（2014）海民初字第362号
裁判日期: 2014-01-28
公开日期: 2015-06-26
案件名称
北京市均豪物业管理股份有限公司与文晋阳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市均豪物业管理股份有限公司,文晋阳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第362号原告北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。注册证号：110117005076453法定代表人于庆新，董事长。委托代理人连桂花，女。委托代理人闫浩，男。被告文晋阳，男。身份证号：×××原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告文晋阳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈一超独任审判，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司委托代理人连桂花、闫浩与被告文晋阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。均豪物业公司诉称，我公司于2005年10月30日与文晋阳签订《前期物业管理服务协议》，对×园小区进行物业服务管理工作，合同约定物业服务费每平方米每月2.2元，我公司按年度预先收取物业费；如果业主违反合同约定，未按时足额缴纳物业服务费，我公司有权要求欠费业主按应交物业服务费总额每日千分之三标准向我公司支付违约金。文晋阳是该小区601室业主，该房屋面积137.12平方米。文晋阳从2007年3月1日起拒不交纳物业服务费，我公司多次催收无果。故我公司起诉要求文晋阳支付2007年3月1日至2013年3月31日期间拖欠的物业服务费20267.07元，支付2007年12月28日至2013年3月31日的滞纳金10133.53元，共计30400.6元；文晋阳承担本案诉讼费。文晋阳辩称，我确实没有交纳上述期间的物业服务费。我认为均豪物业公司服务不到位，违反了合同约定，墙面保洁没有做到位；从2007年至2013年小区防盗门全部失效；小区内有基站，影响孩子的健康成长；均豪物业公司不让我将车辆停放在小区内，导致车辆被划；公共维修基金物业没有向业主公示过使用情况；均豪物业公司主张的滞纳金不符合法律规定，故不同意支付。均豪物业公司没有提供证据证明我收到了催缴通知单，我认为均豪物业公司的起诉已超过诉讼时效，故2年之后的物业服务费我同意支付，但不同意支付滞纳金。经审理查明，2011年10月28日，北京市均豪物业管理有限责任公司变更为北京市均豪物业管理股份有限公司，即均豪物业公司。文晋阳系位于北京市海淀区×园601室（以下简称601室、建筑面积为137.12平方米）房屋的业主。2003年8月18日，北京北大博雅投资有限公司（甲方，以下简称北大投资公司）与均豪物业公司（乙方）签署《×园项目物业管理服务合同》，甲方委托乙方对×园小区实行物业管理，委托管理期限为3年，自本物业通知交付入住之日起计算，合同期满后，如果本物业的物业管理委员会没有成立，则乙方可参加甲方的物业管理招投标，在同等条件下优先获得管理权。对于物业管理服务费，约定乙方按每平方米每月2.2元向业主或使用人收取物业管理服务费。2005年10月30日，均豪物业公司与文晋阳签订《×园前期物业管理服务协议》，约定均豪物业公司为文晋阳所居住的601室房屋提供物业管理服务；物业管理费标准按照每平方米每月2.2元支付；文晋阳不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，均豪物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2009年，北大投资公司与均豪物业公司签订《物业服务合同补充协议》，约定本协议为双方2003年签订的《前期物业服务合同》的补充协议，委托管理期限自2009年1月21日起至2010年1月20日止，为期一年，但有效期内，由于业主委员会成立，选择新的物业管理公司并签订物业服务合同生效时，则本协议自动终止。合同期内，乙方按每平方米每月2.15元的标准向业主收取物业管理费。2009年9月1日，北京市海淀区×园小区业主委员会（甲方，以下简称×园业委会）与均豪物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为×园小区提供物业服务，服务期限自2009年9月1日至2010年8月31日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按照每平方米每月1.98元交纳，业主逾期交纳物业服务费的，乙方应先行使告知义务，并通知甲方，每年按照应交物业费年总额最高不超过50%的标准向乙方支付违约金。2011年6月13日，×园业委会与均豪物业公司签订关于北京市海淀区×园小区物业管理现状及今后安排的备忘录，双方确认该小区目前状态为事实服务状态，在新的合同或新的物业服务企业经过业主共同决定签署、选聘前，以延续原合同条款，即原合同条款在新合同生效前有效。2012年5月30日，×园业委会与均豪物业公司签订《物业服务合同》，物业服务期限自2012年4月1日至2013年3月31日，物业服务费标准按照每平方米每月1.98元交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，自业主物业费到期之日起，每日按照业主年度应交物业费总额的3‰的比例但年度违约金总额不高于业主年度应交物业费总额的50%的标准向乙方支付违约金。庭审中，文晋阳认可其未交纳2007年3月1日至2013年3月31日期间的物业服务费。文晋阳主张均豪物业公司服务不到位，提供有照片，均豪物业公司对照片真实性认可，但不能认定其服务不到位。文晋阳就其主张未能进一步提供证据。上述事实，有双方当事人陈述，《物业服务合同》、《物业服务合同补充协议》、《×园前期物业管理服务协议》等证据在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循等价有偿，诚实信用的原则。根据查明的事实可以证实，均豪物业公司作为物业服务单位与文晋阳、×园业委会签订的一系列合同均系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，该协议真实、有效。均豪物业公司系具有相应物业管理资质的物业管理企业，对海淀区×园小区进行了物业管理。文晋阳作为该小区601室房屋业主，接受均豪物业公司对其整个小区和全体业主提供的物业服务，有义务依约交纳物业服务费。文晋阳主张公共维修基金没有公示，涉及到小区全体业主的公共权益，应另行解决。文晋阳称均豪物业公司提供的物业服务不到位，虽提供有照片，但均豪物业公司对此不予认可，文晋阳对其主张未能进一步提供证据。本院认为，小区的发展、环境的改变等需要逐步完善，亦需物业公司与业主的共同努力来完成。在此，本院建议物业公司应首先树立便民服务意识，加强小区内的服务与管理，以此赢得业主对物业服务工作的理解与支持。希望双方能换位思考，相互理解，物业公司应积极听取业主的意见，加强交流与沟通，业主或使用人亦应增强公共区域环境共同维护的意识。文晋阳拖欠物业服务费，不但对那些已经交费的业主来讲是不公平的，且亦会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低现有服务质量的恶性循环局面。现均豪物业公司主张物业服务费之诉请，于法有据，本院支持。业主欠交物业服务费的初衷也是为了以此促进物业服务质量的改善，并非恶意拖欠，故均豪物业公司主张的滞纳金，本院暂不予支持。均豪物业公司现仍为文晋阳居住小区的物业服务单位，对该小区提供了持续的服务，文晋阳拖欠费用亦属持续状态，故文晋阳称均豪物业公司的起诉超过诉讼时效，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、文晋阳于本判决生效后七日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司二OO七年三月一日至二O一三年三月三十一日期间的物业服务费人民币二万零二百六十七元零七分；二、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费二百八十元，由北京市均豪物业管理股份有限公司负担九十三元，已交纳；由文晋阳负担一百八十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈一超二〇一四年一月二十八日书记员 秦芳芳 来自