（2013）马民一终字第00561号
裁判日期: 2014-01-06
公开日期: 2014-01-26
案件名称
土地发展中心与陈德荣等房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马鞍山市土地发展中心,陈德荣,赵正兰,马鞍山地产有限责任公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）马民一终字第00561号上诉人（原审被告）：马鞍山市土地发展中心，住所地安徽省某地。法定代表人：戴鑫道，该中心主任。委托代理人：尹学丰，安徽净源律师事务所律师。委托代理人：尹冰花，安徽净源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈德荣，男，1950年8月15日出生，汉族，退休职工，住安徽省某地，身份证号码X。被上诉人（原审原告）：赵正兰，女，1956年7月12日出生，汉族，住安徽省某地，身份证号码X。上述二被上诉人共同委托代理人：池皖白，安徽夏商周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马鞍山地产有限责任公司，住所地安徽省某地，组织机构代码证X。委托代理人：汪合生，安徽华冶律师事务所律师。上诉人马鞍山市土地发展中心（下称土地发展中心）因与被上诉人陈德荣、赵正兰、马鞍山地产有限责任公司（下称地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2012）花民一初字第01703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月16日公开开庭进行了审理。上诉人土地发展中心的委托代理人尹学丰、被上诉人陈德荣、赵正兰的委托代理人池皖白、被上诉人地产公司的委托代理人汪合生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈德荣、赵正兰在原审诉称：原告是马鞍山市市政公园征迁户，2005年12月，因马鞍山市政府建设市政公园之需，作为用地单位的马鞍山土地发展中心对原告进行征迁和安置，原告在马鞍山土地发展中心的指示和具体安排下，通过与马鞍山地产有限责任公司（原名马鞍山市地产综合开发总公司）形成商品房买卖合同关系的方式，被安置在马鞍山市康乐家园20栋1单元601室。安置户中，王小琴户于2005年3月18日，黄道娣户于2006年5月24日与马鞍山地产有限责任公司签订了书面商品房买卖合同。两被告为了规避自己按期交房责任，一直不与原告签订书面商品房买卖合同，但马鞍山土地发展中心开具的征迁费用结算表上明确约定原告购买康乐家园的房屋和楼栋房号，原告已向马鞍山土地发展中心交清购房款并由马鞍山地产有限责任公司向原告交付了房屋。因此，足以认定原告与两被告形成事实上的购房合同关系。长期以来，两被告一直拖延交房，原告曾数次向两被告催房，但直至2012年7月13日才向原告交房。故原告具状法院诉请两被告：1、赔偿延期交房违约金52669元；2、赔偿延期交房过渡费22200元；3、支付购房款利息7190元；上述三项合计82059元。原审查明：陈德荣与赵正兰系夫妻关系，陈德荣为该户户主。2005年，陈德荣家的房屋因马鞍山市中心大道项目建设被征用。同年12月1日，马鞍山市城建开发处对陈德荣户应享有的征迁补偿费用进行了结算。2005年12月7日，土地发展中心在陈德荣户的《市政公园征迁费用结算表》中，签章确认其被安置在康乐广场1栋601室（系施工编号），建筑面积79.36㎡＋38.65㎡，总房款140977.32元以陈德荣户享有的拆迁费抵付，但双方未签订拆迁补偿安置协议书。嗣后，因安置房建设的用地长期未能交付，故土地发展中心长期未能向秦菊英户交付安置房。2012年4月27日，陈德荣根据土地发展中心的安排与地产公司签订了《征迁安置户预购房协议》，双方约定：秦菊英购置康乐家园20栋1单元601号房（公安编号），建筑面积79.34㎡＋41.49㎡，总价款139789.08元由土地发展中心代扣。2012年7月13日，地产公司将房屋交付秦菊英。土地发展中心因长期未能向陈德荣户交付安置房，向陈德荣户发放了至2012年10月的过渡费。另查明：《马鞍山市征用土地补偿安置办法》（马鞍山市人民政府令第39号令）规定征迁房屋的临时安置补助（过渡费）按每人360元标准补助。马鞍山市国土资源局、马鞍山市人民政府法制办公室《关于征用土地中几个具体问题的处理意见》规定，过渡期超过六个月的，应按每人每月60元另计过渡费。对安置房的供给不得超过18个月。马鞍山市人民政府办公室《马鞍山市土地征收补偿安置办法实施细则》规定，自2009年1月1日起拆迁过渡费标准为每人每月200元。《马鞍山市土地征收补偿安置补充规定》规定，住房被拆迁安置人员过渡费自2012年4月1日起由每月200元每人调整为每月300元。原审认为：案件系一起特殊的商品房买卖合同纠纷，是土地发展中心为安置拆迁户引发的民事纠纷。陈德荣、赵正兰的房屋因马鞍山市中心大道项目建设被征用，土地发展中心作为征用单位于2005年12月7日确认将陈德荣户安置于马鞍山市康乐广场1栋601室，陈德荣户其以享有的拆迁款抵交了购房款140977.32元，但双方未约定安置房的交付期限。根据马鞍山市相关征迁政策规定，对安置房的供给不得超过18个月，故土地发展中心应在陈德荣户动迁之日起18个月内向陈德荣户交付安置房。土地发展中心逾期向陈德荣户交付安置房应依法承担违约责任。地产公司并非征地安置的责任主体，故不应承担违约责任。鉴于土地发展中心已按本市相关征迁政策规定支付了陈德荣、赵正兰超期过渡费，故陈德荣、赵正兰的实际损失应为土地发展中心确认安置后的第19个月（即2007年6月8日）起至房屋交付之日（即2012年7月13日）止的已交购房款的利息损失，该利息损失应按同期同类银行贷款利率标准计算，因此陈德荣、赵正兰的实际损失为51738.68元（140977.32元×7.20%／12月×61个月零5天），上述损失应由土地发展中心承担，陈德荣、赵正兰超出上述损失数额的诉讼请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马鞍山市土地发展中心于本判决生效之日起十日内赔偿因超期交房造成的原告陈德荣、赵正兰损失51738.68元；二、驳回原告陈德荣、赵正兰的其他诉讼请求。案件受理费1851元，原告陈德荣、赵正兰负担758元，被告马鞍山市土地发展中心负担1093元。宣判后，土地发展中心不服，向本院提起上诉称：1、本案系商品房买卖合同纠纷，出售房屋的是地产公司，上诉人土地发展中心并非买卖合同主体，不是本案适格主体，更不负有向被上诉人陈德荣、赵正兰等交付房屋的合同义务。2、一审法院判令上诉人按照同期银行贷款利率标准赔偿被上诉人已交购房款利息损失，缺乏事实和法律依据。本案案由定为商品房买卖合同纠纷而非房屋拆迁安置补偿合同纠纷，法院仅应审理买卖合同关系，关于房屋拆迁安置、补偿款的支付及是否应支付利息应通过另行诉讼的方式解决。一审法院超出被上诉人陈德荣、赵正兰等的诉请进行判决缺乏法律依据。且即便要求我中心支付利息损失，亦应按银行活期存款利率而非同期银行贷款利率标准计算。陈德荣、赵正兰辩称：1、上诉人作为用地单位，拆迁了房屋，因而负有住房安置义务，是当然的责任主体。上诉人和我方签字盖章的征迁费用补偿表和征迁费用结算表上明确约定我方购买康乐家园房屋的具体房号及价款，具有购房合同的性质。2、关于损失的计算问题。因上诉人的违约行为造成我方长时间居无定所，给我方造成巨大的损失。一审法院判决上诉人按照同期银行贷款利率标准赔偿我方损失，其损失数额远低于我方提出的诉请，没有超出诉请范围。地产公司当庭辩称：1、本案为特殊商品房买卖合同，合同当事人应该是上诉人与被安置户，具体的房号、房屋的买方、价款等等合同内容均由上诉人与被安置户确定，与我公司没有任何关系，因此我公司不属于该买卖关系的一方。2、我公司与被安置户之间没有签订房屋买卖合同，地产公司承建的安置房并不是商品房，所建房屋是为政府代建，未能按期交房的原因是上诉人交付土地迟延，因此赔偿责任应由上诉人承担。3、我公司未向被安置户收取房款，不应该承担逾期交付房屋及相关损失的赔偿责任。综上，原审判决认定事实清楚，请求驳回上诉。二审中，各方当事人均未提交新证据，对相对方一审中提交证据的质证意见亦同一审。二审查明事实与一审相同。综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：土地发展中心对超期交房给陈德荣、赵正兰等户造成的相关损失应否承担相应的赔偿责任。本院认为：本案是一起房屋拆迁安置纠纷，土地发展中心作为土地征用单位，对被拆迁户负有安置义务。其制作的“市政公园征迁费用结算表”中已对各被拆迁户安置方式确定为以拆迁安置费用折抵房价购买安置房，且对每户的房号、面积、价款均作出明确约定。现土地发展中心未能在政府规定的时间内将安置房交于被拆迁户，对被拆迁户由此造成的相关损失理应承担赔偿责任。关于损失数额的计算问题，因双方并未约定超期安置的损失计算方式，原审基于土地发展中心实际占用被拆迁户资金的事实，参照同期银行贷款利率标准计算陈德荣户的损失数额，并无不当。综上，土地发展中心的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审受理费的负担按一审判决执行；二审受理费1851元由马鞍山土地发展中心负担。本判决为终审判决。审判长 陈友妹审判员 雍自涛审判员 徐 婕二〇一四年一月六日书记员 温 芳附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 百度搜索“”