（2014）定民初字第2号
裁判日期: 2014-01-06
公开日期: 2014-03-21
案件名称
丰仪婷判决书-2014-2doc4
法院
定安县人民法院
所属地区
定安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丰某某,某房地产公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
海南省定安县人民法院民 事 判 决 书（2014）定民初字第2号原告丰某某，女，（略），汉族，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市人，（略），公民身份号码：（略）。被告某房地产公司，住所地（略）。法定代表人杨某某，董事长。委托代理人张某，（略）律师。原告丰某某与被告某房地产公司(以下简称“房地产公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王敏静独任审判，于2013年12月20日公开开庭进行了审理。原告丰某某及被告委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告2010年1月27日办理认购并与被告签订购房合同，购买海南省定安县某小区第12栋2单元906室，房款总价为：297624元，并于2010年5月22日交完该房全部购房款及相关费用。该购房合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人承诺在买受人交完全额房款及相关费用之日起一年半内为买受人办妥房产证，如出卖人不能按时办理，每逾期一天，出卖人须向买受人缴付总房款万分之1.5的违约金。被告至今未给原告办理房产证和土地证，2010年5月22日至2013年11月30日共计违约天数1286天，逾期违约天数＝1286天－（365天+183天）＝738天，违约金＝297624×0.00015×738＝32954.98元。根据原被告所签《商品房买卖合同》，被告应于2011年11月22日前为原告办理好土地使用证及房产证，但被告在收取全额房款及相关费用后至今未能完全履行合同，致使原告在购房42个月后仍未能拿到12栋2单元906号房的土地使用证和房产证，此原因直接影响到房屋买卖和房屋抵押贷款，给原告造成了很大的经济损失。鉴此，原告特依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定及《合同法》、《民法通则》的规定，向法院起诉，请求法院判令被告支付逾期办理房地产证违约金32954.98元，诉讼费由被告负担。被告房地产公司辩称，一、逾期办证违约金应从被答辩人支付完全额房款及相关费用之日起一年半后开始计算。《商品房买卖合同》第十五条第一款规定：出卖人在买受人交完全额房款及相关费用之日起一年半内为买受人办妥房产证。出卖人不能按时办理，每逾期一天，出卖人须向买受人缴付总房款万分之1.5的违约金。本案中，被答辩人在2010年5月22日前交完全部购房款，在2011年4月7日向答辩人支付办理房屋产权证的办证费用。根据上述规定，答辩人应在被答辩人支付完办证费用之日起一年半内即2012年10月7日前办理产权证。故答辩人逾期办证的违约责任应从2012年10月7日起计算，而不是自支付完全部购房款的2010年5月22日起一年半后开始计算。二、被答辩人逾期支付购房款，应支付违约金。《商品房买卖合同》第六条关于付款方式与期限规定：签合同当日支付房款30000元，2010年3月30日前支付120000元，2011年4月20日前支付147624元。本案中，被答辩人前两笔房款依约支付，最后一次房款147624元于2011年5月22日支付，逾期支付32天。《商品房买卖合同》第七条规定：买受人未按照合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之1.5的违约金。根据上述规定，被答辩人应支付答辩人违约金708.59元（147624元×32天×0.015%/天＝708.59）。该违约金与被答辩人要求支付逾期办证违约金应做相应冲减。综上所述，逾期办证违约金应从2012年10月7日起计算，被答辩人逾期支付购房款应支付的违约金，该违约金应冲减答辩人支付给答辩人的逾期办证违约金。经审理查明，2010年1月27日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告建设的某小区A12座第9层906号房，总房价为297624元。合同约定，被告应当在2010年6月30日前交付验收合格的商品房，在原告交完全额房款及相关费用之日起一年半内办妥房产证。如不能按时办理，每逾期一天，被告须向原告缴付总房款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告于2010年1月27日、2010年3月30日、2010年5月22日，分三次交完购房全款297624元，2011年4月7日交房契税、印花税、维修基金等共计11967元。原告所购房屋已交付使用，被告至今未办理房地产权属证书。上述查明的事实，有原告向法庭提供的《商品房买卖合同》、支付购房款收据、交契税收据和原、被告的诉辩陈述在案为凭，并经庭审质证与本院的审查，可以认定。本院认为，本案的争议焦点是被告方实际逾期办证的天数是多少。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告于2010年5月22日交完所购房屋的购房款，2011年4月7日交完契税等各项费用，被告至今未给原告所购买房屋办妥房地产权属证书，已构成违约，应按约定承担逾期办证的违约责任。原告请求支付逾期办证违约金有理，应予支持，但违约天数起算有误，应予纠正。根据《商品房买卖合同》第十五条第一款约定：出卖人在买受人交完全额房款及相关费用之日起一年半内为买受人办妥房产证。出卖人不能按时办理，每逾期一天，出卖人须向买受人缴付总房款万分之1.5的违约金。因此，实际违约天数应从支付完办证费用之日起一年半后即2012年10月7日起算，被告的答辩意见有理，本院予以支持。综上，被告实际逾期办证的天数为420天，违约金额为18750.31元（297624元×420天×0.00015）。被告答辩时提出，原告存在延期付款的违约行为，但未提出反诉，本案不予合并审理，其要求延期付款违约金与逾期办证违约金做相应冲减的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告某房地产公司于本判决生效之日起十日内向原告丰某某支付逾期办证违约金18750.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由原告丰某某负担137元，被告某房地产公司负担175元，被告负担部分限于本判决生效之日起十日内直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 王敏静二〇一四年一月六日书记员 吴 超附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。审核：吴紫娟撰稿：王敏静校对：吴超印制：吴超海南省定安县人民法院2014年1月7日印制（共印8份） 来源：百度“”