（2014）大民二终字第40号
裁判日期: 2014-01-27
公开日期: 2014-02-26
案件名称
蒋维有、杨惠莉与于淼房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋维有,杨惠莉,于淼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二终字第40号上诉人（原审被告）蒋维有。委托代理人张德华。上诉人（原审第三人）杨惠莉。委托代理人李明。被上诉人（原审原告）于淼。委托代理人于永、于惠民。上诉人蒋维有、杨惠莉因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2012）开民初字第513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋维有及其委托代理人张德华，上诉人杨惠莉及其委托代理人李明，被上诉人于淼委托代理人于永、于惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告于淼诉称，原、被告于2007年11月26日签订了房屋租赁合同，原告将大连经济技术开发区董家沟镇鹿圈村的房屋500平方米，庭院2000平方米出租给被告使用。合同第三条约定：2010年10月1日前付3万元，但被告拒付租金，原告多次找被告索要租金，遭到被告拒绝，拖欠1年之久。现要求被告偿还原告3万元租金及利息2500元。原审被告蒋维有辩称，原、被告之间签订的租赁合同无效，原告将案涉房屋出租给被告，但是原告并非案涉房屋所有权人，其无权处分该房屋，也未取得房屋所有权人的追认。因为原告并非案涉房屋的所有人，导致被告无法办理相关营业执照，造成了一定损失。现被告只同意向第三人支付租金及利息，故不同意原告的诉讼请求。原审第三人杨惠莉述称，案涉房屋是��三人的，不是原告的，当时以80万元卖给原告，但原告只付给第三人20万元，由于房屋价款80万元未付清，所以第三人和原告之间未交易成，至于原、被告之间签订的房屋租赁合同第三人不予认可。大连经济技术开发区人民法院一审查明，第三人与原告系房屋买卖关系，第三人于1997年将案涉房屋及其他房屋及果树、果园设施卖于原告，原告支付第三人房款20万元，余款未付。第三人将上述房屋交付原告后一直由原告占有使用。2007年11月26日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同主要约定原告将座落在大连经济技术开发区董家沟镇（现董家沟街道）鹿圈村尖山果园，房屋建筑面积500平方米，庭院2000平方米的房屋出租于被告，租期六年（自2008年1月1日起至2013年12月30日止）；六年租金共计11万元，分四次交纳。首次于合同签订后先付2万元；第二次于2009年5月1日前付3万元���第三次于2010年10月1日前付3万元；第四次于2012年5月1日前付3万元，并约定承租方逾期交付租金赔偿按日交付租金千分之三的滞纳金。合同签订后，原告已依约将案涉房屋交付被告使用至今。诉讼中，经原、被告当庭确认，被告尚欠原告2010年10月1日前应付租金3万元，2012年5月1日前应付租金3万元未付。原告现主张被告2010年10月1日前未付租金3万元及利息2500元。大连经济技术开发区人民法院一审认为，原、被告间签订的案涉房屋租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告已依约将案涉房屋交付被告使用至今，根据等价有偿的原则，被告应依约支付对价向原告支付租金。被告主张案涉房屋系第三人所有，不应向原告支付租金，因第三人与原告系房屋买卖关系，双方交易后原告已占有取得案涉房屋，其支配、租赁案涉房屋不违反法律规定，且被告已依约承租使用了案涉房屋，在双方签订的案涉房屋租赁合同中，并无约定被告租赁该房屋的用途及其未能办理营业执照的法律责任，故被告以此为理由拒付原告租金不妥，应不予支持。第三人主张案涉房屋至今仍归其所有，但案涉事实证明第三人已将案涉房屋交付原告，原告据此租赁案涉房屋并无不妥，至于原告是否足额支付房屋买卖价款，第三人可另行对原告主张房屋买卖合同法律关系以保护其合法权益。根据案涉合同约定，被告逾期交付租金应承担日千分之三的滞纳金，该滞纳金实为违约损失性质，现原告主张的利息2500元未高于上述约定和法律规定，系原告自行行使处分权，故应予保护。综上，大连经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，作出如下判决：于判决生效后十日内，被告蒋维有给付原告于淼租金3万元及利息2500元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费613元，由被告蒋维有承担。宣判后，蒋维有、杨惠莉不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回于淼一审诉请。蒋维有主要上诉理由为：一审判决认定事实错误，于淼无权处分他人房屋。于淼多次表示，自己是整体受让果园，而不是单独购买果园中的房屋。且于淼即便占有了杨惠莉的房屋，也不能说他取得了案涉房屋。因为案涉房屋至今仍然登记在杨惠莉名下，于淼只是该房屋的使用人。因此，在杨惠莉事前未同意，事后不认可的情况下，于淼与蒋维有签订的房屋租赁合同应当是无效合同，因为这份合同直接侵害了房屋所有权人杨惠莉的合法权益。蒋维有之所以至今没有给付于淼房屋租金，就是担心房屋所有人杨惠莉一旦声明自己不同意于淼转租房屋时，蒋维有将蒙受双重损失。于淼隐瞒其非房屋所有权人的事实真相，骗取蒋维有签订了房屋租赁合同。致使蒋维有在案涉房屋养猪不能得到国家相关的补贴资金。杨惠莉主要上诉理由为：第一，杨惠莉与于淼间不存在房屋买卖关系，只存在整体转让果园的意向。于淼给付杨惠莉的20万元系果园转让的定金，并不是一审判决所说的房款。杨惠莉与于淼口头商议的果园转让费是80万元，其中房款12万元。如果于淼给杨惠莉的是房款，那么只需要12万元就够了。于淼无理由多给8万元。一审法院在审理另案（2009）开民初字第983号案件时，作出如下认定“第三人杨惠莉与被告于淼口头约定将8座房屋和13000棵果树及果园内的设施以80万元转让给被告于淼，被告于淼已给付第三人杨惠莉20万元，剩余60万元未付。因被告于淼未付剩余60万元，第三人杨惠莉与被告于淼的口头转让约定未实际履行。”这份判决客观、公正地分析了杨惠莉与于淼之间转让果园的事实，得出的结论也符合双方当事人的真实想法。一审法院理应坚持这一观点。虽然这份判决后来被撤销，但撤销的原因与认定无关。第二，案涉房屋至今仍然登记在杨惠莉名下，于淼顶多算是房屋的使用人。房屋租赁属于所有权四项权能中的对房屋的处分权，只有所有权人才有权处分房屋，于淼无权处分房屋。被上诉人于淼表示服从原审判决。本院经审理查明，对原审法院认定的事实中除“原告支付第三人房款20万元”的其他事实予以确认。本院另查明，于淼支付杨惠莉20万元款项。本院所确认的上述事实，有当事人陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证与本院审查，应予采信。本院认���，于淼与蒋维有签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。于淼已依约将案涉房屋交付蒋维有占有使用，蒋维有理应依约定时间足额向于淼支付租金。但蒋维有仅支付了依约定在租赁合同签订时及2009年5月1日应向于淼支付的两笔共计5万元租金，故蒋维有还应向于淼支付租赁合同约定的2010年10月1日前应支付的3万元租金及2500元利息，原审处理结果并无不当，本院予以维持。关于杨惠莉、蒋维有提出的于淼并非房屋所有权人，无权出租案涉房屋给蒋维有的上诉意见，本院认为，虽然于淼与杨惠莉对于淼支付给杨惠莉20万元款项的性质各执一词，于淼主张为果园转让的定金，而杨惠莉则主张为房款。但于淼与杨惠莉共同确认：“于淼与杨惠莉曾达成了转让包括案涉房屋等在内的果园的合意，于淼已交付20万元款项给杨惠莉，且杨惠莉已将包括案涉房屋等在内的果园整体交付给于淼。”据此，虽然于淼与杨惠莉尚未办理案涉房屋的转移登记手续，房屋所有权不能发生转移，但买受人于淼基于口头买卖协议而对案涉房屋享有的收益权仍然受到保护。至于杨惠莉与于淼之间的房屋买卖纠纷，可通过另案诉讼予以解决，故对杨惠莉、蒋维有此项上诉意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1226元（蒋维有预交613元、杨惠莉预交613元），由蒋维有负担613元，由杨惠莉负担613元。本判决为终审判决。审 判 长 李奎哲代理审判员 张萍萍代理审判员 刘小南二〇一四年一月二十七日书记���宋敏 来自