（2013）锦江民初字第3094号
裁判日期: 2014-01-07
公开日期: 2014-12-09
案件名称
薛莲与江斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
薛莲,江斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第九十四条，第八条第一款，第二百二十六条，第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2013）锦江民初字第3094号原告（反诉被告）薛莲。委托代理人张宇恒。委托代理人袁琴。被告（反诉原告）江斌。委托代理人吴绍权。原告（反诉被告）薛莲与被告（反诉原告）江斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，江斌在举证期限内对薛莲提出反诉，本院经审查后依法受理，并决定与本诉合并进行审理。2013年10月23日、2013年12月4日，本案依法由代理审判员张韵独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。在第一次开庭审理中，薛莲及其委托代理人张宇恒，江斌及其委托代理人吴绍权到庭参加诉讼。在第二次开庭审理中，薛莲的委托代理人袁琴，江斌及其委托代理人吴绍权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）薛莲本诉诉称和反诉辩称，1、关于本诉诉称：2013年4月2日，薛莲与江斌就成都地一大道商场C257号商铺租赁事宜签订一份《商铺租赁合同》，合同签订时江斌并未向薛莲告知该商铺在经营范围及经营方式上存在限制。同月3日，薛莲向江斌支付首期租金32500元后即准备进场经营进口食品销售。后薛莲收到地一大道商场管理方通知，因江斌与地一大道签订的合同中约定该商铺只能开展服装销售，故薛莲该商铺只能开展服装销售。薛莲认为，因江斌的过错导致薛莲按己方意愿在法律允许范围内自由使用房屋的合同目的不能实现，故薛莲于2013年7月3日向江斌发出解除合同及要求江斌接收房屋的《律师函》，要求江斌退还合同解除后房屋未使用期间的租金并赔偿薛莲经济损失，但江斌拒绝退还租金及赔偿损失。薛莲于2013年7月4日将房屋腾空后，江斌一直拒绝接收房屋。据此，请求判令：1、确认薛莲与江斌签订的《商铺租赁合同》已解除；2、江斌向薛莲返还剩余租金18215元（从2013年7月4日计算至2013年10月14日）并赔偿薛莲经济损失14285元。本案全部诉讼费用由江斌承担。2、关于反诉辩称：合同已依法解除。合同解除的过错均在江斌，故合同解除造成的所有损失应由江斌承担。同时，合同约定的违约金过高。被告（反诉原告）江斌本诉辩称和反诉诉称，1、关于本诉辩称：薛莲与江斌签订的租赁合同自签订之日至今仍然有效，律师及律师事务所无单方解除合同的权利；本案所涉租赁合同不属于合同法第九十四条规定的单方解除的任何一种情形。2、关于反诉诉称：2013年4月2日，江斌与薛莲签订《商铺租赁合同》，约定了租赁期间、租金标准、支付方式及违约责任。依法成立的合同应受法律保护，不能单方随意解除，薛莲应按合同约定向江斌支付租金，并承担未按时支付租金的违约金。据此，请求判令：1、薛莲向江斌支付商铺租金32500元；2、薛莲支付违约金（自2013年8月15日起按每天32500×1%元计算至付清欠款之日止）薛莲承担本案全部诉讼费用。经审理查明，2011年12月14日，成都人和新天地公共设施有限公司作为甲方，江斌作为乙方签订《成都地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同》，约定：乙方受让甲方投资的位于成都地一大道富一层C区257号商铺的经营使用权，商铺使用面积为11.08平方米，商铺用途仅限于经营品项为服饰的商品。乙方须自行办理营业执照及相关的经营许可证。为地一大道整体布局考虑，未经甲方书面同意，乙方不得改变经营的商品的品项或种类，亦不得改变商铺的用途。商铺经营使用权的转让金额为1085850元。若乙方违反合同约定擅自变更商铺用途，视为乙方自动放弃经营商铺的权利，甲方有权收回商铺，代乙方经营，另行出租他人收取租金弥补甲方损失后，将商铺经营权返还给乙方。2013年4月2日，薛莲作为承租方（乙方），江斌作为出租方（甲方），签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将成都地一大道地下商场商铺C257号门面店铺租赁给乙方。租赁期为1年，自2013年4月15日开始计算租期及租金。租金标准为65000元／年，物业费为20元／月／平米，由租户交付商场。进场保证金3000元由租户交至商场，在商户退场后商场退还。乙方于2013年4月15日前付给甲方商铺租金32500元。乙方从第二次付款开始，需提前六十天交付下个半年租金。付租金方式为半年缴。合同的某项条款需要变更时，必须用书面形式进行确定，双方订立补充协议，接到函件方在十天内书面答复对方，在十天内得不到答复视同同意，最后达成补充协议。若双方在合同生效之后擅自毁约，则依据此条条款赔偿对方。具体违约行为如下：……任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方。乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过30日甲方有权采取措施，收回商铺。同日，江斌向薛莲出具《收条》，载明收到薛莲交付的半年房租32500元。江斌随即向薛莲交付案涉商铺。2013年7月3日，张宇恒向江斌寄送薛莲致江斌关于解除《商铺租赁合同》的律师函，律师函内容为：四川迪泰律师事务所受薛莲的委托，指派张宇恒处理江斌与薛莲所签订《商铺租赁合同》的相关事宜。因在该合同签订及履行过程中，江斌未告知薛莲该商铺在经营范围及经营方式上存在限制，薛莲按合同约定向江斌支付六个月租金后即准备进场经营，随后接到地一大道商场通知该商铺只能进行服装销售，故要求薛莲停止营业，将经营范围更改为服装销售，致使薛莲租赁商铺并按己方意愿开展经营的合同目的不能实现。江斌与薛莲签订的《商铺租赁合同》自本函送达之日起解除，薛莲将即时撤出该房屋，江斌在收到函件之日起三日内与薛莲办理房屋交接手续，逾期不办理将视为江斌已收回房屋，江斌自收到本函之日起三日内与张宇恒或薛莲联系合同解除、租金返还及损失赔偿等事宜，若江斌未在上述期限内与张宇恒取得联系，张宇恒将在薛莲的委托下，向人民法院起诉，并申请人民法院依法对您采取保全措施（包括但不限于：查封银行账户、查封房屋等不动产、查封汽车等动产）以确保薛莲的合法权益不受任何形式之侵害。为避免不必要之诉累，务请您及时与张宇恒或薛莲联系，如双方可就此事达成调解意愿，薛莲可以考虑放弃赔偿损失，仅返还剩余租金的解决方案。2013年7月4日，《律师函》由江斌本人签收。另查明，2013年7月，薛莲将案涉商铺腾空。庭审中，薛莲承认其在合同签订后三日内即从地一大道商场处知晓案涉商铺的用途仅限于经营服饰。薛莲承租案涉商铺后，与案外人张晓红合营从事服装销售，不到一个月后发现商铺经营不佳。以上事实，有薛莲提交的与原件核对无误的薛莲、江斌的身份证复印件、《商铺租赁合同》、收条、律师函、EMS投递单、快件回执单，江斌提交的与原件核对无误的《成都地一大道（人和新天地）商铺经营使用权转让合同》以及薛莲与江斌的陈述在案为证。关于薛莲提交的照片八张，江斌对其真实性无异议，但关联性有异议，因该证据不能有效证明照片拍摄的时间，与本案缺乏关联性，本院不予采信。关于江斌提交的王诗建的《证明》，薛莲有异议，因该项证据的性质系证人证言，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，证人应出庭作证，王诗建的《证明》因王诗建并未出庭作证，本院无法核实其真实性，不具备证据的合法性，本院不予采信；林杨的证言与其到庭陈述相一致，薛莲对此不予认可，因林杨陈述其为地一大道商场管理人员，但未提供工作证等表明其身份，且江斌未提供其它相关的证据予以印证，本院无法核实其真实性，对该证据本院不予采信。本院认为，薛莲与江斌于2013年4月2日签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，薛莲与江斌均应按照合同的约定全面履行各自的义务。关于薛莲主张合同签订时，江斌未向薛莲告知商铺经营范围存在限制，江斌对此不予认可。因《商铺租赁合同》未载明案涉商铺经营范围，且江斌未提交充足的证据证明其主张，故本案现有证据不足以证明合同签订时江斌已对薛莲已尽合同重要事项的告知义务，但因薛莲当庭承认其在合同签订后三日内即从地一大道商场处知晓案涉商铺的用途仅限于经营服饰，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，薛莲、江斌应在合同生效后即对案涉商铺的经营范围达成补充协议，本案中双方并未就此达成补充协议，薛莲也未提出异议。关于薛莲主张《商铺租赁合同》已解除并要求江斌返还剩余租金18215元及赔偿损失14285元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，合同的法定解除是指已经依法成立而且生效的合同，在合同履行过程中出现了法律规定的上述情形，一方当事人无须征得对方当事人的同意，享有仅凭法定事由作出的意思表示即可解除合同。因薛莲当庭承认其承租案涉商铺后，与案外人张晓红合营从事服装销售，故薛莲在明知案涉商铺的经营范围后仍继续开展经营，其以无法按己方意愿开展经营的合同目的不能实现为由主张江斌违约，无事实依据。本案中薛莲不具有法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，故其主张解除合同并返还剩余租金18215元及赔偿损失14285元无法律依据，《商铺租赁合同》至今尚未解除。关于江斌反诉主张薛莲向江斌支付商铺租金32500元及违约金，根据合同约定，薛莲应从第二次付款开始，提前六十天交付下个半年租金。故薛莲应于2013年8月15日前支付2013年10月15日至2014年4月15日的租金32500元。但薛莲至今未支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，江斌要求薛莲支付尚欠的租金32500元，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金，薛莲认为按此标准计算违约金过高。因薛莲迟延缴纳租金的损失主要为利息损失，故江斌按此标准计算违约金确实过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对江斌主张的违约金应作适当裁减，故薛莲的辩称理由成立。综合考虑薛莲给江斌造成的实际损失以及合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确定薛莲以欠付的租金，从2013年8月16日起，按每日万分之二计算至租金付清之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）薛莲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）江斌租金32500元并支付违约金（以32500为基数，从2013年8月16日起，按每日万分之二计算至款项付清之日止）。二、驳回原告（反诉被告）薛莲的本诉诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）江斌的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费306元，由原告（反诉被告）薛莲负担。本案反诉案件受理费306元，由原告（反诉被告）薛莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 张韵二〇一四年一月七日书 记 员 夏爽 来自：