（2013）榕民终字第3699号
裁判日期: 2014-01-03
公开日期: 2014-07-29
案件名称
马丽青、罗东与林矩文房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马丽青,罗东,林矩文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）榕民终字第3699号上诉人（原审被告）马丽青，女，1961年4月3日出生，汉族。上诉人（原审被告）罗东，男，1990年10月20日出生，汉族。委托代理人林传坤、黄家城，福建亚太天正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林矩文，男，1946年8月22日出生，汉族。上诉人马丽青、罗东因与被上诉人林矩文房屋买卖合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2012）仓民初字第3160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：原告林矩文与被告马丽青于2002年2月8日办理结婚登记手续，坐落于福州市仓山区建新镇金环路25号金山碧水东区友兰苑19#楼205单元房屋（建筑面积127.81㎡）系双方夫妻关系存续期间共同购买所得。2006年7月14日，福州市仓山区人民法院作出（2006）仓民初字第197号民事判决，判决准许林矩文与马丽青离婚，并将前述房屋判归马丽青所有。2006年11月14日，福州市中级人民法院作出（2006）榕民终字第1763号民事判决，维持原审法院（2006）仓民初字第197号民事判决关于讼争房屋归属的判决。此后，福州市房地产交易登记中心依据上述判决书及《协助执行通知书》，通过公告声明程序，办理房屋权属变更登记手续。2007年9月10日，马丽青取得了讼争房屋所有权证。林矩文不服一审、二审判决，于2007年8月3日向福州市中级人民法院申请再审，同年11月7日，福州市中级人民法院驳回林矩文的再审申请。2009年12月1日，林矩文向福建省高级人民法院申请再审。2010年3月，福建省高级人民法院进行立案审查，2010年4月16日向林矩文送达了受理通知书等诉讼材料，同年7月12日向马丽青送达了受理通知书等诉讼材料。在立案期间，即同年5月7日，马丽青与罗东签订《房地产买卖契约》，约定马丽青以435000元的总价款将讼争房屋出售给罗东。2010年5月31日，罗东取得了讼争房屋的所有权证。2010年7月19日，福建省高级人民法院作出（2010）闽民申字第9号民事裁定，指令福州市中级人民法院再审；同年11月30日，福州市中级人民法院作出（2010）榕民再终字第88号民事裁定，撤销福州市中级人民法院（2006）榕民终字第1763号民事判决及原审法院（2006）仓民初字第197号民事判决，发回原审法院重审。2011年3月4日，原审法院作出（2010）仓民初字第51号-1民事裁定，认为林矩文诉马丽青房屋买卖纠纷案，即本案的审理结果直接影响该案的审理和判决，裁定中止该案的审理。经原审法院委托，福建光明资产评估房地产估价有限责任公司于2011年11月23日对讼争房屋作出《估价报告书》及《估价技术报告》，认为被告马丽青与罗东之间签订涉案合同时，即2010年5月7日，在假设讼争房为毛胚房的估价条件下，讼争房的市场价值为1045900元，单价为8183元／平方米。原审法院认为：本案所涉的房屋系原告林矩文与被告马丽青在婚姻关系存续期间的共同所得；2006年7月14日，原审法院作出（2006）仓民初字第197号民事判决，准许林矩文与马丽青离婚，并将前述房屋判归马丽青所有；2006年11月14日，福州市中级人民法院作出（2006）榕民终字第1763号民事判决，维持原审法院关于讼争房屋部分的判决。由于林矩文对于双方离婚判决所及的房屋归属始终不服，不断向上级法院申诉，要求对讼争房屋归属进行再审。根据当事人提供的证据和庭上的陈述，马丽青应当知道林矩文的申诉请求。然而，马丽青在福建省高级人民法院进行立案审查期间，与被告罗东签订了《房地产买卖契约》，将讼争房屋以明显低于市场价出售，其非法转移财产的意图明显，该《房地产买卖契约》应属无效。同时，基于原告林矩文与被告马丽青之间离婚诉讼所涉及的财产分割部分的判决已被撤销并发回原审法院重审，因此讼争房屋应恢复到原告林矩文与被告马丽青共同共有的状态。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、被告马丽青与被告罗东于2010年5月7日签订的《房地产买卖契约》无效；二、坐落于福州市仓山区建新镇金环路25号金山碧水东区友兰苑19#楼205单元房屋恢复到原告林矩文与被告马丽青共同共有的状态。案件受理费100元及鉴定费3000元，由被告马丽青负担1550元，被告罗东负担1550元。一审宣判后，原审被告马丽青、罗东不服，向本院提起上诉。上诉人马丽青上诉称：一、一审判决对《房地产买卖契约》无效的认定是错误的。首先，就本案来说，马丽青的“应当知道”只有一个法定前提：那就是法院向马丽青送达的《立案审查通知》，而马丽青接到省高院立案审查通知书并知晓林矩文申诉的时间是2010年7月12日之后。一审判决书采信的三方证据，也没有一份证据证明马丽青是在接到立案审查通知书之前就知道了林矩文在向省高院申诉，一审判决没有任何依据把这项强制性的义务硬套在马丽青头上。其次，判决书人为前移了“立案审查期间”这一关键时点。马丽青的“立案审查期间”始点仅指2010年7月12日《受理通知书》送达之后，此前的所谓“立案审查期间”仅对被马丽青而言，对马丽青没有法律拘束力。第三、“恶意串通”一说毫无法律依据和事实根据。判断买卖双方是否“恶意串通“，唯一考量的因素就是房屋买卖的合法性，即马丽青有没有权“卖”该房产。“不能卖而卖”无论价格多高应该都有恶意，“能卖而卖“无论价格多低都是合法的。一审判决采纳的证据充分证明马丽青拥有该房产的完全所有权，而且在处置该房产时没有任何法律障碍。二、一审判决适用法律错误。《物权法》第二十八条明确规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此，自（2006）榕民终字第1763号民事判决书送达后，马丽青即拥有了金山碧水友兰苑19-205房屋的所有权。《物权法》第三十九条亦明确规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，马丽青有权处分该房产，当然包括销售。目前买受人已经合法拥有了金山碧水友兰苑19-205房产，并获得了产权证。经过庭审，没有证据证明买受人在购买该房产中存在任何过错，交易环节也没有存在任何瑕疵，交割程序完善，缴税手续完备，买卖双方无争议。法院就应该依据合同法及物权法的相关规定判决该《房地产买卖契约》有效。三、本案的审理程序不符合法律规定。本案不是一般的确权案件，其诉争房是马丽青根据离婚判决所得并已执行完毕的财产，被上诉人基于诉争房的利益维护只能通过撤销发回重审的新的法律文书来获得。最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题规定》1０9条：“在执行中或执行完毕后，据以执行的法律文书被人民法院或其他有关机关撤销或变更的，原执行机构应当依照民事诉讼法第二百一十条的规定，依当事人申请或依职权，按照新的生效法律文书，作出执行回转的裁定。”110条：“执行回转时，已执行的标的物系特定物的，应当退还原物。不能退还原物的，可以折价抵偿。”《民事诉讼法》一百三十六条第五项规定：“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”。本案先行审理是违反程序的，只能与（2011）仓民初字第51号-1马丽青与被上诉人的离婚案件由同一个合议庭一起审理。抛开离婚案件的审理这一前提或不等待新的法律文书产生并遵循执行程序，转而寻求其他途径单方面维护被上诉人的所谓“利益”，是不符合法律程序的。四、房屋评估不必要，《估价报告书》没有证明力，不能作为定案的证据。首先，当事人在审理过程中没有任何一方提出对诉争房进行评估的申请，法院依职权委托评估是滥用职权，增加了当事人的诉累和负担。且《估价报告书》与本案毫无关系，因其没有证明力，不能作为证据，马丽青曾强烈反对并要求法庭记录在案，因此，该项费用马丽青不予承担。其次，报告书与待证事实之间没有关联性，不具证明力，不能作为证据。关联性是指证据与案件所要查明的事实即待证事实之间必须具有逻辑上的联系。本案的待证事实为两上诉人间是否“恶意串通”。报告书只表明了估价对象的市场价值，无法证明两上诉人间“恶意串通”与否。显然，“评估报告书与举证一方（被上诉人）的待证事实没有逻辑关系。如果作为证据的事实与要证明的事实没有关联性，就不能作为证据。综上，上诉人马丽青请求：1、撤销仓山区人民法院（2012）仓民初字第3160号判决；2、改判上诉人马丽青与罗东于2010年5月7日签订的《房地产买卖契约》有效；3、一审案件受理费100元及鉴定费3000元，由被上诉人林矩文承担。上诉人罗东上诉称：罗东事实上是以975000元的价格从马丽青处购得该讼争房产的，不存在与马丽青恶意串通转移财产的故意。当初购房时，罗东是通过中介福州金嘉房产代理有限公司与马丽青进行房产买卖的，而非双方私下交易，三方于2010年3月26日在中介所签订了该讼争房产的房地产经纪合同，约定罗东以975000元的价格购买马丽青的房产。合同签订后，罗东于2010年4月24日以现金方式支付给马丽青购房定金100000元，并向中介支付了买卖双方的交易税费和中介佣金65000元：其中马丽青以45000元的价格包干给中介作为交易税费和中介佣金（即卖方马丽青实收930000元）。买方即罗东以20000元的价格包干给中介作为交易税费和中介佣金（即罗东实际付款995000元），并于2010年6月初通过邮储银行将剩余的830000元支付给马丽青（其中罗东支付250000元，另外580000元通过中国邮政储蓄银行福州分行贷款）。由于罗东与马丽青都是以包干的形式向中介支付了各种交易税费和中介佣金，因此，双方到房产交易中心办理过户手续时，中介要求我们按政府指导价（435000元）签订买卖契约，并说这是行规，大家都是这么做的。当时我们买卖双方觉得这只是一种形式，反正房子能过户就行了，无所谓以多少钱签订存档的契约，因此便在435000元的买卖契约上签字了。一审庭审时，罗东与马丽青都认为根据物权法的规定，所有人有权处分自己的财产，这种意思自治的原则不受非所有权人的干涉，作为所有权人有权决定出售物品的价格，不管该价格是高还是低，我们认为这是法律明确规定的，法院肯定会保护我们利益的。为了避免事情复杂化，罗东与马丽青在一审过程中未把实际的交易情况向法院如实告知。综上，上诉人罗东请求：1、撤销福州市仓山区人民法院（2012）仓民初字第3160号民事判决，并依法改判驳回被上诉人林矩文的诉讼请求；2、本案两审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。被上诉人林矩文答辩称：一、重审判决对两上诉人《房地产买卖契约》认定无效是正确的。1、离婚案一、二审马丽青均未提供其没有其他房产可供居住的证据，原判在没有证据、也无法律依据情况下，以照顾马丽青没有其他房屋可供居住把原共同房产判归马丽青所有，被上诉人被剥夺了唯一居所（房产），在外租房申诉，原二审维持一审判决后，被上诉人不断向市中院、省高院申请审查再审，马丽青理所当然知道的，也就是应当知道的。2、2006年11月原二审判决生效后，至2010年11月省高院指令市中院再审，中院再审后撤销原判前，四年间被上诉人始终不懈向市中院、省高院、和最高人民法院申诉，马丽青理所当然知道的，也就是说应当知道的。3、离婚案原判消灭了被上诉人唯一房产产权，马丽青至今末依原判给付被上诉人分文补偿，因此判离婚后，对共同财产的分割至今没有执行完毕。因此，一审法院认定：“马丽青应当知道林矩文的申诉请求”是正确的。4、马丽青强调其签收省高院对离婚案立案审查再审“送达回证”的时间是2010年7月12日。在省高院2010年3月22日立案审查的通知同时向当事人双方寄岀，在本人无固定通讯地址而能在笫三天收到，但通讯地址详尽的马丽青近四个月之后才签收高院立案审查再审通知，显然是人为操作。二、马丽青房产权利被他人追及不合理价转移财产就是恶意串通。1、两上诉人于省高院立案审查再审离婚案的第五天即2010年3月26日，在福州金嘉源房产中介签订了“阴合同”，马丽青将讼争房以低于市场价20多万元将原共同房产以975000元恶意转让给罗东，而在2010年5月7日两上诉人在福州市房地产交易中心以435000元签订了《房地产买卖契约》的“阳合同”，通过恶意串通签订“阴阳合同”，马丽青以975000元转让房产，却仅以435000元缴纳个人所得税，偷漏超过500000元个人所得应缴纳税费。两上诉人虽以双方“意思自治”买卖房产，但实属恶意串通损害国家利益。2、出卖人权利无瑕疵包括两个方面：因原判已被撤销，马丽青依原判所获的房产权利被被上诉人在有效的时限内追及，对这一事实罗东视而不见，不对马丽青违约提出维权要求，却与马丽青坚持以435000元低价交易，进一步证明两上诉人恶意串通。3、本案在法定时效内，马丽青的房产权利被被上诉人追及，两上诉人以明显低于市场价进行房产交易，损害了被上诉人的权利，因此一审认定两上诉人恶意串通“非法转移财产的意图明显，该《房地产买卖契约》应属无效”是正确的。三、本案一审适用法律完全正确。《物权法》笫106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”同时规定非善意、以不合理价格转让该不动产或动产的，受让人不能取得所有权。根据《合同法》笫52条等规定，可以确定马丽青依原判所获房产权利在市中院2010年11月30日再审时被撤销，马丽青的房产权利在法定时效内被被上诉人追及，两上诉人马丽青、罗东于2010年以不合理的价格（明显低于1200000元该房市价，以435000元或975000元）进行交易，离婚案重审前其恶意非法转移财产的意图明显，在马丽青、林矩文离婚案原两审判决被再审后撤销，在法定时效内被上诉人追回自已的房产权利，一审确认本案两上诉人以明显低于市价的房产买卖合同无效，适用法律完全正确。四、本案一审审理程序完全符合法律的规定。一审考虑到马丽青、林矩文离婚案是省高院指令福州市中院再审，中院再审以原判认定事实不清、证据不足，撤销原两审判决发回重审，重审离婚案前，依法应分割的原共同财产之一的房产已被当事人一方以明显低于市价非法转移，如重审离婚案先审，不排除将共同房产仍判归马丽青所有的可能，马丽青转让超1200000元的原共同房产，“合法”所得仅435000元，分割其半217500元给林矩文，如今林矩文到房地产市场仅能购得与原共同房产相当的面积18平方米左右房产，而按原共同房产，林矩文可分割实物房产64平方米。被上诉人不可能持217500元以“政府指导价”在房地产市场购得与原房产相似64平方米的房屋。考虑到原判撤销后追回房产权利受时效限制，被上诉人于2010年12月向法院起诉两上诉人的房产买卖合同无效。案件受理后一审法院依法中止发回重审的离婚案的审理。只有确认两上诉人的房产买卖合同无效，房产恢复到马丽青、林矩文原双方共有状态，重审离婚案不管房产判给谁都会有公正的判决。五、一审对讼争房市价的委托评估是及时且必要的。评估讼争房市价是判断两上诉人是否恶意串通的依据之一，也是本案审理和公正判决不可缺少的依据之一，正常的、合法的交易没有不依市场价来进行，而诈骗与恶意串通没有不借“意思自治”低价来招摇过市。两上诉人签“阴阳合同”是出于恶意串通损害国家利益的同时损害被上诉人利益。因此，是否以合理价格转让原共同房产，是判断其善意合法转让房产或恶意非法转移财产的依据，因两上诉人恶意串通以明显低于市价的不合理价格非法转移财产，故一审判决案件受理费100元及鉴定费3000元由两上诉人承担是正确的。六、罗东非善意且以不合理价格购买该房依法不能取得产权。1、一般人购房都会关心购房后户口迁入问题，讼争房有被上诉人一家三代四人户籍在内，其本身应承担购房前末尽谨慎考察义务的过失。两上诉人于2010年3月26日（在省高院2010年3月22日立案审查再审后第五天）转向在福州市房地产中介金嘉源公司签订比市场价低20多万元，以975000元转让该讼争房合同，依法罗东不能取得该房产权。2、在本案三年三审过程中，两上诉人始终恶意串通，通过签订“阴阳合同”损害国家和被上诉人利益，属无效合同。3、二审应排除975000元购房款的证据作为新证据。第一，罗东在两次不服一审判决，仍以不合理价格购买该诉争房的证据作为“新”证据，而本案经三年三审，两上诉人都拒不提供依法提交没有困难的该证据，妨碍了人民法院对案件的正常审理。第二，依证据持有推定规则：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如对方当事人主张该证据的内容（罗东以975000元购买当时市价超1200000元该讼争房，仍然是以不合理价格购买该房产）不利于证据持有人，依法可推定该主张成立。第三，本案重审后，罗东不服判决再次上诉，提出以975000元购买当时市价超1200000元的诉争房，本案两次一审后，罗东均不服，且都把上诉时间提早一年，依法不能给予支持。第四，本案二审时上诉人才提供975000元购房的证据，对方当事人对此无法质证，且鉴于两上诉人巳有的恶意串通的历史事实，罗东即使有通过银行转帐的证据，仍可以认为是人为操作的假证据，难道马丽青不可以把银行转帐来的钱，再还给罗东？，当时的大学二年级学生罗东仅是“托儿”而己，实际上房产仍属马丽青所有。第五，如罗东不止435000元购房，实事求是在（2012年）本案二审时说出来并提供证据，这对罗东只有好处没有坏处。三年前以975000元购买价值120多万元房产，被上诉人吃些亏可以接受的。三年后的今天不能接受了。4，罗东购房非用于居住而用于违法办班盈利。而被上诉人唯一房产错判后被消灭产权，九年过去马丽青末给分文补偿。被上诉人在外租房申诉，房租已花十多万元，而两上诉人长期出租该房产，每月租金三千元以上。综上，罗东非善意以不合理的价格购买该讼争房依法不能取得该房产权。综上所述，请求二审驳回上诉，维持一审判决。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中，上诉人马丽青向本院提交以下证据：一、《房地产经纪合同》，证明内容：1、两上诉人是通过中介买卖房产的，买房的签字人罗仁标是业主罗东的父亲，当时罗仁标是买给上大学的儿子罗东的；2、三方所签合同使用的是福州市房地产管理局提供的示范文本，所约定内容符合法律规定；3、房产交易时间是2010年3月26日；4、交易价格是975000元。二、实收承诺函，证明内容：1、本人作为业主实收卖房款940000元；2交易额与实收款差额部分共计35000元将“全部作为业主方的税费、手续费、中介佣金等相关一切费用”，证据一、二的证明对象：从签约主体、交易时间、交易价格等几个方面充分证明该单房产买卖是正常交易行为，合法有效，不存在恶意串通行为。三、贷款承诺函及储蓄存折，证明房产是以合理价格交易的合法买卖，并且买方已经付款。四、福州金嘉源房产代理有限公司出具的客户资料收据联2张，证明房产已交付，交付的时间是2010年3月27日。上诉人罗东对马丽青提交的上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议。被上诉人林矩文认为马丽青提交的上述证据前几次法院审理时就应提交，不能作为本次二审新的证据。上诉人马丽青还申请本院向福州金嘉源房产代理有限公司调取其作为卖方与买方罗仁标及买卖房产中介机构福州金嘉源房产代理有限公司于2010年3月26日所签订的《房地产经纪合同》及福州金嘉源房产代理有限公司向其出具的《实收承诺函》，向福州金嘉源房产代理有限公司签约代表陈建忠收集证言，本院经审查认为，上诉人马丽青提交的上述证据在本案第一次一审、二审诉讼过程中及本案本次一审诉讼过程中已经客观存在，上诉人未在规定的举证期限之内提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项、第四十三条第一款的规定，不属于二审程序中的新的证据，且《房地产经纪合同》的买方为案外人罗仁标，该合同与存档福州市房地产交易登记中心备案的上诉人马丽青与罗东签订的《房地产买卖契约》的价格相差50多万元，故本院不予采纳；马丽青请求本院调查收集证据的申请亦不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，故本院亦不予采纳。根据本案现有证据，本院确认一审认定的主要事实清楚。本院认为，讼争屋福州市仓山区建新镇金环路25号金山碧水东区友兰苑19#楼205单元的产权系上诉人马丽青与被上诉人林矩文在原婚姻关系存续期间共同所有，2006年7月14日，原审法院作出（2006）仓民初字第197号民事判决，准许马丽青与林矩文离婚，并将讼争屋判归马丽青所有；2006年11月14日，福州市中级人民法院作出（2006）榕民终字第1763号民事判决，维持原审法院关于讼争屋部分的判决。由于林矩文对于双方离婚判决涉及的讼争屋归马丽青所有不服，一直请求对讼争屋的归属进行再审。2010年3月，福建省高级人民法院进行立案审查，2010年4月16日向林矩文送达了受理通知书等诉讼材料，同年7月12日向马丽青送达了受理通知书等诉讼材料。2010年7月19日，福建省高级人民法院作出（2010）闽民申字第9号民事裁定，指令福州市中级人民法院再审；同年11月30日，福州市中级人民法院作出（2010）榕民再终字第88号民事裁定，撤销福州市中级人民法院（2006）榕民终字第1763号民事判决及原审法院（2006）仓民初字第197号民事判决，发回原审法院重审。据此，离婚诉讼所涉及讼争屋部分的判决已被撤销，讼争屋应恢复到马丽青与林矩文共同共有的状态，且马丽青与罗东签订的《房地产买卖契约》系在福建省高级人民法院进行立案审查期间，双方交易的价格过分低于经评估的市场价格，故原审认定马丽青非法转移财产的意图明显，该《房地产买卖契约》应属无效，本院予以支持。本案的审理并不必须以离婚诉讼案件所涉讼争屋部分的分割判决的审理结果为依据，因此，上诉人马丽青认为本案的审理程序不符合法律规定，缺乏依据，本院不予采信。因案件审理需要，原审法院委托福建光明资产评估房地产估价有限责任公司对马丽青与罗东之间于2010年5月7日签订《房地产买卖契约》时的讼争屋市场出售价格进行评估，程序合法，结论客观公正。原审对福建光明资产评估房地产估价有限责任公司出具的《估价报告书》及《估价技术报告》作为认定事实的证据予以采用并无不当，本院予以确认。综上，上诉人马丽青与上诉人罗东的上诉理由缺乏事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费100元及鉴定费3000元按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币100元由上诉人马丽青、上诉人罗东各负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 陈集美代理审判员 袁文伟代理审判员 陈长灿二〇一四年一月三日书 记 员 张心知 微信公众号“”