（2013）鼓民初字第5907号
裁判日期: 2014-01-03
公开日期: 2014-09-22
案件名称
原告南京鼓楼区饮食公司与被告南京我德广告传媒实业有限公司及第三人徐桂军房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京鼓楼区饮食公司,南京我德广告传媒实业有限公司,徐桂军
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第5907号原告：南京鼓楼区饮食公司，住所地南京市鼓楼区观音里15号。法定代表人：闻伟，总经理。委托代理人：王士余，江苏苏德律师事务所律师。被告：南京我德广告传媒实业有限公司，住所地南京市鼓楼区北京东路工艺美术大楼815室。法定代表人：QingQingzhu（加拿大籍），总经理。委托代理人：徐晓静，女，汉族。委托代理人：周群，男，汉族。第三人：徐桂军，男，汉族，个体工商户。原告南京鼓楼区饮食公司（以下简称饮食公司）与被告南京我德广告传媒实业有限公司（以下简称我德公司）、第三人徐桂军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饮食公司的委托代理人王士余，被告我德公司的委托代理人徐晓静、周群、第三人徐桂军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告饮食公司诉称：原、被告在2010年6月18日签订《租赁合同》，约定原告将位于南京市鼓楼区虎踞路40-1号的房屋租赁给被告使用，租期为2010年4月15日至2015年4月14日；租金支付方式为预付式，每年4月15日前预付当年全部租金；如被告拖欠租金，原告有权终止合同，并追究被告的相应责任。后被告未按约定支付2013年4月15日至2014年4月14日的租金60000元，依据租赁合同第四条，原告享有合同解除权。故原告诉至法院，请求判令被告支付原告租金60000元；被告赔偿原告自2013年4月15日至被告实际支付租金之日止经济损失即逾期付款利息，截止2013年9月30日为1650元（60000×6%÷12×5.5=1650）；解除原告与被告于2010年6月18日签订的《租赁协议》，被告将涉案房屋南京市鼓楼区虎踞路40-1号房屋归还原告；被告承担本案的诉讼费用。被告我德公司辩称：双方签订房产委托管理协议以及原告为被告出具的委托书，证明双方法律关系为代理关系。原、被告签订租赁合同后，原告没有将房屋交付被告。原告要求被告支付2013年4月15日至2014年4月14日租金，与主张的解除合同，是相互矛盾的。被告没有支付租金的原因是原告不收钱，因此被告不同意解除双方之间的法律关系，双方应继续履行合同。原告以利息主张损失过高，请法院裁量。第三人徐桂军辩称：第三人以前是与原告签订房屋租赁合同，已经租用10多年，后来原告让第三人与被告签租赁合同，是在原告处签的租赁合同。原、被告签订的租赁合同约定被告是不能转租的，我德公司转租第三人是不适当的。总之，第三人已经支付房租，没有违反合同，不应该搬出房屋。经审理查明：南京市虎踞路40-1号的门面房为南京市鼓楼区房产经营有限公司所有，原为原告饮食公司的龙蟠餐厅承租，后由原告饮食公司承租。2010年1月1日原告饮食公司向被告我德公司出具《授权委托书》，内容为“因我公司业务经营调整，兹授权南京我德广告传媒实业有限公司经营管理我公司位于虎踞路40-1号的门面房，委托期限自2010年4月15日至2015年4月14日止。南京鼓楼区饮食公司2009年1月1日”。2010年4月1日原、被告双方签订《房产委托管理协议》，约定原告将上述门面房委托被告经营……。2010年6月18日原、被告签订《租赁合同》，双方约定：原告（甲方）将位于南京市鼓楼区虎踞路40-1号的房屋租赁给被告（乙方）使用，建筑面积为81.1平方米；租期为5年，自2010年4月15日至2015年4月14日止；年租金为60000元，支付方式为预付式，每年4月15日前预付当年全部租金，如乙方拖欠租金，甲方有权终止合同，并追究乙方的相应责任；乙方在租赁期内未经甲方书面同意不得擅自将甲方房屋转让、抵押等，一经发现，甲方有权终止此协议，并由乙方承担一切责任。合同签订后，被告已经支付了三年的租金（2010年4月15日至2013年4月14日）。后原、被告因支付租金等问题产生纠纷，原告诉至本院，要求解除与被告的租赁合同，被告支付租金，等等。本院于2013年10月24日向被告送达了起诉状副本以及相关应诉材料。自2003年起第三人承租涉案房屋，用于经营餐饮。2007年4月15日第三人与原告签订《租赁协议》，由第三人承租上述房屋，承租期限为2007年4月15日至2010年4月14日，三年年租金分别为40000元、45000元、50000元。2010年4月15日第三人与被告签订《租赁协议》，承租期限为2010年4月15日至2011年4月14日，年租金为55000元。此后第三人一直在使用该房屋。2013年9月13日第三人与被告签订《房屋租赁协议》，由第三人承租上述房屋，承租期限为2013年4月15日至2014年4月14日，年租金为130000元。后涉案房屋附近因拆迁等导致道路不畅，被告给予第三人优惠收取2013年4月15日至2014年4月14日期间租金117000元。诉讼中，原告申请追加实际使用房屋的徐桂军作为第三人参加诉讼，要求徐桂军迁让涉案的房屋；同时原告申请变更诉讼请求，合同解除后被告应支付房屋使用费至被告返还房屋之日。原告还提供南京市直管非住宅公房租赁合同复印件一份及南京市直管非住宅公房租赁合同一份（2013年11月21日），证明该房屋以前是原告的下属单位龙蟠餐厅承租南京市鼓楼区房产经营有限公司的房屋，现在是由原告继续承租使用。被告质证，对该证据真实性由法院审核，且该合同约定不准转租的。上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、《授权委托书》、《房产委托管理协议》等证据以及本院开庭笔录予以证实。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应严格、全面履行。本案原告作为公房承租人对房屋依法享有占有、使用、收益等权利。产权人对涉案房屋转租情况明知而未提出异议，应视为同意原告转租。在2010年1月1日原告向被告出具《授权委托书》并与被告签订了《房产委托管理协议》，委托被告管理上述房屋，但后来签订的《租赁合同》明确双方的关系是租赁合同关系，确定双方的主要权利义务关系是原告将房屋交付被告使用、收益，被告支付相应的租金，实际上被告也按照约定向原告支付了三年租金，因此应认定双方系租赁合同关系。故被告关于双方系委托代理关系的抗辩意见，本院不予采纳。根据合同法的规定，租赁合同的承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原、被告双方在合同中亦约定，被告应当先付后用，于每年4月15日前支付当年全部的租金，如被告逾期支付租金，原告可终止合同并追究相应的法律责任。被告应于2013年4月15日前支付第四年租金，但被告一直未履行，其行为已构成违约，应当承担违约责任。被告所拖欠租金数额较大，使得原告难以通过出租房屋获取租金，无法实现订立合同的目的，原告据此解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据合同法的规定，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。本院于2013年10月24日向被告送达起诉状副本及相关应诉材料，应视为原告方要求解除与被告的房屋租赁合同关系的通知，因此双方的房屋租赁合同自当日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋腾空并返还原告。现涉案的房屋实际由第三人使用，因此第三人也有迁让房屋的义务。若由此造成第三人损失的，第三人可以依法另行主张。自2013年4月15日至2013年10月24日，被告应支付原告租金为31500元。合同解除后，被告应将租赁物交还原告，被告未返还房屋，被告应支付合同解除后至租赁物实际交还房屋之日止的房屋使用费，参照年租金60000元的标准给付。对于原告主张逾期付款利息，系法定孳息，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、解除原告南京鼓楼区饮食公司与被告南京我德广告传媒实业有限公司于2010年6月18日签订的《租赁合同》；二、被告南京我德广告传媒实业有限公司、第三人徐桂军于本判决生效后十五日内从承租的南京市鼓楼区虎踞路40-1号门面房迁出，并交还原告南京鼓楼区饮食公司；三、被告南京我德广告传媒实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京鼓楼区饮食公司租金31500元（截止至2013年10月24日）以及房屋使用费（2013年10月25日至被告实际交还上述房屋之日止，按年租金60000元的标准计算），以及逾期付款利息（基数为31500元，按中国人民银行规定的金融机构贷款利率计算自2013年4月15日起至本判决确定的给付之日止）如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6874元，减半收取3437元，由原告负担1437元，被告负担2000元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为10×××76）代理审判员 周力文二〇一四年一月三日见习书记员 庄 妮 微信公众号“”