（2013）嘉民三（民）初字第1198号
裁判日期: 2014-01-28
公开日期: 2014-10-19
案件名称
上海电器科学研究所电机科技实业公司与上海鸿基科技有限公司、李金木房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海电器科学研究所电机科技实业公司,李金木,上海鸿基科技有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第二百三十五条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉民三（民）初字第1198号原告上海电器科学研究所电机科技实业公司。法定代表人贾润亮。委托代理人王雪蕾，上海市丁孙黄律师事务所律师。被告李金木。委托代理人沈利，上海市申茂律师事务所律师。被告上海鸿基科技有限公司。法定代表人吴一鸣。原告上海电器科学研究所电机科技实业公司与被告李金木、被告上海鸿基科技有限公司（以下简称鸿基公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员郏志强独任审判，并于2013年12月27日、2014年1月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王雪蕾、被告李金木的委托代理人沈利及被告鸿基公司的法定代表人吴一鸣两次到庭参加诉讼，被告李金木到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2001年4月起，原告委托鸿基公司出租其位于上海市嘉定区真新街道北栅桥路XXX号房屋。2004年4月，鸿基公司与李金木签订租赁合同，约定租赁期限为五年六个月，自2004年6月1日起至2009年12月31日，年租金为人民币30万元。租赁期限届满后，鸿基公司与李金木未续签租赁合同，但仍由李金木实际承租，并私自搭建了大量临时建筑。因原告委托鸿基公司出租房屋的期限至2012年12月31日即告终止，原告于2012年10月召开会议明确告知李金木，原告将收回全部房屋，李金木只能承租至2012年12月31日止。原告遂于2012年12月与次承租人直接签订了租赁合同，但李金木仍占用约250平方米房屋不予归还，并对拆除具有消防隐患的临时搭建的要求不予配合。由于李金木不断制造事端，拒不归还占用的房屋，2013年1月14日，原告为化解矛盾，与李金木签订协调书，委托李金木管理已出租的房屋，代原告收取至2013年7月20日止尚未收取的租金，于2013年1月31日前与原告进行结算。但李金木收取236000元租金后，未按约与原告进行结算，支付其在承租期间应当承担的花坛路面修理费用、下水道费用、治安费、卫生费共计40000元，并仍长期强占房屋不予返还。原告多次交涉未果，故请求判令：一、被告李金木携其财产从上海市嘉定区真新街道北栅桥路XXX号房屋内迁出，并将房屋归还原告；二、被告李金木拆除其搭建的临时建筑，恢复其承租时原状；三、被告李金木支付自2013年1月1日起至其将房屋归还原告之日止的房屋使用费（按日租金410.25元计算）；四、被告李金木归还代收租金81000元；五、被告李金木支付花坛路面修理费用、下水道费用、治安费、卫生费共计40000元；六、被告鸿基公司督促被告李金木履行上述义务。被告李金木辩称，一、本案所涉及的房屋及场地，系原告向上海栅桥经济发展有限公司租赁，根据双方签订的房屋场地租赁合同，租赁期限已于2009年12月31日到期，上海市嘉定区真新街道金栅桥居民委员会（以下简称金栅桥居委会）也已明确表示将土地收回了，所以原告对于涉案房屋及场地已丧失了使用权，无权要求被告迁出及拆除临时建筑，且临时建筑也是应鸿基公司法定代表人吴一鸣要求在2004年为安置拆迁户而搭建的，故不同意诉请一和诉请二。二、在合同履行过程中，吴一鸣既代表鸿基公司，也代表原告。为了方便支付租金，2008年起吴一鸣同意应由其支付给金栅桥居委会的租金由李金木代为支付，2013年1月初，其代鸿基公司支付租金155000元。由于原告直接与次承租人签订合同并收取租金，双方产生矛盾后于2013年1月14日签订协调书，因原告与金栅桥居委会的租赁合同到期日为2013年7月20日，故约定其与原告间的租赁期限也延续至2013年7月20日。所以，原告无权收取之后的房屋使用费，并应返还其向次承租人收取的租金346155元。三、双方对花坛路面修理费用、下水道费用、治安费及卫生费等未作约定，故不同意承担。被告鸿基公司辩称，其与李金木签订合同后，涉案房屋和场地交由李金木管理、出租。2012年9月21日，因发生火灾，其发现在李金木管理期间院子的四个角落搭建了临时建筑，其中有李金木搭建的，也有次承租人搭建的，原告要求其督促李金木拆除的临时建筑约200平方米，均是在2009年李金木私自搭建的。经审理查明，原告系上海电器科学研究所与上海栅桥实业公司共同投资组建的具备独立法人资格的国有与集体联营企业，成立于1993年8月。2003年12月29日，原告与鸿基公司签订代管协议书，由原告将联营企业的厂房及场地即位于嘉定区北栅桥路XXX号（占地面积4696.5平方米，建筑面积约2000平方米）物业委托鸿基公司代为管理、出租、收取租金，代原告向金栅桥居委会支付保底利润及相关费用，期限自2004年1月1日起至2012年12月31日止。2004年4月5日，鸿基公司与李金木签订房屋租赁协议，由鸿基公司将涉案物业（包括院内房屋和场地）整体出租给李金木，由李金木管理，年租金30万元，租赁期限自2004年6月1日起至2009年12月31日。租赁期间，李金木将部分房屋转租，部分自用，并私自搭建临时建筑。2008年起，鸿基公司与李金木口头约定，由李金木代鸿基公司向金栅桥居委会支付一定的金额，剩余租金再支付鸿基公司。租赁期限届满后，鸿基公司与李金木口头约定，由李金木继续租赁，年租金调整为31万元。2012年9月21日，次承租人经营的饭店发生轻微火灾。上海市公安局嘉定分局真新新村派出所对涉案物业进行消防监督检查后，发现搭建的许多临时建筑不符合消防安全要求，并责令原告进行整改。2012年10月19日，原告向李金木及所有次承租人发出通知，主要内容为，其公司一切事务由吴一鸣全权负责处理；鸿基公司与李金木之间的租赁关系至2012年12月31日止；相关单位支付给李金木的租金只能支付到2012年12月31日；因公司的联营协议于2013年7月20日到期，故2013年1月1日起的租金向谁支付另行通知；并要求立即拆除院内临时建筑等。2012年12月，原告与所有次承租人直接签订房屋及场地租赁合同，并收取相应租金。2013年1月3日、7日，李金木分别代鸿基公司向金栅桥居委会支付10万元及55000元。因李金木发现原告向次承租人收取租金，双方遂产生纠纷。2013年1月14日，经金栅桥居委会调解，原告与李金木签订协调书一份，主要约定：一、李金木继续管理到2013年7月20日止。管理内容为收取尚未收取的房租、水、电等费用。做好厂区内一切消防、安全、保卫工作。二、至2013年7月20日止，经济上的往来账双方于2013年1月31日前清算完毕。双方并确认，至2013年7月20日应向次承租人收取租金582333.33元，原告已收取346155元，尚未收取236178.33元。事后，李金木向次承租人收取租金236178.33元，但双方未按照约定于2013年1月31日前进行清算。因李金木仍占有部分房屋未返还，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，李金木表示，已向本院另案起诉原告及鸿基公司，要求返还收取的租金346155元并赔偿损失；同意支付2013年7月1日至20日的租金。根据原告提供的“院内房屋平面图（示意）及承租户位置图”，李金木认可01、08、09、13、25、27号房及31号房部分未返还原告，面积300多平方米，其中09号房（近30平方米）及13号房二层（近60平方米）系李金木搭建。原告明确第二项诉请要求李金木拆除的临时建筑位于09号房及13号房二层。上述事实，有原告的工商登记资料、代管协议书、房屋租赁协议、会议纪要、轻微火灾处置记录、消防监督检查意见通知书、照片、询问笔录、通知、房屋及场地租赁合同、租金收据、报警记录、协调书、公司院内租户租金收取情况表、院内房屋平面图（示意）及承租户位置图等证据，经庭审质证，并结合当事人庭审陈述，本院予以确认。本院认为，原告委托鸿基公司管理、出租联营企业的房屋及场地，双方之间形成委托合同关系。期间，鸿基公司虽以自己名义将涉案房屋及场地出租给李金木，但在合同履行期间鸿基公司已向原告及李金木作了披露，原告因此可以行使鸿基公司对李金木的合同权利。本案主要争议在于原告与李金木之间的租赁关系何时终止。对此，本院认为，虽然原告事先已通知李金木租赁关系至2012年12月31日结束，但事后李金木又事实上支付了半年的租金，为此双方在金栅桥居委会的调解下，签订了继续由李金木管理到2013年7月20日的协调书。根据协调书内容，继续管理理解为继续租赁，更接近当事人真实意思。因此，本院认定原告与李金木之间的租赁关系至2013年7月20日终止。法律规定，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现李金木在租赁关系终止后继续占用部分房屋显然无理，原告要求李金木迁出房屋予以返还的诉讼请求，应予支持。李金木在承租期间，未经原告（鸿基公司）同意擅自搭建临时建筑，并造成消防安全隐患，现原告要求李金木在返还房屋的同时拆除其搭建的临时建筑的诉讼请求，应予支持。鉴于双方租赁关系至2013年7月20日终止，故李金木仍应按照年租金31万元标准支付原告20天的租金17222.22元。李金木表示愿意支付，本案一并处理。关于原告诉请房屋使用费的问题，因李金木在合同终止后仍占用约250平方米的房屋不予返还，造成原告相应租金损失，故应由李金木承担赔偿责任。结合李金木占用房屋的面积及相关租金标准，本院酌定每日使用费为200元。关于原告诉请返还代收租金的问题，鉴于双方租赁关系至2013年7月20日终止，期间李金木应收取次承租人房屋租金582333.33元，现原告已收取346155元，该款应返还李金木。因李金木已另案主张该款且要求赔偿损失，故本案中不予处理。关于原告诉请支付花坛路面修理费用、下水道费用、治安费、卫生费的问题，因双方对相关费用的承担未作书面约定，现李金木不同意支付，故原告的该项诉请不予支持。关于原告诉请鸿基公司督促李金木履行义务的问题，因本案系房屋租赁合同纠纷，原告与鸿基公司就委托合同产生的纠纷可另案主张，且该项诉讼请求不明确，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告李金木应于本判决生效之日起十日内携财产从上海市嘉定区真新街道北栅桥路XXX号房屋及场地内迁出，并将房屋返还原告上海电器科学研究所电机科技实业公司；二、被告李金木应于本判决生效之日起十日内拆除其搭建的临时建筑；三、被告李金木应于本判决生效之日起十日内支付原告上海电器科学研究所电机科技实业公司房屋租金17222.22元；四、被告李金木应于本判决生效之日起十日内支付原告上海电器科学研究所电机科技实业公司自2013年7月21日起至房屋返还之日止按每日200元计算的房屋使用费；五、驳回原告上海电器科学研究所电机科技实业公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2720元，减半收取1360元，由原告负担1166.43元，被告李金木负担193.57元（被告李金木应于本判决生效后七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郏志强二〇一四年一月二十八日书记员 方 靖附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 百度搜索“”