（2013）松民三（民）初字第1996号
裁判日期: 2014-01-28
公开日期: 2014-03-25
案件名称
上海高力国际物业服务有限公司与吴惠民物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海高力国际物业服务有限公司,吴惠民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第1996号原告上海高力国际物业服务有限公司。法定代表人LINALYNNEWONG。委托代理人张琳，上海序伦律师事务所律师。委托代理人韩琪，上海序伦律师事务所律师。被告吴惠民。委托代理人黄晓菁，远闻（上海）律师事务所律师。委托代理人甘妮娜，远闻（上海）律师事务所律师。原告上海高力国际物业服务有限公司（以下简称“高力物业公司”）与被告吴惠民物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月16日立案受理后，依法适用普通程序于2013年10月26日公开开庭进行了审理。原告高力物业公司的委托代理人韩琪、被告吴惠民的委托代理人甘妮娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高力物业公司诉称：原告系本市林荫新路255弄月湖山庄小区的酬金制物业管理公司，2008年3月31日与上海市松江佘山月湖山庄业主大会（以下简称“月湖山庄业主大会”）签订了《物业服务合同》，成为了该小区的物业管理企业。《物业服务合同》第七条约定了物业服务费标准为地上面积人民币（以下币种同）6.5元／月／平方米，地下面积3.25元／月／平方米，2011年原告与业委会约定变更物业费为地上面积7.5元／月／平方米，地下面积3.75元／月／平方米。第十条约定物业服务费按月交纳，业主应在每月20日前履行交纳当月物业管理费的义务，逾期交纳的，按应缴费用加收0.3%／天的滞纳金。被告系本市松江区佘山镇林荫新路255弄月湖山庄小区73号房屋（以下简称“系争房屋”）的业主，其房屋建筑面积为地上建筑面积1，371.44平方米，地下建筑面积500.94平方米。被告自2012年1月起拖欠物业管理费，虽经原告发函催讨，被告始终拒不交纳。为此原告诉至法院，请求判令：1、被告缴纳自2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理费145，971.90元；2、被告缴纳自2012年1月1日至判决生效之日的滞纳金（暂计至2013年8月10日为184，143.55元）。被告吴惠民辩称：不同意原告的全部诉请。原告的第一项诉请本金的支付问题，原告提出2011年7月1日开始按照每月每平方米7.5元，地下每月每平方米3.75元的标准计算，就原告现有提交的证据看，这些证据不足以证明原告此项主张，原告的计算标准没有依据。实际上是原告违约在先，原告未能履行物业服务合同的约定，没有尽到管理义务，在被告多次书面告知之后原告仍然怠于行使职责，给被告价值数亿元的别墅造成损害，如果把被告的经济损失进行抵扣，被告不但不应支付物业费，原告还有可能向被告支付经济损失，实际损失需要经过鉴定后确定。滞纳金的问题，由于原告违约在先，被告用不支付物业费的方式对原告行使抗辩权，有法律和事实依据，故被告不应该支付物业管理费的滞纳金，即使合议庭支持原告滞纳金的主张，亦应该调整滞纳金的标准，被告不同意日千分之三或日千分之一的滞纳金标准。经审理查明：原告是本市林荫新路255弄月湖山庄小区的物业管理企业，2012年1月1日至2012年12月31日，原告为包括被告系争房屋在内的小区物业提供了物业服务。庭审中，原告提交了其与月湖山庄业主大会签订的《物业服务合同》及《月湖山庄物业服务补充协议》原件各一份，《物业服务合同》中载明，月湖山庄业主大会与原告在自愿、平等、协商一致的基础上，就月湖山庄的物业管理服务事宜订立本合同；该合同第一条载明，月湖山庄小区位于松江区佘山国家旅游度假区林荫路255弄；第二条载明，原告为本物业管理区域的业主或物业使用人提供下列物业管理服务事项：……（六）物业使用禁止性行为的管理……；第五条载明，原告提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：……（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七……；第七条载明，原告根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：一期别墅地上建筑面积按6.50元／月平方米；别墅地下建筑面积按3.25元／月平方米（一期单元号为1号至79号）……；第十条规定，业主应按月交纳物业服务费用（物业服务资金），应在每月20日之前履行交纳当月物业管理费的义务，逾期交纳的，违约金的支付约定如下：如发生逾期交纳，原告有权按应交费用的每日0.3％加收滞纳金；第十八条载明，在物业管理服务过程中发生下列事由，原告不承担责任：……（二）原告已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的……；第二十条载明，原告违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，业主有权拒绝支付，已经支付的，业主有权要求原告返还；第二十一条载明，原告违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，月湖山庄业主大会有权依法解除合同，造成月湖山庄业主大会经济损失的，原告应予经济赔偿；第二十三条载明，本合同未尽事宜，双方可另行书面形式签订补充协议；第二十四条载明，补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力……；第二十八条载明，本合同为期三年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止。物业服务合同还对与其他相关事宜进行了约定。《月湖山庄物业服务补充协议》中载明，月湖山庄业主大会与原告于2011年4月25日签订的《月湖山庄别墅物业管理合同》委托原告对月湖山庄小区提供物业管理服务，鉴于月湖山庄第二次全体业主大会通过了一期物业管理费收取由地上6.50元／月平方米提高至7.50元／月平方米，地下建筑面积按3.25元／月平方米提高至3.75元／月平方米，特签订下述补充条款，供双方履行和遵守：1、自2011年7月1日起，原告按地上7.50元／月平方米、地下建筑面积按3.75元／月平方米，向月湖山庄别墅所有业主收取物业服务费用；2、月湖山庄别墅所有业主需在每月20日前支付物业服务费用，如逾期不付的，欠费业主按应缴费用的每日0.3％支付违约滞纳金；3、月湖山庄业主大会应配合支持原告工作，督促欠费业主限期交纳；4、其他仍按物业合同约定内容执行。对于上述《物业服务合同》及《月湖山庄物业服务补充协议》，被告表示真实性不予认可。被告要求原告提交真实的物业服务合同，物业服务合同附件中有关于原告作为物业管理公司提供物业服务的具体内容和标准。此外，被告收到的物业服务补充协议与原告提交的证据原件有很大出入，被告收到的证据甲方签章处没有任何盖章，庭审中原告提交的却有盖章。退一步说，即便补充协议可以作为证据提交，被告也没有看到原告所称的第二次业主大会关于调整物业费标准的任何决定。另查明，庭审中，原告还提交了上海市房地产登记簿、承诺书、佘山月湖山庄业主临时公约承诺书以及催款通知函的邮寄凭证，欲证明被告是系争房屋的业主以及系争房屋的面积，且被告愿意遵守物业服务条款并已经入住该小区，原告曾多次向被告发函催要物业费。被告则当庭表示未看到原件，不认可真实性。庭审中，被告也向法庭提交了2份函件和6张照片，欲证明由于原告对72号业主违规翻建、扩建行为怠于行使管理职责，造成被告所有的73号别墅出现严重的质量问题，比如别墅地基出现下沉、墙体倾斜、地下室开裂、渗透等问题，原告对被告的经济损失应承担责任。从2009年开始至今，被告曾就上述问题与原告进行沟通，要求原告进行处理，被告甚至多次书面通知原告要求原告履行物业管理职责。被告在通知函中明确告知原告在上述事宜处理之前，被告拒绝支付物业费，原告收到函件后仍然怠于行使管理职责，对于被告的通知不予答复。因为原告未尽管理义务，违约在先，被告不支付物业费是行使抗辩权，原告关于物业费和滞纳金的主张不能成立。原告则表示因函件没有原件，对真实性不予认可，原告也没有收到这二份函件。关于被告房屋的质量问题应当由开发商来负责，如果有72号业主违规搭建问题，被告应当向政府部门投诉，原告并没有相应的权利去处理业主违规搭建的行为，在物业管理合同中也没有约定原告有此义务。原告没有违约，已经尽到义务。照片也看不出搭建的是72号还是73号，被告没有对此进行说明，被告的证据并不能证明原告未尽到管理义务，被告应当支付物业费和滞纳金。对于本案的滞纳金，原告同意自每月21日起按日计算，并以不超过本金为上限。以上事实，由物业服务合同、物业服务补充协议及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：首先，原告是本市松江区林荫新路255弄月湖山庄小区的物业管理单位，其与月湖山庄业主大会签订了《物业服务合同》及《月湖山庄物业服务补充协议》，约定由原告为月湖山庄小区提供物业服务，服务期限自2011年5月1日起至2014年4月30日止，收费标准自2011年7月1日起按地上建筑面积每平方米7.50元／月，地下建筑面积每平方米3.75元／月收取。被告虽对上述合同或协议的真实性不予认可，但却并未提供充分的证据予以反驳，故本院对被告的质证意见不予采信。现原告为包括系争房屋在内的月湖山庄小区提供了物业管理服务，被告在其提交法庭的函件中也明确表示收到过原告的书面催交函，故被告理应按约支付相应的物业管理费。被告如对该小区物业费调整的标准有异议，可向月湖山庄小区业主委员会等单位要求查阅。其次，至于被告辩称的原告怠于行使管理职责，造成被告所有的系争房屋出现严重的质量问题，原告对被告的经济损失应承担责任，原告违约在先，被告不支付物业费是行使抗辩权的意见，因被告并未提供确凿的证据予以证实，且被告以此为由拒绝交纳物业管理费缺乏事实和法律依据，故本院对此不予采纳。另，对于原告主张的滞纳金，在性质上属于违约金，原告虽依约主张，但双方约定的每日千分之三的标准过高，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算，原告主张滞纳金以不超过本金为上限，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告吴惠民（NG，WaiMan）于本判决生效之日起十日内支付原告上海高力国际物业服务有限公司自2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理费人民币145，971.90元；二、被告吴惠民（NG，WaiMan）于本判决生效之日起十日内支付原告上海高力国际物业服务有限公司自2012年1月至2012年12月的物业管理费的滞纳金（每月以人民币12，164.33元为本金，自当月的21日起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算，并以不超过本金为上限）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6，252元，由原告上海高力国际物业服务有限公司负担1，906元（已付），被告吴惠民（NG，WaiMan）负担4，346元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 杨惠星代理审判员 洪 飞人民陪审员 黄坤生二〇一四年一月二十八日书 记 员 苏晓星附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…… 关注公众号“”