（2013）岳中民一终字第519号
裁判日期: 2014-01-06
公开日期: 2014-02-28
案件名称
黄信与郑宏伟租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑宏伟,黄信
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）岳中民一终字第519号上诉人（原审被告）：郑宏伟，男，1977年9月11日出生，汉族，汨罗市人。委托代理人：王宇，湖南大义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄信，男，1971年9月17日出生，汉族，湘阴县人。委托代理人：张光勇，湖南言顺律师事务所律师。上诉人郑宏伟因租赁合同纠纷一案，不服汨罗市人民法院（2013）汨民一初字第387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员胡铁霞担任审判长、审判员王德华、许进参加的合议庭，公开开庭审理了本案，书记员颜静担任法庭记录。上诉人郑宏伟及其委托代理人王宇，被上诉人黄信及其委托代理人张光勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄信于2013年4月20日向汨罗市人民法院提起诉讼称，2010年4月25日，原、被告签订《私房临街门面整栋出租合同》，约定“租期从2010年1月1日至2013年12月31日止，暂定期为三年。第一年租金8.5万元，以后按前年度递增10%，每半年付一次。到期未付，按银行利息两分计算，超过二个月未付租金，甲方有权收回门面”。2012年底，原告向被告催收租金时，发现被告未经原告同意，擅自于2012年6月将房屋转让给巢国文。从2013年元月1日起，被告停止支付租金。现诉请法院，要求收回房屋并由被告付清所欠租金。郑宏伟辩称，2012年6月后承租该门面的是巢国文，门面转让黄信是在场的，且门面租期为三年，于2012年年底就到期了。原审查明，2010年4月25日，原告黄信与被告郑宏伟签订《私房临街门面整栋出租合同》，约定原告将其所有的位于汨新路2号产权证号为汨房权证城关镇字第1233**号的房屋出租给被告，租期为三年。2012年6月10日，被告郑宏伟将所承租的门面转让给了巢国文。2013年5月16日，原告黄信以被告郑宏伟未经其同意擅自转让门面，且未缴纳2013年元月1日至今的房租为由，要求被告支付所欠租金113135元及利息，同时解除或终止双方的租赁合同并由被告交还租赁房屋。原审认为，本案争论的焦点如下：一、原、被告双方是否形成租赁合同关系；二、原、被告双方的租赁合同是否到期，被告是否需要交纳租金及返还租赁房屋。针对上述问题，评判如下：经过庭审查明，原告黄信是本案所涉房屋的产权所有人，是涉案房屋的适格处分人，原被告签订《私房临街门面整栋出租合同》并对租赁期限、租金等做了相关约定，依法形成租赁合同关系，对此本院予以认定；经过庭审查明及认定的事实，原被告签订的租赁合同租期为三年，并于2012年12月31日到期，现租赁期限已到期，原被告对继续承租未能达成一致，故双方约定的合同解除条件已经成就，同时被告转让门面并没有得到原告同意，故被告仍然是原租赁合同的合同相对方，被告应当向原告腾空并交还所承租的门面。同时审理查明被告已经交清了2012年12月31日之前的租金，故原告诉请要求被告支付2013年元月1日起租金并非租金损失，而是因被告继续占用原告所有的门面致使原告无法实现基于所有权而产生的财产权益，因原被告合同现已到期，且对继续承租未能达成一致，故其计算标准应参照上一年度即涉案合同2012年度租金标准计算为宜。经过审理查明原被告合同约定第一年租金为8.5万元，以后按前一年度租金的10%递增，故2012年度租金为（85000＋85000＊10%）＋（85000＋85000＊10%）＊10%=102850元，故门面到期后占用门面的占用费用的计算标准应以102850元／年计算为宜，期限以实际使用租赁物的时间为准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、被告郑宏伟在本判决书生效后十日内腾空并向原告黄信交还位于汨罗市汨新路2号产权证号为汨房权证城关镇字第1233**号房屋；二、被告郑宏伟在本判决书生效后十日内，按照102850／年的标准向原告黄信支付从2013年元月1日起至租赁房屋实际交付之日时止的门面占用期间使用费；三、驳回原告黄信的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3000元，由被告郑宏伟承担。郑宏伟上诉称：一、原审判决认定其将门面转让给巢国文未得到黄信同意不是事实。签订门面转让协议时黄信是在场的，且2012年下半年租金亦是由巢国文交给黄信的，黄信对门面转让也近一年时间内未提异议。二、上诉人在租赁合同到期后没有占用门面，不能承担其后的租金损失。黄信辩称，原审判决正确，请求二审维持原判。在二审审理中，郑宏伟提供了以下证据：①巢国文的“时代金鹰时尚美容美发”工商营业执照，以证实门面的现实际经营者为巢国文。黄信质证认为其与巢国文没有签订租赁合同，该证据与本案没有关联性。②证人晏放军的书面证词，以证实与巢国文签订门面转让协议时黄信知情，2012年下半年租金是由巢国文交给黄信的。黄信质证认为，证人晏放军既未出庭作证，且其证明内容虚假，对其要证实的内容不予认可。本院对郑宏伟提供的证据认证认为：可以证实现该门面的实际经营者为巢国文，但不能证实郑宏伟将门面转让给巢国文时，经过了黄信的同意。本院二审查明的事实与一审一致。本院二审认为，根据黄信与郑宏伟签订的租赁合同约定，租期为三年，乙方（郑宏伟）在中途转让门面时，须经甲方（黄信）认可同意后方可转让，否则转让无效。按约定两人租赁合同在2012年12月31日到期，2012年6月10日，郑宏伟将所承租的门面转让给了巢国文，郑宏伟并无充分证据证实其转让门面时已经黄信同意，属擅自转让门面。自2013年元月至今，郑宏伟及巢国文均未向黄信交纳分文租金，客观上造成了黄信的直接经济损失。郑宏伟在租赁合同到期后，既未向黄信交付门面，又未交纳租金，其擅自转让门面给巢国文，对由此造成黄信的经济损失理应承担责任。至于门面的实际占用人是巢国文，因郑宏伟系擅自转让，并收取了转让金，郑宏伟在承担本案责任后，可以另行向巢国文主张权利。综上所述，郑宏伟的上诉理由均因缺乏事实和法律依据而不能成立，其上诉请求不能得到支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人郑宏伟承担。本判决系终审判决。审判长 胡铁霞审判员 王德华审判员 许 进○656告和被告之间的租赁合同，解除合同则理所当然应返还门面，却二○一四年一月六日书记员 颜 静 来自：