（2013）佛城法民一初字第1201号
裁判日期: 2014-01-06
公开日期: 2014-03-24
案件名称
佛山市绿茵物业管理有限公司诉霍春光物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市绿茵物业管理有限公司,霍春光
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛城法民一初字第1201号原告佛山市绿茵物业管理有限公司。法定代表人林美玉。委托代理人纪翁连，男，汉族，1962年6月19日出生。委托代理人邓伟仪,女,汉族,1965年10月15日出生工。被告霍春光，男，汉族，1971年2月17日出生。委托代理人区婉红，女，汉族，1974年2月8日出生。原告佛山市绿茵物业管理有限公司诉被告霍春光物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月21日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2013年12月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告是禅城区弼唐村村民，通过抽签分户方式成为弼唐村农民公寓4座303房业主。弼唐村村委会代表弼唐村农民公寓全体业主与原告于2009年6月11日签订《弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同》（《弼唐村农民公寓前期物业管理协议》及《业主临时管理规约》作为合同附件），原告按合同于2010年5月1日起至2013年10月31日止，为弼唐村农民公寓提供包括公共设备设施运行管理、治安联防、消防管理、停车场管理、清洁绿化管理及客服等相关服务，但被告一直拖欠原告的物业管理费、公共水电分摊费、电梯年审分摊费等。根据《弼唐村农民公寓前期物业管理协议》第5条及《业主临时管理规约》第18条，业主欠费的，从欠费日起按每日2‰的标准计收滞纳金，与欠费本金可一同通过法律途径在欠费业主当年的分红中抵扣。原告特向法院起诉，请求法院判令：1、被告支付弼唐村农民公寓4座303房所欠的2010年5月1日至2013年10月31日的物业管理费7740.60元及从欠费之日起的逾期滞纳金10142.40元；2、被告支付弼唐村农民公寓4座303房所欠的2010年5月1日至2013年10月31日公共水电分摊费965.70元及从欠费之日起的逾期滞纳金1110.60元；3、被告支付弼唐村农民公寓4座303房所欠的2010年5月1日至2013年10月31日电梯年审分摊费375.30元及从欠费之日起的逾期滞纳金426.80元；4、全部诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确上述滞纳金暂计至2013年10月31日，要求法院判决滞纳金计至被告实际付款之日止。被告辩称：被告还未收楼，涉案房产发生的费用与被告无关，不同意原告主张的各种费用及逾期滞纳金。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照、原告组织机构代码证、资质证书、被告人口查询信息登记表，证明原、被告的诉讼主体资格，原告具有三级物业服务资质。2、弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同、弼唐村农民公寓前期物业管理服务协议书（空白）、弼唐嘉和邨业主临时管理规约、弼唐村民公寓抽签分户确认登记表（4）座（被告确认表）、弼唐村民公寓抽签分户确认登记表（4）座（村委确认表）、弼唐村农民公寓（嘉和邨）交收书、安全责任保证书、用电须知、住户情况登记表，证明原、被告的物业服务关系，被告是涉案物业所有权人。3、电梯年审费通告、电梯年审票据、弼唐嘉和邨公共水电分摊明细、公共水电表抄表记录、公共分摊水电发票，证明原告已经预先垫付公摊水电费以及电梯年审费的事实。4、公告，证明原告已于2013年10月31日撤场。诉讼中，被告提交以下证据：村民公寓认购协议、收楼通知书、收据（6张），证明涉案房屋未达到认购协议约定的交楼条件（住房综合验收合格、办理产权登记），所以被告还未收楼。本院认证：原告的证据1，被告对其真实性无异议，本院予以采信。原告的证据2，弼唐村农民公寓前期物业管理服务协议书（空白）上无被告签名，无法显示与本案的关联性，被告不予确认，本院不予采信；弼唐嘉和邨业主临时管理规约有原件核对，系弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同的附件，被告表示不清楚，本院将结合其他证据及认定事实待后认定;对该组证据中的其他证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据3、4，经与原件核对，被告虽不予确认，但未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2009年6月11日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社作为甲方与原告作为乙方签订《弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同》，由原告为佛山市弼唐村农民公寓提供物业管理服务，双方约定：“……合同期限为三年，自公寓第一次正式交楼日起计，其中试用期一年，村民业主满意，自动延续剩余的两年，否则解除本合同。期间合法成立业主委员会的，合同仍然生效，合同甲方自动变更为业主委员会，由业主委员会履行本合同甲方的权利义务责任。……本物业的带电梯住宅管理服务费按建筑面积计每月每平方米1.10元；地下停车场汽车位管理费按每个每月25元计，空置汽车位不收管理费，摩托车管理费按每辆每月5元计。以上收费以佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社向村民发出的首次收楼日开始计收。……第九条其他事项……3、《业主临时管理规约》作为本合同的附件，具同等法律效力……”，由佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社与原告盖章确认。上述合同附《弼唐嘉和邨业主临时管理规约》，该管理规约主要约定：“……十七、物业管理服务费是物业管理服务工作正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应自觉按时交费，同时积极倡导欠费业主履行交纳物业管理服务费用的义务。十八、违约责任……2、业主不按规定缴交物业管理服务费、公共设备设施维修改造分摊费、公共水电分摊费、停车费、赔偿金、电梯年审费等费用，物业管理企业有权加收每日2‰的滞纳金，直至循法律途径追索在当年业主分红中抵扣。……”。2010年9月28日，原告向广东省特种设备检测院佛山分院支付涉案公寓电梯年审费38520元。2010年12月28日，原告向涉案小区全体业主发出《关于分摊2010年度电梯年审费用的通告》，上载：“……2010年度电梯年审费用38520元，分摊至423户业主折合每户91元，我公司将于2011年1月随物业管理费一并向业主扣收……”。2011年8月10日，原告向广东省特种设备检测院佛山院支付涉案公寓电梯年审费38520元。2011年8月20日，原告向涉案小区全体业主发出《关于分摊2011年度电梯年审费用的通告》，上载：“……2011年度电梯年审费用38520元，分摊至423户业主折合每户91.10元，我公司将于2011年9月随物业管理费一并向业主扣收……”。2012年9月5日，原告向广东省特种设备检测院佛山分院支付涉案公寓电梯年审费40860元。2012年9月6日，原告向涉案小区全体业主发出《关于分摊2012年度电梯年审费用的通告》，上载：“……2012年度电梯年审费用40860元，分摊至423户业主折合每户96.60元，我公司将于2012年9月随物业管理费一并向业主扣收……”。2013年8月1日，原告向广东省特种设备检测院佛山分院支付涉案公寓电梯年审费40860元。2013年8月16日，原告向涉案公寓全体业主发出《关于分摊2013年度电梯年审费用的通告》，上载：“根据《嘉和邨前期物业管理服务合同》，电梯年审费由全体业主按户分摊。2013年度电梯年审费用40860元，分摊至423户业主折合每户96.60元，我公司将于2013年8月随物业管理费一并向业主扣收……”。佛山市禅城区张槎街道弼唐村民委员会曾向涉案公寓全体业主发出《公告》一份，上载：“为做好嘉和邨的物业管理交接手续，便于日后正常的物业管理与维护，现向全体业主作出如下公告：1、与佛山市绿茵物业管理有限公司为期三年的《弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同》，将于2013年10月31日终止，届时，将有新的物业管理公司进驻小区进行管理。2、请拖欠物业管理费的业主，于本公告发出之日起，尽快清偿所拖欠的物业管理费，请各拖欠费用的业主存入足够的金额到相关的银行账户上。特此公告”。诉讼中，原、被告共同确认双方未签订任何书面物业服务协议。原告向本院提供欠费明细及公共水电分摊明细，显示：被告拖欠原告2010年5月至2013年10月的物业管理费7740.60元，2010年至2013年的电梯年审分摊费375.30元，2010年11月至2013年9月的公共分摊电费895.80元、公共分摊水费69.90元。庭审中，原告陈述相关公告、收费标准及公用费用明细均以在公告栏贴公告方式进行公示，由原告代为垫付后再依据合同约定的标准于每月10日前向业主分摊收取。现原告主张物业管理费逾期滞纳金从2010年5月1日开始分段累计，公共分摊水电费逾期滞纳金从2010年10月1日开始分段累计，电梯年审费逾期滞纳金从2011年9月21日开始分段累计，要求上述逾期滞纳金计至法庭判决确定的付款之日止。被告陈述：被告曾签订《弼唐村农民公寓（嘉和邨）交收书》、《安全责任保证书》、《用电须知》、《住户情况登记表》等材料，但签收之后发现涉案房屋有质量问题，已要求原告退还上述相关材料，但是原告没有退还。当时被告也曾就房屋质量问题向原告反映过，但原告过了大半年才处理，处理之后也没有通知被告收楼，涉案房屋现仍空置，被告还未装修入住，被告亦因此未交纳原告主张的任何费用。另查明，涉案佛山市禅城区江湾一路弼唐东二街12号嘉和邨公寓是佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社兴建的农民公寓，无产权登记信息，由被告等业主通过与佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社签订《村民公寓认购协议》认购公寓享有使用权。2010年5月6日，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社向被告发出《收楼通知书》，要求被告于2010年5月7日至5月31日办理相关收楼手续。后被告签订弼唐村农民公寓（嘉和邨）交收书，并确认水电表现行度数及签收相关材料。经查，嘉和邨4座303房公寓建筑面积167.587平方米。再查明，原告是三级资质的物业管理公司，其经营范围为物业管理及家政服务，物业中介代理、停车场管理服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社与原告签订的《弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，该合同及附件《弼唐嘉和邨业主临时管理规约》内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，上述合同及附件对佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社、原告及涉案农民公寓全体业主均具有约束力，原告以及作为涉案农民公寓业主之一的被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。原告陈述被告拖欠2010年5月至2013年10月的物业管理费、2010年至2013年的电梯年审分摊费、2010年11月至2013年9月的公共分摊水电费，并提交相关公告、明细、发票等予以证明，被告陈述未交纳上述任何费用，但认为因其尚未收楼而无需交纳。根据《弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同》关于“……本物业的带电梯住宅管理服务费按建筑面积计每月每平方米1.10元；地下停车场汽车位管理费按每个每月25元计，空置汽车位不收管理费，摩托车管理费按每辆每月5元计。以上收费以佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社向村民发出的首次收楼日开始计收……”的约定，佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社已于2010年5月6日向被告发出《收楼通知书》，要求被告于2010年5月7日至5月31日办理相关收楼手续，被告亦已签订弼唐村农民公寓（嘉和邨）交收书对涉案房屋进行收楼，但因该交收书上并未注明收楼的明确日期，原告亦无证据证明被告收楼的具体日期，故根据上述合同的约定，结合佛山市禅城区张槎街道弼唐股份经济联合社发出的《收楼通知书》上注明的收楼时间范围，被告应从2010年6月1日起向原告计付物业管理费。被告虽抗辩认为因涉案房屋存在质量问题而尚未收楼，无需交纳相关费用，但并未提供有效证据予以证明，同时如若涉案房屋存在质量问题，亦应由被告与开发商协商解决，被告不能以此作为其不交纳物业管理费、公共分摊水电费等费用的理由，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。综上，被告需向原告交纳：2010年6月至2013年10月的物业管理费7558.17元（167.587㎡×1.10元/㎡/月×41个月），对原告诉请超出部分，本院不予支持;2010年至2013年电梯年审分摊费375.30元（91元+91.10元+96.60元+96.60元）；2010年11月至2013年9月公共分摊电费895.80元、公共分摊水费69.90元。关于逾期滞纳金。《弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同》所附《弼唐嘉和邨业主临时管理规约》主要约定：“……十八、违约责任……2、业主不按规定缴交物业管理服务费、公共设备设施维修改造分摊费、公共水电分摊费、停车费、赔偿金、电梯年审费等费用，物业管理企业有权加收每日2‰的滞纳金，直至循法律途径追索在当年业主分红中抵扣。……”依据上述约定，被告需向原告支付逾期交纳物业管理费、公共分摊水电费及电梯年审费的滞纳金，但因《弼唐村农民公寓前期物业管理服务合同》及附件《弼唐嘉和邨业主临时管理规约》均并未明确约定计收被告逾期交纳物业管理费、公共水电费、电梯年审费的滞纳金的起始日期，原告亦未提交证据证明其曾向被告进行有效催收，因此原告主张从2010年5月1日开始分段计收被告逾期支付物业管理费的滞纳金，从2010年10月1日开始分段计收被告逾期支付公共分摊水电费的滞纳金，从2011年9月21日开始分段计收被告逾期支付电梯年审费的滞纳金，缺乏事实和合同依据，本院不予支持，本院酌定原告自起诉之日即2013年11月21日起向被告计收逾期支付物业管理费、公共分摊水电费、电梯年审费的滞纳金。另因《弼唐嘉和邨业主临时管理规约》约定的滞纳金标准过高，被告亦提出异议，故本院酌定以中国人民银行同期贷款利率4倍为标准计收滞纳金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告霍春光于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市绿茵物业管理有限公司交纳2010年6月至2013年10月的物业管理费7558.17元及滞纳金（滞纳金以7558.17元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4倍从2013年11月21日起计至本判决确定的付款之日止）；二、被告霍春光于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市绿茵物业管理有限公司交纳2010年至2013年电梯年审分摊费375.30元、2010年11月至2013年9月公共分摊电费895.80元、公共分摊水费69.90元,合计1341元及滞纳金（滞纳金以1341元为本金，按中国人民银行同期贷款利率4倍从2013年11月21日起计至本判决确定的付款之日止）；三、驳回原告佛山市绿茵物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告霍春光如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取160元，由被告霍春光负担。（该费用原告已向本院预交，且同意由被告向其直接支付，被告所负担的费用于支付上述费用时一并迳付原告，本院不另收退。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 杨玲玲二〇一四年一月六日书 记 员 江幼钿附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”