（2013）泉民初字第3634号
裁判日期: 2014-01-27
公开日期: 2014-05-30
案件名称
李磊与徐州鑫苑置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李磊,徐州鑫苑置业有限公司,交通银行股份有限公司徐州分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2013）泉民初字第3634号原告李磊，男，1978年6月26日生，汉族，个体户。委托代理人王旭红，江苏泰信律师事务所律师。委托代理人徐平恩，江苏泰信律师事务所律师。被告徐州鑫苑置业有限公司。法定代表人张勇，董事长。委托代理人聂化新，江苏彭城律师事务所律师。委托代理人李娜，女，1983年7月29日生，汉族，该公司职员。第三人交通银行股份有限公司徐州分公司。法定代表人郭健，经理。委托代理人王学强，江苏彭隆律师事务所律师。原告李磊与被告徐州鑫苑置业有限公司、第三人交通银行股份有限公司徐州分公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月30日受理后，依法由审判员崔平独任审判，于2013年9月29日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法组成合议庭，于2014年1月23日公开开庭进行了审理。原告李磊及其委托代理人徐平恩、被告徐州鑫苑置业有限公司的委托代理人聂化新、李娜、第三人交通银行股份有限公司徐州分公司的委托代理人王学强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李磊诉称，2011年6月1日，原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，并经徐州市房产管理局产权监理处登记备案。合同约定，由原告购买被告位于徐州市矿山路北、原农机厂鑫苑景园X幢X单元X号房，面积为128.41平方米，房屋总价为1317821元，被告应于2012年5月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告依约支付了首期购房款417821元，并通过与交通银行股份有限公司徐州分公司签订个人房产抵押贷款合同，付清了剩余房款900000元。原告从2011年8月开始向交通银行股份有限公司支付贷款本金及利息。现在被告已逾期交房超过90日，至今仍无法交付房屋。按照合同第九条约定“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金”。2012年9月13日，原告向被告邮寄了解除合同的通知书，被告已签收，双方合同已解除。2012年1月9日，原被告又签订地下车位使用权转让协议，被告将位于鑫苑景园地下车库X号车位以150000元的价格转让给原告，并约定如双方因法定或约定事由解除商品房买卖合同，则本车位使用权转让协议同时失效。协议签订后，原告向被告支付了150000元的转让费。现原告因被告违约，按照合同约定依法解除了与被告的商品房买卖合同，并通知了被告，原告遂要求被告返还原告已付房款、利息、违约金、车位转让费，并赔偿原告损失。为维护原告合同利益，现诉至法院，请求法院判令被告给付原告购房首付款417821元及利息（按同期银行贷款利率从2011年6月1日计算至付清为止）、被告返还原告已付的按揭贷款本金（从2011年8月1日计算至被告付清为止）及利息（从2011年9月21日，按照同期银行贷款利率，逐月计算至付清为止）；被告给付原告车位转让费150000元及利息（按同期银行贷款利率从2012年1月9日计算至付清为止）、被告直接向第三人支付全部剩余贷款本息。被告徐州鑫苑置业有限公司辩称，被告承认与原告签订的商品房买卖合同合法有效，也承认按该合同约定被告逾期交房达到90日以上，成就了原告解除合同的条件，被告同意解除该商品房买卖合同并按该合同约定承担违约责任。按照双方合同第九条的约定，被告除退还房款1317821元外，应向原告支付违约金39534.63元（1317821X3%），该约定系双方真实意思表示，双方均应遵守，不应任意突破该约定的责任范围。被告逾期交房行为并不是导致原告合同目的无法实现的根本性违约行为，原告单方行使解除权行为不具有溯及力。被告逾期交房，原告可以选择解除合同退房，也可以选择继续履行合同，如原告选择解除合同，也就同时选定了该解除条款中关于被告违约责任的约定。不能在行使解除权时，以该合同条款为依据，而在确定违约责任时却不考虑本条款的约定，转而主张该约定以外的责任。被告逾期交房并非根本性违约，也非自始违约，在合同约定交付期限届满前，被告并无违约行为存在，原告行使解除权的效力并不能溯及到合同签订之始。被告承担损失，也只应承担自合同约定的交房日至成就原告单方解除权之日的损失，之后的损失，被告从未拒绝与原告解除合同并按合同约定承担违约责任，属于原告自行扩大的损失，被告不应承担。依据双方签订的地下车位使用权转让协议第四条约定，车位交付使用日期在原告购买的商品房交付使用后的三个月内，交付使用显然是指实际交付，故车位的交付不存在逾期，故被告不应当承担原告车位转让费的利息。同时也不存在协议第五条约定的甲方违约解除商品房买卖合同的情形，故被告对车位问题不应当承担任何违约责任。第三人交通银行股份有限公司徐州分公司述称，三方签订的抵押贷款合同真实有效，第三人已经按照该合同约定，发放全部贷款，如法院判决解除原被告双方的购房合同，第三人请求法庭根据最高院关于审理商品房买卖合同的司法解释以及相关法律规定，判决由被告返还全部剩余银行贷款本息。经审理查明，2011年6月1日，原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，并经徐州市房产管理局产权监理处登记备案。合同约定，由原告购买被告位于徐州市矿山路北、原农机厂鑫苑景园X幢X单元X号房，建筑面积为128.41平方米，房屋总价为1317821元。合同第八条约定，被告应于2012年5月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订前后，原告依约支付了首期购房款417821元，被告给原告开具了相应金额的发票。2011年6月20日，原告与第三人签订房地产抵押合同，约定原告将上述房屋抵押给第三人，权利价值900000元，期限自2011年6月24日至2031年6月24日止。2011年6月21日，原被告及第三人签订个人房产抵押贷款合同，贷款金额900000元，期限自放款日起240个月。2011年8月，第三人将上述款项支付给被告，被告给原告开具900000元发票。原告从2011年9月开始向第三人偿还贷款本息，陆续偿还数额为6778.45元、6777.41元、7031.64元等。另原告缴纳了契税等费用。2012年1月9日，原被告签订地下车位使用权转让协议，约定被告将其投资建设的徐州市矿山路北、原农机厂鑫苑景园地下车库X号车位转让给原告，转让价格150000元，车位交付使用日期为原告购买的商品房交付使用后的三个月内，协议约定此协议与双方的商品房买卖合同同时生效，如双方因法定或约定事由解除商品房买卖合同，则此协议同时失效。如原告违约，则被告扣除违约金和有偿使用费后，余款退还原告且不计利息；如被告违约解除商品房买卖合同，则被告按商品房买卖合同约定承担违约责任。协议签订后，原告交付被告150000元，2012年5月15日，被告给原告开具150000元发票。原被告商品房买卖合同约定的交付房屋期限届满后，被告未交付原告房屋，届满后3个月，被告仍未交付。2012年9月13日，原告向被告邮寄解除商品房买卖合同通知书，以合同约定房产没有通过验收，没有取得商品房住宅交付使用批准文件，已经根本违约为由，提出与被告解除商品房买卖合同，同时提出索赔要求。次日，被告收到原告寄发的通知书。2013年8月30日，原告以诉称理由诉至本院，被告以辩称理由答辩，本院通知第三人参加诉讼。经调解无效。上述事实有商品房买卖合同、房地产抵押合同、个人房产抵押贷款合同、地下车位使用权转让协议、收据、发票、解除商品房买卖合同通知书、还贷明细以及原被告第三人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应予诚信履行。合同签订后，原告依约履行了给付全部购房款的义务，但被告因自身原因未按约定期限交付商品房，已构成违约。根据该合同的约定，解除合同条件已经成就，原告向被告发出解除合同通知书，双方的商品房买卖合同自通知书到达被告时解除。同时根据双方地下车位使用权转让协议约定，商品房买卖合同解除，协议同时失效，故双方的地下车位使用权转让协议亦一并解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案被告已按约定支付了首付款并通过银行贷款的方式支付了其余全部购房款，之后按月偿还了银行贷款本息，另依约支付车位转让费，现原告要求被告退还购房首付款、退还已付按揭贷款本息、车位转让款的诉求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。虽然原被告双方约定了解除合同时被告按原告已付款的3%支付违约金，但原告以违约金低于其实际损失，不主张违约金，原告要求被告按照同期银行贷款利率计算其已付款利息损失的诉求，不违反法律规定，本院予以支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据上述规定，原被告双方的商品房买卖合同已解除，现原告及第三人均要求被告直接向第三人支付剩余贷款本息，应视为原告及第三人均要求解除个人房产抵押贷款合同，被告应支付第三人依据个人房产抵押贷款合同计算的剩余贷款本息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、原告李磊与被告徐州鑫苑置业有限公司于2012年6月1日签订的《商品房买卖合同》（合同号0285585）已于2012年9月14日解除；二、本判决生效后十日内，被告徐州鑫苑置业有限公司返还原告李磊购房首付款417821元及利息（按同期银行贷款利率，自2011年6月1日计算至本判决确定的给付之日）；三、本判决生效后十日内，被告徐州鑫苑置业有限公司返还原告李磊已偿还按揭贷款及利息（数额以至本判决生效时原告李磊实际偿还数额为准，利息自2011年9月21日起以每月具体偿还贷款数额，按同期银行贷款利率，分别计算至本判决确定的给付之日）；四、本判决生效后十日内，被告徐州鑫苑置业有限公司返还原告李磊车位转让费150000元及利息（按同期银行贷款利率，自2012年5月15日计算至本判决确定的给付之日）；五、本判决生效后十日内，被告徐州鑫苑置业有限公司偿还第三人交通银行股份有限公司徐州分公司原告李磊本案所涉剩余贷款本息（具体数额以偿还时依据个人房产抵押贷款合同计算的剩余贷款本息为准）。案件受理费27140元，由被告徐州鑫苑置业有限公司负担（原告已预交14860元，第三人已预交12280元，被告分别随案款一并给付原告、第三人）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 崔 平代理审判员 张红梅人民陪审员 李 丽二〇一四年一月二十七日见习书记员 尤 丹 更多数据：