（2013）渝北法民初字第14248号
裁判日期: 2014-01-03
公开日期: 2014-06-05
案件名称
重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司与李永春物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司,李永春
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第六十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2013）渝北法民初字第14248号原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道汉渝路134号，组织机构代码20353905-7。法定代表人郭青孟，董事长。委托代理人廖成双，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。委托代理人付晓琴，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告李永春，男，1963年3月28日出生，汉族。委托代理人李强，男，1988年12月7日出生，汉族。原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司与被告李永春物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月13日受理后，依法由代理审判员邹富奎担任审判长，与人民陪审员唐小林、王道恒组成合议庭，适用普通程序于2013年12月23日公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司（以下简称“兴茂物业公司”）的委托代理人付晓琴、被告李永春的委托代理人李强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告兴茂物业公司诉称：2006年6月10日，根据开发商重庆市金易房地产开发（集团）有限公司与原告签订的《金易·花园二期前期物业服务合同》约定，由原告承接被告所在小区住宅楼的物业服务工作。按照合同原告依约对小区进行了物业服务。被告自2009年1月起至2013年7月止拖欠原告物业服务费1100元，公共的专项设备运行的能源消耗费275元。经原告多次催收未果，现原告为保护其合法权益，遂请求判令被告给付拖欠原告的物业服务费1100元，公共的专项设备运行的能源消耗费275元，并按应付费用金额每日3‰的违约金至物业服务费付清为止。被告李永春辩称：被告没有交纳物业服务费的时间属实，但原告对小区进行服务不到位，被告没有与原告签订物业服务合同，小区的设备没有达标，故不同意交纳物业服务费、公共能源消耗费及违约金。经审理，查明：2006年6月10日，以重庆市金易房地产开发（集团）有限公司为甲方，原告兴茂物业公司为乙方，双方就“金易·花园”小区的物业服务签订了《金易·花园二期前期物业服务合同》，合同第二章对物业共用部位、共用设施设备、附属构筑物、公用绿地等的维修、养护和管理，公共环境卫生管理，交通与车辆停放秩序管理，维护公共秩序，安全防范工作，物业档案资料管理等进行了明确的约定。合同第三章物业服务质量中约定：乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准。合同第四章物业服务费用中约定有：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）的方式：根据本物业管理区域的物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费标准（按住宅户平计算）如下：1住宅：按户每月20元交缴物业费；（2）住宅改为办公用房按同类物业管理服务费的200%收取；（3）住宅改为经营用房（在允许范围内）按同类物业管理服务费的300%收取。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立核算，合理向业主分摊计收或按业主每户5元计收。业主应于每月25日起至月底以前交纳当月物业服务费。合同第八章物业服务合同期限约定有：本合同期限为3年，自签订之日起至业主委员会成立或违约解聘止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前三个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限至选聘新的物业管理企业，签订新的物业服务合同止。合同第九章违约责任中约定有：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及其他费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。甲方及原告兴茂物业公司在该合同上加盖了单位印章。原告兴茂物业公司与“金易·花园”小区二期的开发商重庆市金易房地产开发（集团）有限公司签订《金易·花园二期前期物业服务合同》后，原告兴茂物业公司从2007年开始为“金易·花园”小区二期的业主提供物业服务至今。双方签订的《金易·花园二期前期物业服务合同》约定的物业服务期限届满后，原告兴茂物业公司再未与开发商重庆市金易房地产开发（集团）有限公司以及小区业主签订继续为小区业主提供物业服务的物业服务合同。被告李永春从2009年1月起至2013年7月期间拒绝向原告兴茂物业公司交纳物业服务费、公共的专项设备运行的能源消耗费。经原告兴茂物业公司催收后，被告李永春仍拒绝交纳上述期间的物业服务费、公共的专项设备运行的能源消耗费。被告李永春辩称原告对小区进行服务不到位，小区的设备没有达标等抗辩理由，但对其反驳意见未向本院举示充分的证据予以证明。另查明，原告兴茂物业公司系具有三级资质的物业服务企业。被告李永春系位于渝北区双凤桥街道双凤桥路198号金易花园某幢某号房屋的所有权人，房屋建筑面积105.80平方米，房屋用途为普通成套住宅，房地产权证号2012007183**。“金易·花园”二期小区至今未成立业主委员会。2013年8月13日，原告要求被告给付从2009年1月起至2013年7月止拖欠原告物业服务费1100元、公共的专项设备运行的能源消耗费275元、并按应付费用金额每日3‰的违约金至物业服务费付清为止，诉至本院。上述事实，有《金易·花园二期前期物业服务合同》、重庆市渝北区双凤桥街道宏银路社区居民委员会出具的证明、被告房屋产权登记档案材料、通知、催费通知、物业服务费催缴函、国内挂号信函收据、当事人的当庭陈述及庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案原告与开发商签订的《金易·花园二期前期物业服务合同》，该合同对小区全体业主均有约束力，但原告在物业服务合同约定的服务期限届满后，在小区未成立业主委员会，以及原告未与开发商、小区业主签订继续提供物业服务的合同情况下，继续对小区提供物业服务至今，应当认定双方的事实物业服务合同关系。收费标准参照原告与开发商于2006年6月10日年所签订的《金易·花园二期前期物业服务合同》履行。因原、被告之间形成了事实物业服务合同关系，且被告所有的房屋系住宅房屋，故被告在2009年1月1日至2013年7月31日止期间应当交纳的物业服务费、公共能源消耗费，参照《金易·花园二期前期物业服务合同》约定的住宅按户每月20元物业服务费和每户每月5元的公共能源消耗费标准交纳，所以被告应当交纳的物业服务费为1100元［20元／·月×55个月（2009年1月1日起至2013年7月31日止）］，公共能源消耗费为275元［5元／户·月×55个月（2009年1月1日起至2013年7月31日止）］。对于违约金问题，因本案原告与开发商签订的《金易·花园二期前期物业服务合同》约定的物业服务期限届满后，原告继续对被告所在的小区提供物业服务，没有对违约金进行明确的约定，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告辩称原告对小区进行服务不到位，小区的设备没有达标等抗辩理由，本院认为，本案在审理过程中，被告未向本院举示充分的证据予以证明，被告以此为由拒绝交纳物业服务费用证据不充分、理由不成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告李永春在本判决生效后十日内，给付原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司从2009年1月1日至2013年7月31日期间的物业服务费1100元、公共能源消耗费275元，合计1375元；二、驳回原告重庆市渝北区兴茂物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李永春负担（此款原告已预交，由被告在支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长 邹富奎人民陪审员 唐小林人民陪审员 王道恒二〇一四年一月三日书 记 员 罗应霞 微信公众号“”