（2013）碚法民初字第03617号
裁判日期: 2014-01-03
公开日期: 2014-09-28
案件名称
重庆鑫山物业管理有限公司与吕勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市北碚区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆鑫山物业管理有限公司,吕勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据���若干规定》：第二条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法��2013年）》：第一百四十四条，第一百六十三条
全文
重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2013）碚法民初字第03617号原告重庆鑫山物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区上大田湾65号，组织机构代码20280305-5。法定代表人赵开渝，该公司总经理。委托代理人刘代刚，男，汉族，该公司职工，住重庆市壁山县。委托代理人张丽娜，女，汉族，该公司职工，住重庆市巴南区。被告吕勇，男，汉族，居民，住重庆市北碚区。原告重庆鑫山物业管理有限公司（以下简称鑫山物管公司）诉被告吕勇物业服务合同���纷一案，原告鑫山物管公司于2013年6月6日向本院提出诉讼，本院于2013年6月7日受理后，依法由代理审判员杨敏于2013年7月31日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫山物管公司的委托代理人刘代刚、张丽娜，被告吕勇到庭参加了诉讼。本院于2013年8月30日将该案转为普通程序，依法由审判员杨敏与人民陪审员刘昌元、傅晓东组成合议庭，于2013年10月25日公开开庭进行了审理。原告鑫山物管公司的委托代理人刘代刚、张丽娜到庭参加诉讼，被告吕勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告鑫山物管公司诉称，原告系重庆市北碚区××大道××号××小区的物业管理公司，从2005年开始对该小区提供物业服务。被告系该小区××号房屋的业主。被告拖欠了2012年1月至2013年2月的物管费1764元（140.05㎡×0.9元／㎡×14个月）及公摊水电费84元（6元／月×14个月），原告曾多次向被告催收但未果，为此原告根据与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定，起诉来院，请求判令：1、被告支付原告物管费、公摊水电费共计1848元；2、本案诉讼费由被告承担。被告吕勇辩称，一、原告从被告于2005年8月2日入住“××××”小区时就向小区提供物业服务，但原被告双方未签订合同，被告不是适格主体，原告无权起诉被告。二、被告拖欠2012年1月至2013年2月的物管费属实，原因为原告未提供良好物业服务。体现在：1、原告未按第一届物业服务合同约定对二次供水进行改造；2、原告未做好电梯清洁卫生、小区绿化工作；3、原告未对坏了的路灯进行修理；4、草坪被原告变成停车场；5、原告未做好安保工作；6、原告擅自将业主委员会的办公楼出租作为幼儿园，擅自将小区的商业门面��为办公地点；7、原告擅自提高物管费的收费标准；8、原告未向业主委员会交纳2008年3月至2011年3月停车费使用的公共收益；9、原告未按约定收取停车费用；10、逢年过节小区内有业主燃放烟花爆竹，原告未进行制止，晚上小区有人跳舞，原告也未制止；11、原告每月支付业主委员会500元，双方有不平常的关系；12、小区外火锅馆是原告引进的，火锅馆里无安全消防设备；13、电梯费收费过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年4月22日，北碚区××业主委员会与原告签订了期限为2011年3月21日至2014年3月20日的《重庆市物业服务合同》，合同约定由原告为重庆市北碚区××大道××号××小区（被告所在小区）提供物业服务。合同第六条约定，物业服务费用按月收取，其中住宅管理服务费：1-3层0.5月／㎡·月；4层及4层以上0.8元／㎡·月（含电梯费）。第七条约定，公共水电费按6元／户·月包干计收。合同还对委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务等进行了约定。同日，双方还签订了期限为2011年1月1日起至2011年12月31日的《物业管理补充协议合同》，合同约定××全体业主将共有露天停车位地域按租金2500元／月标准出租给原告使用。合同签订后，原告依约为××小区提供了物业服务，并按月向小区的业主收取物管费。同时，原告按月向北碚区××业主委员会交纳了露天停车位租金。2012年1月10日，原告向北碚区××业主委员会出具《情况说明》，载明：“由于近年来人工费及物价的不断上涨，水、电等价格的几次上调，使得我公司已入不敷出，为了能更好为广大业主服务，给业主提供一个舒适的环境，于是我公司于2011年12月16日在小区张贴告示。给各位业主解释为什么要上调物管费，以及调物管费的标���，业委会也张贴通知，告知全体业主提高物业费的相关事宜，希望广大业主实事求是，认真对待，珍惜自己的权力，正确使用自己的权力。我公司于2012年12月26日起开始征求广大业主意见。经广大业主积极、认真的配合。小区共有住户636户，面积89412.74，现有332户签字同意上调，同意户数面积49893.88，同意户数占总户数52.20%，面积占55.80%，均已超过半数，符合相关法律规定，符合涨价条件。于是我公司从2012年1月1日起执行，将住宅物管费上调0.1元／㎡，门面物管费上调0.2元／㎡。并且将业主签字结果于小区公示栏公示。”北碚区××业主委员会于2012年12月25日在《情况说明》上记载：“情况属实。符合《物管条例》中有关规定。调价过程自2011年12月征求业主意见至2012年1月执行至今，逾期一年无有效反对意见。”被告系位于北碚区××号，建筑面积140.05㎡房屋业主，被告未支付2012年1月至2013年2月期间的物管费及公摊水电费。原告催收未果，起诉来院。庭审中，被告申请的证人王正辉陈述：王正辉与被告居住于同一幢楼，其为楼长。王正辉未看到过关于上调物管费的公示，不清楚停车场的收益，也不清楚关于草坪停车原告是否与业主委员会签订协议。原告未一周一次做清洁，A幢楼的垃圾原告有3年未清扫。另外，原告还带人在小区内挖空地将火锅馆的垃圾堆放在里面。A幢楼的灯坏了，原告未更换。小区里的摄像头是坏的。大厅里的灯坏了原告进行了更换。王正辉未听到小区里烟花爆竹声和跳舞噪音。原告将幼儿园出租给他人并将商业门面无偿作为办公地点。从2011年3月开始，原告每月支付业主委员会800元办公费，之前每月支付的是500元办公费。王正辉还陈述：其与原告有矛盾，要向原告进行索赔。庭审中，原告自愿放弃要求被告支付违约金1572元的诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述、合同、收据、明细表、告示、情况说明等书证及证人证言为据，足以采信。本院认为，原告与北碚区××业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》及《物业管理补充协议合同》系双方的真实意思表示，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，被告系××小区业主，故《重庆市物业服务合同》及《物业管理补充协议合同》对原被告双方均有约束力。原告依合同约定履行了相应的物业服务义务后，有按合同约定期限向被告收取物管费的权利。对于被告申请的证人王正辉的证言，因王正辉自���其与原告存在矛盾，本院认为双方存在一定的利害关系，故对王正辉的证言，不予采信。案中被告提出原告擅自将草坪用作停车场使用等拒绝缴纳物管费的抗辩事由。本院认为对于草坪在内的露天停车位，业主委员会已授权原告使用且原告已向业主委员会缴纳了租金，故对于被告提出原告擅自使用草坪用作停车场的抗辩理由不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告未就拒绝缴纳物管费的其他抗辩事由举证证明，故本院对被告所称的其他抗辩事由不予认定。根据《物业管理条例》第十二条之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。因对于住宅物管费从2012年1月1日起上调0.1元／㎡·月系经过了北碚区盛世家园业主委员会的同意，故被告从2012年1月1日起应按0.9元／㎡·月的标准缴纳物管费（含电梯费）。本案中，因缴纳物管费系被告的义务，被告未缴纳2012年1月至2013年2月的物管费（含电梯费），故对于原告要求被告支付物管费（含电梯费）1764元（140.05㎡×0.9元／㎡·月×14个月），予以支持。同时，根据合同约定，被告应支付原告2012年1月至2013年2月的公摊水电费84元（6元／月×14个月）。庭审中，因原告自愿放弃要求被告支付违约金1572元的诉讼请求，本院认为因其系原告真实意思表示，予以准许。综上，被告应支付原告2012年1月至2013年2月的物管费（含电梯费）及公摊水电费共计1848元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第十��条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十三条之规定，判决如下：被告吕勇于本判决生效之日起10日内支付原告重庆鑫山物业管理有限公司物管费（含电梯费）及公摊水电费共计1848元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吕勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 杨 敏人民陪审员 刘昌元人民陪审员 傅晓东二〇一四年一月三日书 记 员 王昭锦 来源：百度“”