（2013）沪一中民二（民）终字第3462号
裁判日期: 2014-01-03
公开日期: 2014-05-17
案件名称
赵万水诉郝士奎房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵万水,郝士奎
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪一中民二（民）终字第3462号上诉人（原审被告）赵万水。被上诉人（原审原告）郝士奎。上诉人赵万水因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第22655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月10日受理后，依法组成合议庭于2013年12月25日公开开庭审理了本案，上诉人赵万水、被上诉人郝士奎及其委托代理人施晓栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，郝士奎与赵万水于2013年3月24日签订关于上海市浦东新区红枫路X弄x号x室房屋（以下简称系争房屋）的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定：系争房屋的转让总价为129万元（人民币，下同）；郝士奎于2013年3月24日签约当日向赵万水支付5万元，郝士奎于2013年3月28日向赵万水支付40万元，郝士奎于2013年4月1日向赵万水支付33万元，余款51万元由郝士奎贷款银行支付；郝士奎银行贷款到赵万水账号后7天内办理房屋交接手续；郝士奎与赵万水双方确认于2013年6月23日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手��；郝士奎未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，郝士奎应向赵万水支付逾期未付款的10%的违约金，合同继续履行；赵万水未按本合同约定期限交接房地产（包括办理房屋产权过户手续）的，双方同意，每逾期一日，赵万水应向郝士奎支付已收款10%的违约金，合同继续履行；赵万水保证系争房屋内没有他人的户口，如果系争房屋内有其他人的户口，本合同作废，双方均不承担违约责任，赵万水全额退还购房款；在本合同交易结束前，如果遇到国家政策调整，开征20%个税及其他税费的增加，本合同失效，双方均不承担法律责任，赵万水全额退还购房款；在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方同意，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于郝士奎责任，造成赵万水经济损失的，郝士奎应赔偿相应的损失；设备包括空调、冰箱、洗衣机、电视、饮水机、大衣柜、沙发竹柜、床、床垫、床头柜，装饰现有；以上所列设备和装修费用未包含在本合同约定的房地产转让价款内，郝士奎需另支付费用1万元，在本合同约定的房屋验收交接时，由郝士奎向赵万水支付，赵万水不得拆除并应随房屋交付郝士奎；郝士奎从2013年3月份起负责交纳物业费、水电费、热水费；……。郝士奎于2013年3月24日支付赵万水房款5万元。2013年3月28日，即合同约定的郝士奎支付房款40万元的日期，郝士奎短信联系赵万水要求支付该笔房款，赵万水当日表示刚回家，不用当天见面；2013年3月29日至3月31日期间，郝士奎继续短信联系赵万水要求支付房款，赵万水于2013年3月31日短信回复赵万水在外地，并约定郝士奎于2013年4月1日联系；2013年4月1日，郝士奎与赵万水短信联系约定于当日下午二时见，同日，郝士奎通过银行转账支付赵万水约定应于2013年3月28日支付的房款40万元及约定应于当日支付的房款33万元。2013年5月23日，郝士奎与赵万水共同至房地产交易中心办理产权过户手续，郝士奎于当日交纳了双方应交的税费，后因郝士奎开具身份证明当天未能及时赶至房地产交易中心，双方未能办妥产权过户手续。2013年5月25日至2013年6月11日期间，郝士奎与赵万水短信进行联系，短信联系的主要内容为：郝士奎要求赵万水配合过户，表示材料已备齐，贷款已经办妥，要求赵万水尽快去过户，郝士奎也可尽快支付赵万水尾款；赵万水于2013年5月25日、5月28日、5月29日均未回短信，于2013年5月31日至2013年6月11日短信回复称，赵万水这几天在外地��下周才能回来，并要求将“卖方的税费由买方承担”的内容填写在合同中，要求郝士奎承担逾期支付40万元房款的违约责任，郝士奎本应于2013年5月2日交税过户却拖延至2013年5月23日，郝士奎故意拖延一个月，已经造成赵万水损失，郝士奎曾明确表示不愿意支付违约金，那只能解除合同，郝士奎所有的违约行为均未得到赵万水的同意，更不会得到赵万水的谅解。2013年6月14日，赵万水致书函给郝士奎，书函主要内容为：郝士奎在合同履行过程中有两次违约，一是合同明确约定2013年3月28日郝士奎应当付款40万元，但郝士奎擅自违约，拖至2013年4月1日才支付，郝士奎逾期付款4天，根据合同约定，郝士奎应当支付逾期付款违约金16万元；二是税务机关核税后，令郝士奎于2013年5月2日缴税过户，但是郝士奎仍然拖至2013年5月23日才缴税，在过户时因郝士奎材料没有准备齐全，被���易中心退回，郝士奎逾期缴税，一方面郝士奎可以少一个月的贷款利息，另一方面，被郝士奎拖期一个月，房价已全面上涨，郝士奎的违约行为已经给赵万水造成巨大损失，根据法律规定，郝士奎应当承担赔偿损失的责任；从2013年5月31日起，赵万水在手机短信和电话中要求郝士奎支付违约金和损失赔偿金，但均遭郝士奎拒绝；现再次函告郝士奎，要求郝士奎务必于2013年6月22日前支付16万元违约金，否则，2013年6月23日及此后不能办理房屋转让过户的法律责任由郝士奎承担。2013年6月18日，郝士奎致函给赵万水，函件的主要内容为：郝士奎与赵万水双方于2013年3月24日共同签订了《合同》，按照《合同》条款约定，现函告赵万水，要求赵万水于2013年6月22日下午3时至上海市浦东新区房地产交易中心配合郝士奎办理房屋交易过户手续，否则郝士奎将依据合同追究赵万水的��约责任。赵万水收到郝士奎上述函件后未配合郝士奎办理系争房屋的产权过户手续。2013年6月，郝士奎诉至原审法院，要求：一、判令赵万水继续履行关于系争房屋的买卖合同，即判令赵万水立即将系争房屋产权过户给郝士奎并配合郝士奎办理房屋产权过户手续；二、判令赵万水立即将系争房屋交付给郝士奎并配合郝士奎办理物业过户手续及维修基金、水、电、煤气过户手续；三、判令赵万水立即付清尚欠物业费、水、电、煤气费、维修基金等共计6万元或将上述欠款支付给郝士奎；四、判令赵万水向郝士奎支付违约金（自2013年6月23日起至房屋产权过户并实际交付房屋之日止，以本金78万元，按照中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算）。原审认为，郝士奎与赵万水所签的《合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应严格按约履行各自的权利��务。一、郝士奎举证的短信记录证明，系因赵万水在外地未能及时收款，致使郝士奎延期4天支付40万元，郝士奎延期4天付款的责任不在郝士奎。故赵万水以郝士奎延期付款4天、郝士奎未先支付赵万水逾期付款违约金为由，拒绝配合郝士奎办理产权过户手续，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定。《合同》约定，郝士奎与赵万水于2013年6月23日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。在郝士奎备齐过户材料于2013年6月18日书面致函要求赵万水于2013年6月22日下午3时至浦东新区房地产交易中心配合办理产权过户手续时，赵万水应予配合，但赵万水收到该函件后以所谓的要求郝士奎先支付逾期付款违约金为由拒绝配合办理产权过户手续，赵万水的行为构成违约。因郝士奎与赵万水实际办理系争房屋的产权过户手续的日期现尚无法确定，故法院现暂定计算逾期办理产权过户手续的违约金的截止日期为判决生效之日。鉴于《合同》约定的逾期办理过户的违约金高于郝士奎现就低主张的违约金，故郝士奎就低主张的违约金，于法不悖。现郝士奎要求判令赵万水继续履行关于系争房屋的买卖合同，即判令赵万水立即将系争房屋产权过户给郝士奎并配合郝士奎办理房屋产权过户手续，并要求判令赵万水向郝士奎支付逾期办理产权过户的违约金（违约金的计算方式为自2013年6月24日起至判决生效之日止，以本金78万元，按照中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算）的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、《合同》约定，郝士奎银行贷款到赵万水账号后7天内办理房屋交接手续。现郝士奎未举证证明51万元的银行贷款已支付给赵万水，故郝士奎现要求判令赵万水立即将系争房屋交付给郝士奎并配合郝士奎办理物业���户手续及维修基金、水、电、煤气过户手续以及郝士奎要求赵万水支付逾期交房的违约金的诉讼请求，均不符合法律规定，不予支持。三、赵万水是否欠物业费、水、电、煤气费、维修基金等问题，系赵万水与其他相关单位之间的纠纷，郝士奎也未举证证明已代赵万水缴纳上述费用，上述赵万水欠费问题不属于本案处理范围，故郝士奎要求判令赵万水立即付清尚欠物业费、水、电、煤气费、维修基金等共计6万元或将上述欠款支付给郝士奎的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。原审法院于二○一三年九月十六日依法作出判决：一、郝士奎与赵万水继续履行双方于2013年3月24日签订的关于上海市浦东新区红枫路X弄x号x室房屋的《上海市房地产买卖合同》，赵万水于判决生效之日起十日内协助郝士奎办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由赵万水变更���郝士奎，办理产权过户手续中产生的税费等由郝士奎负担；二、赵万水于判决生效之日起十日内支付郝士奎逾期办理产权过户手续的违约金（违约金的计算方式为自2013年6月24日起至判决生效之日止，以本金人民币78万元按照中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算）；三、驳回郝士奎的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币16，954元，减半收取计人民币8，477元，由赵万水负担。判决后，赵万水不服，上诉称，一、原审程序违法，没有对上诉人提出的传唤证人出庭申请和调查证据申请作出决定和回应，导致本案事实不清。二、上诉人没有在本案中提出反诉，没有要求对被上诉人逾期付款行为的责任作出认定，但原审却认定被上诉人不应承担逾期付款责任，超出了本案审理范围。三、原审认定的部分事实错误，被上诉人在3月28日称因为要上班，所以不能付款，而且被上诉人有上诉人的银行账户，完全可以直接付款。上诉人在原审开庭时还没有撤回另案起诉。四、上诉人已经配合过过户，是被上诉人原因导致过户不成，被上诉人在5月23日之后开具的身份证明材料有与其户籍资料不相符的情况，上诉人不存在违约行为。故请求二审法院撤销原判，发回重审或改判撤销原审判决第二项。被上诉人郝士奎辩称，5月23日过户不成确实是因为被上诉人有一份身份证明材料当天没能来得及提交给交易中心，但其后被上诉人已经补齐了证明材料，被上诉人在服役期间曾经有过工作调动，所以证明材料与户籍资料上的部队番号有不一致的情况，现在提供的证明材料是真实合格��，上诉人无权单方认定被上诉人的证明材料不合格，其应当按照合同约定在6月23日之前配合过户，但经被上诉人反复催促，上诉人在5月23日之后仍拒不配合，已经构成违约，应承担违约责任。故请求二审法院维持原判。二审期间，上诉人向本院提供了三份新证据：一、快递复印件，证明上诉人在原审提交过调查证据及证人出庭的申请；二、诉讼费用结算通知，证明上诉人是在8月15日才另案撤诉；三、户籍摘抄单，证明被上诉人户籍地。被上诉人发表质证意见称，对该三份证据的真实性没有异议，但是否需要调查证据，安排证人出庭是由法院决定的，该三份证据与本案没有关联性。本院经审查认为，该三份证据与本案争议缺乏关联性，本院均不予采信。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，系争房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按约履行。系争合同明确约定双方应于2013年6月23日前共同办理过户手续，故双方均应以积极态度促进交易程序，在该时间节点前持续配合对方办理过户手续。2013年5月23日当天双方均曾到交易中心办理过户，仅因被上诉人缺少一份身份证明材料而未能完成材料递交程序。但此后，在被上诉人已经开具了该份材料的情况下，上诉人又对被上诉人的配合过户主张予以拒绝，导致双方直至2013年6月23日仍然未能完成过户申请手续，上诉人的消极行为妨碍了合同约定的过户申请程序进展，已经构成违约，应当承担相应违约责任。上诉人称被上诉人的证明材料仍不合格，但审核过户申请材料的权力属于房地产交易管理部门，上诉人在未经交易中心审核的情况下单方以证明材料为由提出的抗辩不能成立，故上诉人主张其不存在违约行为，不应承���违约责任，缺乏事实依据，本院不予采信。关于上诉人所称的原审程序问题，根据民事诉讼法第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。是否需要依职权调查证据系由法院根据具体案情需要来决定，上诉人称原审程序违法，缺乏事实依据，本院实难采信。至于上诉人所称的逾期付款责任问题，该问题不属于本案的审理范围，本院对此不作认定处理。综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，本院应予维持；上诉人赵万水的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币385元，由上诉人赵万水负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 峰代理审判员 李 兴代理��判员董锟二〇一四年一月三日书 记 员 聂妍铧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”