（2013）沪一中民二（民）终字第3064号
裁判日期: 2014-01-27
公开日期: 2014-02-13
案件名称
闫若玉诉余昉等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
闫若玉,余,陈佩珠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪一中民二（民）终字第3064号上诉人（原审被告、反诉原告）闫若玉。委托代理人金秀丽，上海市中浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）余。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈佩珠。上列两被上诉人之共同委托代理人焦春伟，上海远业律师事务所律师。上诉人闫若玉因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月27日立案受理后，依法组成合议庭于同年11月21日公开开庭进行了审理。上诉人闫若玉及其委托代理人金秀丽，被上诉人余、陈佩珠之共同委托代理人焦春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市xx房屋（以下简称系争房屋）的原产权人为余、陈佩珠，建筑面积为81.54平方米。2012年12月29日，余、陈佩珠（甲方）、闫若玉（乙方）签订《房地产买卖定金协议》，约定由甲方将系争房屋以及非产权车位转让给乙方，房价款为1，950，000元（人民币，下同）。其他房价款为200，000元，支付方式为双方网签合同前支付。另约定该200，000元为装修、家具、电气、非产权固定车位等的补偿。又约定本协议自买卖合同签订起自动作废。2012年12月31日，余、陈佩珠（甲方）、闫若玉（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定：第一条，甲乙双方通过上海奥昆房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。……第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1，950，000元。……第四条，甲、乙双方同意，甲方于2013年4月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对该房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条，甲、乙双方确认，在2013年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。第七条，上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。第十条，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第二款内容处理：……（二）甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的15日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的15日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起10日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。补充条款中约定：甲方承诺自收到乙方贷款银行代为支付的第二期首付款1，365，000元整后45日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口（若有）的迁出手续，若在前述期限内，原有户口（若有）未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。附件三约定付款协议，其中约定尾款的支付方式为：待贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后30日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。甲、乙双方交房后3日内，甲方应陪同乙方办理好所有物业过户手续（包括但不限于维修基金过户等）。待甲方户口迁出并通知乙方1日内，乙方支付甲方房价尾款50，000元整，本次交易结束。同日，双方签署装修补偿协议一份，约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方200，000元，并于签署房屋买卖合同当日直接支付给甲方。本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。2013年2月22日，中国工商银行上海市卢湾支行向借款人闫若玉放款。2013年3月24日，闫若玉向余发送短信，内容为“五一节交房可以的，当时说好给我们的车位麻烦让物业改成我们的车牌”。2013年4月21日，余、陈佩珠以及案外人余安婕将户口自系争房屋中迁出。同日下午17：29，余向闫若玉发送短信，内容为：秦闫二位医生，今日我们已经将户口迁出了，并打算29日搬出，30-1日同你们一起办各项过户更名手续后交房，请问如何？同日，17：34，闫若玉向余回复短信，内容为：好的。2013年5月1日，余与闫若玉就系争房屋签订燃气用户变更户名协议书。同日，余向闫若玉发送短信，内容为：有关车位问题，签约时就说明是非产权车位，固定车位转移我已答应，具体手续需与保安接洽我配合，从法律而言非绝对条件，请明白。同日，手机号为1891863****向闫若玉发送短信，内容为：车位产权属于全体业主所有，你也有份。我的固定车位使用权在房产买卖中未转让于除你以外的任何人。我是完全按照合同的条款在履行，希望你也如此。另合同规定4月15日是我的交房日，到5月1日仅需支付半个月房租，特此说明。2013年5月4日下午14：18，闫若玉向余发送短信，内容为：按照合同时间顺序，应交房后16日将尾款打入指定账户。交房后我会按期将尾款打入指定账户，分文不少。2013年5月19日，闫若玉自行撬锁换锁，后又被余、陈佩珠换回。2013年5月21日，闫若玉再次撬锁换锁，自此以后占有系争房屋。2013年8月，余、陈佩珠起诉至原审法院，要求判令闫若玉支付余、陈佩珠系争房屋剩余尾款50，000元，并按同期银行贷款利率赔偿2013年5月1日起至实际付清之日止的利息。审理中，闫若玉提起反诉，要求判令余、陈佩珠支付：1、户口晚迁出违约金12，675元；2、电费84.5元，燃气费145元；3、逾期交房贷款利息15，240元；4、交房后的损失13，500元；5、劳务费5，000元；6、开锁费用680元；7、非产权固定车位费用80，000元。原审认为，陈佩珠、余与闫若玉签订的房屋买卖合同及装修补偿协议，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。合同中，关于闫若玉支付房价尾款的期限约定为余、陈佩珠户口迁出并通知闫若玉1日内闫若玉支付房屋尾款，余、陈佩珠已于2013年4月21日将户口自系争房屋中迁出，闫若玉理应向余、陈佩珠支付尾款。关于闫若玉所称余、陈佩珠存在未履行交房义务、户口未迁出等违约行为，故不予支付尾款的主张，法院认为，合同中关于闫若玉支付尾款的前提条件即余、陈佩珠迁出户口，余、陈佩珠的其他违约行为闫若玉可通过其他合同条款主张余、陈佩珠违约责任，故法院对闫若玉这一主张不予支持。关于余、陈佩珠主张的逾期支付尾款的利息损失，合同中并无相应约定，法院不予支持。关于反诉部分，对于闫若玉要求余、陈佩珠户口晚迁出的违约金的主张，法院认为，房屋买卖合同中约定余、陈佩珠应自收到闫若玉贷款银行代为支付的第二期首付款后45日内办理户口迁出手续，余、陈佩珠系2013年2月22日收到银行相应款项，应当在2013年4月7日前迁出户口，但余、陈佩珠直至2013年4月21日才将户口迁出，违反合同约定，应当向闫若玉支付违约金。余、陈佩珠抗辩闫若玉主张的违约金过分高于闫若玉的实际损失，法院结合本案的具体情况，予以采纳，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。对于闫若玉主张的电费和燃气费，余、陈佩珠在庭审中予以认可，法院予以确认。对于闫若玉要求余、陈佩珠支付逾期交房的贷款利息损失的诉请，没有合同依据，法院不予支持。关于闫若玉要求余、陈佩珠支付交房后的损失的诉请，并未提供相应的证据予以证明，亦无法律和合同依据，法院不予支持。关于闫若玉要求余、陈佩珠支付的劳务费、开锁费用的诉请，无法律和合同依据，法院不予支持。关于闫若玉要求余、陈佩珠支付的非产权固定车位费用的诉请，法院认为，双方虽然在定金合同中的其他房款中包括非产权固定车位，但是根据双方约定，该定金合同在双方签署房屋买卖合同后即失效，而房屋买卖合同及装修补偿协议中，均未就该非产权固定车位的转让事宜进行约定，余、陈佩珠对于闫若玉主张的车位费用80，000元亦不予认可，故法院对闫若玉这一主张不予支持。原审法院审理后于2013年9月18日作出判决：一、被告闫若玉于判决生效之日起十日内向原告余、陈佩珠支付购买上海市xx房屋尾款50，000元；二、反诉被告余、陈佩珠于判决生效之日起十日内向反诉原告闫若玉支付逾期迁出户口违约金4，000元；三、反诉被告余、陈佩珠于判决生效之日起十日内向反诉原告闫若玉支付电费84.5元，燃气费145元；四、驳回原告余、陈佩珠其余诉讼请求；五、驳回反诉原告闫若玉其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计537元，由原告余、陈佩珠负担37元，被告闫若玉负担500元；反诉案件受理费减半收取计1，423元，由反诉原告闫若玉负担1，200元，反诉被告余、陈佩珠负担223元。判决后，闫若玉上诉至本院称：一，根据上诉人闫若玉与两被上诉人陈佩珠、余签订的《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议的约定，尾款50，000元是为了让两被上诉人充分履行交房义务而设置的，在两被上诉人履行完所有配合交房的合同义务后，上诉人才有义务支付尾款。而两被上诉人拒绝履行交房义务，尾款支付的条件未达成，故上诉人把尾款作为违约金予以扣留抵作损失补偿款并无不当；二，上诉人与两被上诉人签订的《房地产买卖定金协议》约定的房款20万元为装修、家具、电器、非产权固定车位等的补偿，后来在签订《装修补偿协议》时由于中介疏漏未将非产权固定车位列入，但房款20万元包括非产权固定车位的费用，如不能交付，应扣除相应价款。自2013年3月起，系争房屋的车位由非产权固定车位转为不固定车位；三，根据《上海市房地产买卖合同》的约定，两被上诉人最迟应在2013年3月24日向上诉人交付系争房屋，因两被上诉人拒绝交房，上诉人撬锁取得系争房屋而产生开锁费、劳务费，两被上诉人逾期交房58天造成上诉人支付的首期款735，000元的利息损失与在外租房的租金损失。另上诉人在两被上诉人的恐吓之下患上“焦虑症”，不愿意入住系争房屋，空置房屋3个月，故两被上诉人应该承担房屋空置损失。上述经济损失共计114，420元。故上诉人要求撤销原审判决第一项，改判为上诉人闫若玉不支付被上诉人余、陈佩珠系争房屋尾款50，000元；撤销原审判决第五项，改判为两被上诉人向上诉人支付车位费8万元、开锁费680元、劳务费5，000元、利息损失6，540元（计算方式为735，000元＊5.6%＊58天／365天）、租金损失8，700元（以每月4，500元计算58天）、房屋空置损失13，500元（以每月4，500元计算3个月），共计114，420元。被上诉人余、陈佩珠辩称，不同意上诉人闫若玉的上诉请求。关于尾款的支付，《上海市房地产买卖合同》约定两被上诉人将户口从系争房屋迁出后，上诉人应当支付尾款，故尾款的支付与房屋交付没有关系。关于车位费，《装修补偿协议》中约定的房款20万元不包括车位费用，双方在《房地产买卖定金协议》中约定20万元房款的目的在于做低房价。双方曾明确车位为非产权固定车位，属于业主共有，不能出售转让。系争房屋交付上诉人后，其已实际使用车位。在2013年5月1日前，停车费按照非产权固定车位的标准收取，故两被上诉人对系争房屋的非产权固定车位自2013年3月开始调整为不固定车位的事实不予认可。双方在《上海市房地产买卖合同》中约定2013年4月15日交房，在履行合同的过程中约定可以迟延交房至2013年5月1日，但因上诉人不支付尾款故当天交房不成功，合同并未约定逾期交房违约金，对于上诉人主张的各项损失，两被上诉人不同意支付。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院依法予以确认。本院审理中，经上诉人闫若玉申请，上海奥昆房地产经纪事务所的赵毅出庭作证称，在签订《装修补偿协议》前，两被上诉人表示将车位转让给上诉人。但在签订《装修补偿协议》时，双方没有提及车位，故证人没有将车位列入协议，并且双方在签订协议时未谈到车位价值。针对该证人证言，两被上诉人认为证人与上诉人为朋友关系，故其解释不能单独作为认定事实的依据。本院审理中，上诉人闫若玉提供上海星远物业有限公司提供的证明一份，以证明系争房屋的业主所使用的非产权固定车位自2013年3月起转为不固定车位。被上诉人余、陈佩珠对证明本身真实性未提出异议，但认为2013年5月1日之前车位费一直按照固定车位的标准收取，故对证明内容不予认可。本院另查明，系争房屋所在的金丽广场为上海星远物业有限公司管理，该房屋所在小区的车位为全体业主共有，是业主享有的权利，不是购买取得。车位分为非产权固定车位与不固定车位，非产权固定车位的车位费为每月150元，非产权不固定车位的车位费为每月100元。系争房屋的车位自2013年4月1日起变更为非产权不固定车位，上诉人闫若玉作为小区业主已实际使用非产权不固定车位，并于2013年5月开始缴纳车位费每月100元。本院认为，本案的争议焦点有三：一、上诉人闫若玉是否有义务向被上诉人余、陈佩珠支付房屋尾款50，000元；二、《装修补偿协议》所涉的房款20万元是否包括非产权固定车位的费用，余、陈佩珠是否有义务向闫若玉支付车位费8万元；三、闫若玉主张的逾期交房导致的一系列损失是否合法有据。关于争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的《上海市房地产买卖合同》约定待两被上诉人户口迁出并通知上诉人1日内，上诉人支付房屋尾款50，000元。现两被上诉人已于2013年4月21日将户口从系争房屋迁出，上诉人支付尾款的条件已经成就。上诉人主张两被上诉人拒绝履行交房义务故尾款支付的条件没有达成，与本案事实不符，并且其已于2013年5月21日起占有系争房屋，故上诉人理应向两被上诉人支付尾款50，000元。关于争议焦点二，本院认为，《装修补偿协议》明确上诉人就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿两被上诉人20万元，未将非产权固定车位列入，更未涉及车位价值，故上诉人主张车位费8万元，缺乏事实依据。并且，系争房屋所在小区车位为全体业主共有，无论是非产权固定车位还是不固定车位都是基于业主身份享有的权利，车位本身不可单独转让，故上诉人主张车位费8万元，缺乏法律依据。自2013年4月1日起系争房屋的非产权固定车位转为不固定车位的情况为小区管理问题，不可归责于两被上诉人，并且上诉人已实际使用系争房屋的车位并缴纳车位费，故其再行主张车位费8万元有违诚实信用，本院不予支持。关于争议焦点三，本院认为，根据《上海市房地产买卖合同》第十一条的约定，双方当事人订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，该合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。上诉人主张根据《上海市房地产买卖合同》附件三付款协议的约定，两被上诉人最迟应在2013年3月24日向上诉人交房；而两被上诉人主张根据合同第四条的约定，2013年4月15日为交房日期。对此，本院认为，合同的附件三付款协议不属于补充条款，并且合同第四条明确约定两被上诉人于2013年4月15日前腾出该房屋并通知上诉人进行验收交接，故本院认定交房日期为2013年4月15日。现两被上诉人未在2013年4月15日交房构成逾期交房，应承担相应的法律责任。后双方当事人通过短信往来就2013年5月1日交房达成共识，并于5月1日着手办理系争房屋的交接手续，签订燃气用户变更户名协议书，但最终交房并未成功，对此，上诉人称因为其于当天得知系争房屋的车位不是固定车位故交房不成功；两被上诉人称因为上诉人不愿意支付尾款故其未将钥匙交付上诉人导致交房不成功。本院认为，本案房价款195万元，而尾款仅5万元，尚不构成因上诉人不付该款而致被上诉人产生不安的理由，且被上诉人亦可追究上诉人违约责任，故上诉人不支付尾款不足以构成两被上诉人逾期交房的理由，被上诉人仍应就其逾期交房的行为承担法律责任。关于上诉人主张的因两被上诉人逾期交房导致的一系列损失，本院认为，两被上诉人逾期交房确属不当，但上诉人亦可追究被上诉人的违约责任，因此上诉人主张的开锁费680元、劳务费5，000元系因上诉人自行将系争房屋撬锁换锁而产生，两被上诉人逾期交房确属不当，但上诉人可以通过诉讼维护自身合法权益，对于上诉人自行撬锁换锁的不当行为而产生的费用，本院不予支持；关于上诉人主张的以其支付的首期款735，000元为本金计算的利息损失与租金损失8，700元，本院认为，因《上海市房地产买卖合同》未就合同继续履行情形下的逾期交房责任作出约定，但两被上诉人逾期交房造成上诉人一定的经济损失，故本院酌情支持上诉人自合同约定的交房日后一日即2013年4月16日至上诉人实际取得系争房屋占有之日即2013年5月21日的利息损失，利率按照中国人民银行同期存款利率为标准进行计算；关于房屋空置损失，上诉人主张因两被上诉人恐吓导致其患上“焦虑症”而不愿意入住系争房屋，由此导致房屋空置而产生损失，对此，本院认为，上诉人未提供充分证据证明其患上“焦虑症”，也未提供证据证明两被上诉人言辞与焦虑症的因果关系，其在占有系争房屋后空置完全属于个人行为，不可归责于两被上诉人，故对房屋空置损失，本院亦不予支持。至于原审中两被上诉人曾主张上诉人逾期支付尾款的利息损失，因余、陈佩珠就该项内容未提起上诉，故本院不作处理。综上所述，两被上诉人未能按照《上海市房地产买卖合同》的约定于2013年4月15日将系争房屋交付上诉人，构成逾期交房，其应该向上诉人支付自2013年4月16日至2013年5月21日的利息损失。上诉人闫若玉的其余上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2459号判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2013）徐民四（民）初字第2459号判决第五项；三、余、陈佩珠于本判决生效之日起十日内支付闫若玉以735，000元为本金的利息（以中国人民银行同期存款利率为标准，自2013年4月16日起计算至2013年5月21日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币537元，由余、陈佩珠负担37元，闫若玉负担500元；反诉案件受理费人民币1，423元，由闫若玉负担1，200元，余、陈佩珠负担223元。上诉案件受理费人民币2，444元，由闫若玉负担2，000元，余、陈佩珠负担444元。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一四年一月二十七日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……