（2013）驻民一初字第23号
裁判日期: 2014-01-07
公开日期: 2017-08-28
案件名称
宋长看、刘红旗等与平舆县东和店建材有限公司等建设用地使用权纠纷一审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋长看,刘红旗,平舆县东和店建材有限公司,朱玉花
案由
建设用地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）驻民一初字第23号原告宋长看,男,1969年11月24日出生,汉族，住平舆县。原告刘红旗，男，1966年9月6日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。二原告的委托代理人徐大利，河南成盛律师事务所律师。被告平舆县东和店建材有限公司。住所地平舆县东和店镇。法定代表人朱玉花，该公司经理。被告朱玉花，女，1970年8月10日出生，汉族，住驻马店市驿城区。二被告的委托代理人汪新华，河南小东律师事务所律师。原告宋长看、刘红旗与被告平舆县东和店建材有限公司（以下简称东和店建材公司）、朱玉花国有土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋长看、刘红旗的委托代理人徐大利，被告朱玉花及东和店建材公司、朱玉花的委托代理人汪新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋长看、刘红旗诉称，其与被告朱玉花协商，于2010年11月12日签订《购买土地使用权的协议书》，约定，被告东和店建材公司、朱玉花将位于驻马店市乐山大道东侧、华中正大有限公司对面一块27.8亩的土地使用权转让给原告。2011年2月15日，原、被告签订《补充协议》，约定原告付给被告360万元，被告负责于2011年6月30日前将土地使用权证办在原告名下。土地使用权转让总款1600万元，包括土地出让金等税金。被告将土地使用权证办在原告名下，证书交给原告后三日内，原告将剩余款项一次付清。协议签订后，原告履行了义务，被告未履行协议交付土地，将土地使用权证变更登记过户到原告名下，请求判决被告履行协议交付土地，将土地使用权证变更登记过户到原告名下，支付违约金320万元，并承担本案的全部诉讼费用。被告东和店建材公司答辩称：一、答辩人与被答辩人从来未就土地使用权转让一事达成过一致意见。双方所签订的土地使用权协议，是在违背答辩人意见的情况下形成的，朱玉花与被答辩人所签协议无效；二、东和店建材公司与政府置换土地时，政府只要求东和店建材公司缴纳土地出让金277.08万元。协议是按这个标准签订的，当时也没有考虑过改变土地用途。在政府正式通知东和店建材公司办理土地使用权证时，土地出让金的数额变成了1082.63万元。朱玉花与被答辩人签订协议时的情势已发生重大变化，变化后的情势与签订协议时的初衷相悖，该协议已无履行的可能。如果强制履行，必将给东和店建材公司的利益造成重大损失；三、答辩人一直与宋长看进行联系，要求退回所收款项，收回土地买卖协议。但宋长看采用各种方法回避此事。请求法院主持退回所收宋长看、刘红旗款项，并愿意承担该款的利息损失。被告朱玉花答辩称：一、朱玉花与宋长看签的土地买卖协议是宋长看写好后欺骗说，除了土地出让金另支付给朱玉花1600万元，并要揭发朱玉花丈夫有吸毒贩毒的行为才签的，不是其真实意思表示；二、朱玉花根本不认识刘红旗，也没有出示过任何委托手续，协议上的名字也不是刘红旗本人签的，因此该协议无效；三、协议签订后，朱玉花的家人坚决反对，认为公司的财产是李建红父亲的遗产，该协议无法履行；四、在与宋长看签订协议前，朱玉花曾与上海紫藤实业有限公司签订了土地转让合同。宋长看知道后，许诺以更优惠的条件将土地卖给他。与宋长看签订协议后，宋长看让人更改了主合同上包含土地出让金共计1600万元等内容，不是朱玉花的真实意思表示；五、在签了土地买卖协议后，朱玉花让宋长看先盖上单位印章，宋长看他们同意了，但至今仍未加盖印章，合同没有生效。请求退回宋长看、刘红旗所付款项360万元并承担该款的银行利息，双方所签协议不再履行。经审理查明，东和店建材公司为朱玉花一人为股东设立的有限责任公司，该公司在位于驻马店市××东××南侧××25亩国有划拨土地使用权。为建设骏马化工工业园，东和店建材公司该25亩国有划拨土地使用权于2005年7月被驻马店市人民政府依法收回，以置换安置的方式解决东和店建材公司生产经营用地。2007年9月22日，驻马店市人民政府作出驻政土[2007]107号批复，将位于关王庙107国道东侧的土地面积为18509.20平方米国有土地使用权，协议出让给东和店建材公司使用。应缴纳国有土地使用权出让金277.08万元，国有土地使用权批准用途为工业仓储用地，使用年限为50年。2010年11月12日，朱玉花（东和店建材公司总经理）与驻马店市恒宇置业有限公司总经理宋长看，广东省中山市金锁匙物业管理有限公司总经理刘红旗签订购买土地使用权的协议书，约定：一、东和店建材公司愿意将乐山大道东侧，华中正大有限公司对面（编号WJWL-01地块）27.8亩土地，卖给驻马店市恒宇置业有限公司和广东省中山市金锁匙物业管理有限公司，总款共计1600万元。驻马店市恒宇置业有限公司和广东省中山市金锁匙物业管理有限公司各占50%的股份；二、朱玉花负责将土地使用权证办至宋长看、刘红旗名下（土地性质为商住），在2011年1月30日前将土地证办好，办证过户时如果是一人，先以宋长看为主。如果过户协商可加二人，则加上刘红旗的名；三、宋长看、刘红旗各拿出90万元，计款180万元付给朱玉花。待交土地出让金时，宋长看、刘红旗负责交付土地出让金；四、朱玉花把土地使用证办至宋长看、刘红旗名下交给宋长看、刘红旗，其二人一次性交清剩余款项，本协议三方签字盖章生效。2011年2月15日，朱玉花、宋长看、刘红旗就上述购买土地使用权的协议书，又签订补充协议一份。约定：一、朱玉花负责于2011年6月30日前将土地使用权证办到宋长看、刘红旗名下，该土地过户后属宋长看、刘红旗共有；二、宋长看、刘红旗各拿出180万元给付朱玉花，于本补充协议签订之后5日内付清；三、土地使用权转让总款1600万元，包含土地出让金等税金；四、办理土地过户交土地出让金时，由宋长看和刘红旗负责交付。朱玉花将土地使用权办在宋长看和刘红旗名下，证书交给宋长看、刘红旗后3日内，宋长看、刘红旗将剩余款一次付清。剩余款为转让总价款1600万元减去已支付的360万元，再减去支付的土地出让金等税金的余额；五、朱玉花保证对编号WJWL-01地块具有独立的使用权，无其它任何争议，并保证在签本协议之前没有将该土地抵押、转让给第三方；六、本补充协议与原协议具有同等法律效力，如有一方违反，应向对方支付总价款20%的违约金。协议签订后，宋长看于2010年11月14日付给朱玉花现金180万元。2011年1月19日，朱玉花收到刘红旗现金100万元，2011年2月21日，朱玉花收刘红旗现金80万元。驻马店市人民政府置换给东和店建材公司的土地，东和店建材公司在交纳土地出让金277.08万元，办理土地使用权证时，因该土地所在的村组将该土地调整为村民生产经营安置用地，拒绝签署征地补偿和地籍登记手续，土地未能交付。2009年6月，驻马店市经济开发区管委会将该宗土地调整预留给农民生产经营安置用地。经驻马店市经济开发区管委会批示，同意将出让给该公司使用的土地向北平移至乐山大道与××交叉口东南侧。新调整地块规划用途为居住用地。2011年12月27日，驻马店市国土资源局向驻马店市人民政府请示，建议将乐山大道北段东侧的17084.46平方米国有建设用地，以协议出让的方式置换给东和店建材公司使用，调整的地块规划用途为居住用地。新地块市场评估总地价为1082.63万元，东和店建材公司补交土地出让金732.79341万元。2012年1月9日，驻马店市人民政府批复同意出让。2013年3月31日，驻马店市国土资源局与东和店建材公司签订国有建设用地使用权出让合同，东和店建材公司取得了宗地编号为ZMDK-2012-54号（原宗地编号WJWL-01），宗地总面积17084.46平方米的国有土地使用权。但东和店建材公司、朱玉花未依据合同约定，将该宗土地使用权转让给宋长看、刘红旗。本院认为，东和店建材公司为朱玉花一人为股东的有限责任公司，朱玉花为该公司的法定代表人。因此，其与宋长看、刘红旗签订国有土地使用权转让合同，属于东和店建材公司的行为。朱玉花与宋长看、刘红旗签订的国有土地使用权转让合同，东和店建材公司，朱玉花均答辩称合同违背其真实意愿，存在胁迫行为。但东和店建材公司，朱玉花均未提交证据证明宋长看、刘红旗在签订合同时有胁迫和违背朱玉花意愿的行为。虽然双方签订的国有土地使用权转让合同均未加盖单位印章，但朱玉花已收取宋长看、刘红旗付给的国有土地使用权转让款360万元，合同已在履行中。朱玉花与宋长看、刘红旗签订的国有土地使用权转让合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，转让合同有效。朱玉花答辩称，东和店建材公司的财产属于遗产，与宋长看、刘红旗签订的国有土地使用权转让合同无法履行。首先，朱玉花未提供证据证明东和店建材公司的财产属于继承的遗产，其次，即使是继承的遗产也已成为东和店建材公司的资产，并不影响与他人签订合同的效力。驻马店市人民政府置换给东和店建材公司的土地已调整为居住用地，朱玉花与宋长看、刘红旗签订国有土地使用权转让合同时，原置换地块已被驻马店市经济开发区管委会调整预留给农民生产经营安置用地，新调整地块规划用途为居住用地。双方应当知道所转让土地使用权的性质。因此，双方所签订的国有土地使用权转让合同不存在最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，不适用情势变更的规定。朱玉花、东和店建材公司应当履行与宋长看、刘红旗签订的国有土地使用权转让合同。朱玉花、东和店建材公司的答辩理由不能成立，不予采纳。宋长看、刘红旗请求朱玉花、东和店建材公司支付违约金320万元，因宋长看、刘红旗在签订合同后只付给朱玉花转让费用360万元，并未支付土地出让金，当其获得转让的土地使用权后，其合法权益已得到了保护。对宋长春、刘红旗该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、平舆县东和店建材有限公司、朱玉花、宋长看、刘红旗继续履行于2010年11月12日和2011年2月15日签订的国有土地使用权转让合同；平舆县东和店建材有限公司、朱玉花应于本判决生效之日起30个工作日内，依据该合同的约定办理完成土地使用权过户的相关手续；二、驳回宋长看、刘红旗的其它诉讼请求。案件受理费117800元，平舆县东和店建材有限公司负担86800元，宋长看、刘红旗负担31000元，财产保全费5000元，由平舆县东和店建材有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 廖化宇审判员 王德斌审判员 丁 辉二〇一四年一月七日书记员 王妍妍 更多数据：搜索“”来源：