（2014）葫民二终字第00056号
裁判日期: 2014-01-27
公开日期: 2014-04-08
案件名称
上诉人葫芦岛市世豪物业管理有限公司与上诉人赵晨物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省葫芦岛市中级人民法院
所属地区
辽宁省葫芦岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
葫芦岛市世豪物业管理有限公司,赵晨
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）葫民二终字第00056号上诉人（原审原告）：葫芦岛市世豪物业管理有限公司上诉人（原审被告）：赵晨上诉人葫芦岛市世豪物业管理有限公司（以下简称世豪物业公司）与上诉人赵晨因物业服务合同纠纷一案，均不服连山区人民法院（2013）连沙民初字第00104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人葫芦岛市世豪物业管理有限公司法定代表人张凤杰及其委托代理人李存来，上诉人赵晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：世豪物业公司系远达地产公司委托的对星河湾小区进行前期物业服务管理公司，赵晨系世豪物业公司物业管理区域内业主。2010年7月27日，葫芦岛市物价局以葫价发（2010）77号文件下发“关于对星河湾小区前期物业收费标准的批复”，主要内容为：一、星河湾小区前期物业收费标准为每月每平方米建筑面积0.80元。……四、上述收费标准的执行日期是从2010年8月15日起到2011年8月14日止。葫芦岛市物价局还给世豪物业公司颁发了《收费许可证》，该许可证载明有效日期为2010年8月至2012年6月。2010年10月30日，世豪物业公司在办理入住手续时与赵晨签订《物业服务委托合同》，合同约定：……第十八条委托服务期限为5年，自2010年8月10日至2015年8月10日止。第二十一条1、本物业的服务费，住宅房屋由世豪物业公司按建筑面积每月0.8元／平方米向业主收取。2011年11月至2013年10月，赵晨共两年未向世豪物业公司交纳物业费。自2012年6月原许可证到期后，葫芦岛市物价局没有向原告续发《收费许可证》。赵晨名下商品房面积为122.61平方米，其应交物业费为2354.00元（0.8元×122.61平方米×24月）。另查明，葫芦岛市连山区政府和连山区连山街道办事处均证实，星河湾小区2013年6月才由区政府划归连山街道办事处管理，此前因街道归属问题未确定，未成立业主委员会，葫芦岛市物价局未向原告续发《收费许可证》。这种情况是政府原因造成，责任不在物业公司。物业公司依照合同为业主提供了相应服务，就应当合理收取物业管理费。因此，在业主委员会成立之前，应视同原收费许可证继续有效。原审法院认为，世豪物业公司与赵晨签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。世豪物业公司按合同约定履行了物业管理服务责任，赵晨亦应履行交纳物业管理费的义务，对世豪物业公司要求赵晨交纳物业费的诉求，法院予以支持。关于世豪物业公司要求赵晨交纳电梯费的诉求，因双方合同没有约定，不予支持。赵晨关于世豪物业公司未提供物价局批复、收费许可的抗辩意见，因连山区政府与连山街道办事处已做出解释说明，系客观原因造成，应由政府担责，故法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：赵晨给付葫芦岛市世豪物业管理有限公司二年物业费2354.00元，诉讼费100.00元由赵晨承担。宣判后，双方均不服原审法院上述判决，向本院提出上诉，世豪物业公司要求支持其全部诉讼请求。其上诉理由：赵晨是其物业服务范围内的业主，应当按时缴纳物业管理费及电梯使用费。赵晨上诉请求撤销原审判决，依法驳回世豪物业公司的诉讼请求，并请求世豪物业公司退还已经缴纳的2010年的物业费。其上诉理由：世豪物业公司没有按照物业服务合同约定以及物价局审批的标准进行服务，造成小区治安、卫生、绿化不能得到完善的治理，并且经常被盗、垃圾乱飞。业主多次找到世豪物业公司及主管部门要求整改，但一直没有得到满意答复。另，2011年11月至2013年，世豪物业公司没有收费许可证，故拒绝缴纳物业管理费及电梯费。世豪物业公司及赵晨的答辩理由与上诉理由均一致。本院经审理查明，2007年，葫芦岛市远达房地产开发有限公司（以下简称远达地产公司）与葫芦岛市连山区城建局签订的《集体欲购楼房协议书》第7条约定：电梯运行费每月每户70元（电梯购置费各户不出资）。2010年6月5日，远达地产公司与世豪物业公司签订的《物业管理委托合同》第二十四条约定，高层楼房电梯运行费按月结算，由世豪物业公司向业主或物业使用人每月1号收取……。2010年7月27日，葫芦岛市物价局以葫价发（2010）77号文件下发“关于对星河湾小区前期物业收费标准的批复”第一项内容为：星河湾小区前期物业收费标准为每月每平方米建筑面积0.80元；高层住宅楼电梯费按每月每户36元收取。按此标准两年的电梯费合计应为36元×24月=864元。2010年10月30日，远达地产公司销售处给赵晨下达了入户星河湾小区的通知，该通知有赵晨签字确认。其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。即远达地产公司与世豪物业公司签订的《物业管理委托合同》关于缴纳物业费及电梯费的约定对业主赵晨有约束力。根据该解释第三条规定，世豪物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，业主赵晨可另行主张权利。根据该解释第六条规定，世豪物业公司主张赵晨缴纳物业费及电梯费的诉讼请求均应支持。原审法院不支持世豪物业公司电梯费的诉讼请求无事实及法律依据。关于赵晨主张世豪物业公司应当返还其2010年物业费的问题，因赵晨未提起反诉，双方又不同意调解，本案不予审理。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销连山区人民法院（2013）连沙民初字第00104号民事判决；二、赵晨于本判决生效后10日内给付葫芦岛市世豪物业管理有限公司二年物业管理费2354元、电梯费864元，合计3218元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，合计300元，由赵晨承担。本判决为终审判决。审判长 谭西杰审判员 吴玉刚审判员 刘永鸿二〇一四年一月二十七日书记员 曲兆文本判决书援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定：原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 百度搜索“”