位维修，与原告长城物业济南分公司无关，且该宗照片无法表明房屋质量问题发生在原告长城物业济南分公司提供物业服务期间内。被告郭敬云在本案审理期间提交反诉状，本院通知其自通知之次日起七日内预交案件受理费，但被告郭敬云在本院通知的预交期内未预交案件受理费，亦未提出缓交、减交或免交申请。以上事实，有前期物业服务合同及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告长城物业济南分公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订的《鲁能领秀城A1、B、C1、E、F地块前期物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对包括被告郭敬云在内的小区全体业主均具有约束力。原告长城物业济南分公司依约提供了物业服务，被告郭敬云自2011年1月1日至2012年6月30日未向原告长城物业济南分公司交纳物业费2864.38元，已构成违约，现原告长城物业济南分公司仅主张2864.34元，本院予以支持。被告郭敬云提交的照片中显示的房屋渗水问题，属于房屋质量问题，不能成为其拒交物业费的理由。关于水、电费的问题，本院认为，被告郭敬云作为小区业主，在其正常的生活过程中，水、电是其必不可少的需求，在原告长城物业济南分公司依据合同约定为其代缴的情况下，被告郭敬云应当及时将代缴的款项支付给原告长城物业济南分公司，故对原告长城物业济南分公司要求被告郭敬云支付由其已经代为垫付的水费507.15元、电费111.57元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于被告郭敬云的反诉请求，因其在本院通知的预交期内未预交案件受理费，亦未提出缓交、减交或免交申请，故本案按被告郭敬云自动撤回反诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭敬云于本判决生效之日起十日内支付原告长城物业集团股份有限公司济南分公司物业费2864.34元。二、被告郭敬云于本判决生效之日起十日内支付原告长城物业集团股份有限公司济南分公司水费507.15元。三、被告郭敬云于本判决生效之日起十日内支付原告长城物业集团股份有限公司济南分公司电费111.57元。案件受理费50元，由被告郭敬云负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李江审 判 员 宋芳代理审判员 李钧二〇一四年一月七日书 记 员 吕娜 来自：