（2014）南中法民终字第237号
裁判日期: 2014-01-07
公开日期: 2014-09-30
案件名称
黎晓琼与南充市莲池幼儿园房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黎晓琼,南充市莲池幼儿园
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南中法民终字第237号上诉人（原审被告）黎晓琼。被上诉人（原审原告）南充市莲池幼儿园。法定代表人胡伶俐。委托代理人张琴。委托代理人戴晓惠。上诉人黎晓琼因与被上诉人南充市莲池幼儿园（以下简称莲池幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第2566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人黎晓琼，被上诉人南充市莲池幼儿园的委托代理人张琴、戴晓惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明：黎晓琼于1996年就开始租赁莲池幼儿园所有的房屋，2012年12月6日，莲池幼儿园（甲方）与黎晓琼（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定黎晓琼承租莲池幼儿园所有的位于南充市莲池路33号门面房，月租金1825.20元，租期至2013年6月30日止。并约定：“合同期满后，甲方无条件收回出租房屋，乙方每月应按时交纳水、电、气等代管费用，如逾期不交，由甲方按租金的5％向乙方加收违约金。签订合同时交清洁费50元。租赁期内原则上不装修房屋，如乙方确因业务需要装修店堂，应在不损坏原房屋结构的原则下，并经甲方同意方可装修。租赁期满，甲方如需收回房屋，或乙方不续租该房，甲方不付给装修费，租赁期中乙方无权转让所租房屋，如发现有转租房屋现象，则视为乙方单方面中止合同，甲方有权收回所租房屋并不退还签合同时所收房租”。2013年3月6日，莲池幼儿园向黎晓琼送达了《幼儿园门面回收通知书》，告知：“你与我园签订的门面租赁合同将于2013年6月30日到期，合同到期后，我园将不再办理续租手续，一律无条件收回门面。合同期内严禁私下转租，任何人不得以任何理由影响门面回收工作。现提前书面告知，请各租户提前做好门面到期交回单位的各项准备工作，于2013年7月1日到莲池幼儿园财会室办理门面退房手续。”。2013年6月17日，莲池幼儿园再次向黎晓琼送达《幼儿园门面催收通知书》，告知：“你与我园签订的门面出租合同将于2013年6月30日到期，合同到期后，我园立即收回门面。请尽快做好门面到期回收的准备工作，于2013年6月30日前到莲池幼儿园财会室办理门面退房手续。”因黎晓琼两次均不签字，幼儿园即在其经营的门面上张贴了通知书。租赁合同到期后，黎晓琼置之不理，拒不退还所租房给幼儿园。另外，黎晓琼交清了2013年6月3日前的水电费，此后的水电费幼儿园已向水电部门垫交，黎晓琼未向莲池幼儿园交付。莲池幼儿园遂诉至法院，请求法院判令：1、黎晓琼立即归还莲池幼儿园所有的南充市顺庆区莲池路33号门面房。2、黎晓琼自2013年7月1日起，按每月3，186元的标准支付房屋使用费及水电费直至至搬出房屋为止，3、由黎晓琼承担本案全部诉讼费用。一审法院认为：双方当事人所签订的《房屋租赁合同》对双方的权利义务内容明确具体，且符合法律的规定，该合同双方均应严格遵守履行。在合同到期前，莲池幼儿园两次书面告知并送达给了黎晓琼按期退回租赁房屋的通知，完全尽到了合同约定和法律规定的义务。黎晓琼到期不退还租赁房屋的行为是违约行为，至于黎晓琼辩称幼儿园是国有资产，门面房是经营房，幼儿园无权处置，不能改变经营用途的问题。幼儿园是受国家委托享有占有、使用、受益的权利，有权出租、收取租金和收回租赁房屋。顺庆区政府的文件，是针对区属事业单位的资产作出的规定要求，对市属单位不具有约束力。故黎晓琼的抗辩理由不成立，其辩称的理由，既不合法，又不合约，故应当承担民事责任。合同到期后，黎晓琼仍占用莲池幼儿园的房屋，应当比照合同约定的租金标准给付莲池幼儿园房屋使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”之规定，判决：一、黎晓琼在判决生效之日起十日内将租赁的莲池路33号门面房返还给南充市莲池幼儿园。二、黎晓琼从2013年7月1日起至房屋腾退返还给南充市莲池幼儿园时止，每月按1，825.20元向南充市莲池幼儿园给付房屋使用费。三、黎晓琼从2013年6月3日起至房屋腾退返还给南充市莲池幼儿园时止，按实际使用的水、电量向南充市莲池幼儿园交付水电费。如果未按判决指定的期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行返还义务的，应当支付迟延履行金”之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，支付迟延履行金。案件受理费200元，由黎晓琼承担。宣判后，上诉人黎晓琼不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销南充市顺庆区人民法院（2013）顺庆民初字第2566号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或给上诉人一定的腾房准备时间，准备期间上诉人不支付房租和水电费。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人莲池幼儿园不具备本案诉讼主体资格。从被上诉人原审的第一项诉请“判令被告立即归还原物”可以看出，被上诉人实际上行使的是返还原物的请求权，既然行使的是返还原物请求权，那么，被上诉人首先必须要具备物权。而本案中虽然签订房屋租赁合同的都是被上诉人莲池幼儿园，但被上诉人莲池幼儿园系公办学校，其性质属于行政事业单位，行政事业单位的财产属于国有资产。双方所签订的房屋租赁合同第十条“国资委国有资产清理回收该房”的内容也能证明这一点。因此，上诉人认为，被上诉人莲池幼儿园不是案涉房屋的权利人，不应是本案适格的诉讼主体。二、原审法院适用程序违法。原审法院对本案的审理原适用的是简易程序，在原定的2013年8月15日的庭审中上诉人答辩时提出本案系合并审理的普通的共同诉讼案件，依法应适用普通程序审理。一审法院才将开庭时间延至2013年8月30日，口头通知转为普通程序审理，根据民事诉讼法的相关规定，人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。而且合议庭组成人员确定后，应当在三日内告知双方当事人。原审法院既没有下发裁定，也没有在三日内将合议庭组成人员告知。上诉人认为，一审程序违法。程序不公正必然导致实体不公正，无法体现法律的公平。同时，原审法院剥夺了上诉人行使反诉的诉讼权利。在原审法院原定的举证期限内，上诉人依法提出反诉，一审法院不予受理；且明确告诉上诉人，即使是反诉也要与本诉一起在2013年8月15日合并审理。上诉人认为，原审法院违背法律规定，剥夺了上诉人行使反诉的诉讼权利。被上诉人莲池幼儿园答辩称：关于幼儿园的诉讼主体资格问题，上诉人一审也已提供相应的证据，即案涉门面房的房屋权属证书。证明国家授权幼儿园可以直接支配，幼儿园具备该房屋物权，对方陈述没有法律依据。合同中明确约定了租赁期限，根据合同约定都已经到期，对方应该交还房屋，合同也明确规定了幼儿园在合同到期后有权无条件收回房屋，迄今为止对方对房屋的占用是违反合同和法律的。同时，对方对房屋的占用期间，按原合同标准支付占用使用费亦是合情合理的。本院二审查明：上诉人提供了案涉门面房的房屋所有权证（南房权证南监字第001392**号），其载明的产权人为莲池幼儿园。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人就案涉门面房签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应履行。根据租赁合同的约定，租赁期限于2013年6月即已届满，在双方未达成续租合意的情况下，上诉人应当依据合同将案涉门面房返还出租人，支付占用使用费及实际发生的水电费用。上诉人提出还应由被上诉人给予一定的腾房准备期间，以及在准备期间不予支付房屋租金及水电费的上诉理由不成立。对于上诉人提出的案涉房屋产权属于国有，不属于莲池幼儿园所有，其无权要求上诉人返还的抗辩，本院认为，根据被上诉人莲池幼儿园所提供的房屋产权证书，案涉门面房的产权办理在莲池幼儿园名下，其是合法的产权人，其有权行使物权人的权利要求上诉人返还案涉门面房。同时，案涉房屋也一直由被上诉人进行管理，与上诉人签订门面的租赁合同这点亦能够证实，对于房屋的出租，以及租期满后收回房屋均属于对房屋的正常管理，并非对资产的处置，因此，上诉人认为被上诉人收回案涉门面房的行为违反国有资产管理的规定的主张不成立。关于本案的一审程序是否违法，在一审庭审中，法庭告知了合议庭组成人员，而对合议庭组成人员上诉人未提出回避，亦参加了庭审，而上诉人提出一审对于其反诉不予受理的问题，上诉人对该事实并未举证证明，同时，反诉是诉的合并，未将反诉与本诉一并审理，并不影响上诉人的实体权利。因此，上诉人提出的一审程序违法的上诉理由亦不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200.00元，由上诉人黎晓琼负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱苏川代理审判员 石 炜代理审判员 蒙秀梅二〇一四年一月七日书 记 员 蒲文博 来源：