（2012）大民初字第9888号
裁判日期: 2014-01-27
公开日期: 2016-06-22
案件名称
宋怡庆与于金铭租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋怡庆,于金铭
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2012）大民初字第9888号原告（反诉被告）宋怡庆，男，1968年10月21日出生。委托代理人冷光强，北京市景春律师事务所律师。被告（反诉原告）于金铭，男，1969年11月13日出生。委托代理人郭立荣，女，1971年8月20日出生，北京大地豪亨技术开发���司职员。委托代理人何红录，男，1970年10月31日出生，久天夜舞娱乐有限公司职员。原告（反诉被告）宋怡庆与被告（反诉原告）于金铭租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宋怡庆的委托代理人冷光强，被告（反诉原告）于金铭及其委托代理人郭立荣、何红录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋怡庆诉称：2005年4月26日，于金铭将位于大兴区旧宫镇三海子的1665平方米的房屋出租给我使用。承租后，我新建了部分建筑物。2010年12月，因租赁房屋处于拆迁范围之内而导致租赁合同无法履行，我与于金铭于2010年12月10日签订了解除租赁合同的协议，对补偿我的地上物范围、明细以及租金结算等事宜达成了一致性意见。解除租赁合同的协议签订后，我将房屋交付给于��铭并由北京三元德宏房地产开发有限公司拆除，于金铭得到了补偿款。我多次找于金铭协商，要求其尽快将我应得的拆迁补偿款确定下来并支付给我，但于金铭一直以各种借口拖延，故起诉至法院，要求：1、于金铭支付拆迁补偿款384502元；2、于金铭支付自2011年6月1日起至拆迁补偿款付清之日止的利息，按中国人民银行公布的同期贷款利率（三年期）计算；3、诉讼费用由于金铭承担。被告（反诉原告）于金铭辩称：2010年12月10日，我出租给宋怡庆的房屋面临拆迁，我与宋怡庆经协商签订协议解除了原房屋租赁合同，对具体补偿范围进行了约定，其中协议第二条补偿的分配明确约定了”上述物品如有商补也包括在内，拆迁办拒绝补偿的，甲方也拒绝补偿。”现宋怡庆要求的补偿范围超出了双方协议的约定，双方约定的补偿范围一部分被宋怡庆自行拆走，一部分也未被拆迁办认定补偿，故其要求的补偿范围和补偿标准没有事实及法律依据，请法院依法驳回宋怡庆的诉讼请求。被告（反诉原告）于金铭反诉称：我们之间的解除协议中明确约定：乙方在此协议后7日内搬出甲方场地；甲方领取拆迁补偿款后7日内将乙方应得的补偿款一次性付清，如有房租拖欠，扣除房租后付清（乙方欠甲方房租五万五千元整）。该协议签订后，宋怡庆却不按约履行，以各种理由拖延搬出，直到2011年5月13日才搬走，导致我直至其搬走后才领到补偿款，故我反诉要求：1、宋怡庆给付房屋租金55000元；2、宋怡庆给付2010年12月10日至2011年5月13日的场地使用费50000元；3、反诉费由宋怡庆承担。原告（反诉被告）宋怡庆针对反诉辩称：认可房屋租金55000元，但不同意支付场地使用费50000元。诉争场地是于金铭从别���手里租来的，2011年1月27日就已经到期了，于金铭就已经丧失了使用权，不应向我要使用费。另外，我们虽然约定于7日内搬走，但搬迁需要一定时间，且于金铭一直未按约定向我支付拆迁补偿款，故不同意支付场地使用费。经审理查明：2005年4月26日，于金铭（出租方）与宋怡庆（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定如下内容：房屋坐落在旧宫镇三海子，建筑面积950平方米，总占地面积2000平方米；租赁期限为6年，自2005年4月20日起至2011年4月20日止；年租金按每季度25000元，付房租款，地租涨价房租涨价涨多少双方协商；房屋所在地因国家征用或上级开发给承租方造成损失，按有关征用、开发的政策处理，出租方不承担责任。2010年10月11日，于金铭出具委托书，委托党瑞玲全权办理与北京市广达源仓储中心房屋租赁及拆迁补偿一切事宜，包括领取拆迁补偿���关补偿款，若发生纠纷，与拆迁公司无关。2010年12月10日，党瑞玲（甲方、出租方）与宋怡庆（乙方、承租方）签订《解除承租关系协议》，内容如下：由于房屋拆迁，甲方需要将乙方租赁的土地房屋收回，涉及到甲、乙双方于2005年4月26日签订的土地、房屋等租赁合同的解除事宜，因此，依据《中华人民共和国合同法》的规定，甲乙双方协商一致，同意解除双方签订的合同，就解除合同事宜，协议如下：乙方的租赁合同位于旧宫镇三海子的房屋土地，自2005年4月20日至2011年4月20日，租赁年限为6年；乙方在签订补偿协议时，将上述租赁的土地房屋等交回甲方，租赁合同终止，合同终止日期为2010年12月15日；乙方在租赁期内形成的与租赁合同有关的费用，应当在终止合同时结清，其他债务的清算按照双方约定执行。同日，党瑞玲（甲方、出租方）与宋怡庆（乙方、承租方）另签订《协议》一份，约定了如下事项：一、具体补偿范围：1、房184平方米（锅炉房、引风房、烘干窖、小库房）、钢架篷房620平方米、小房22平方米（厕所、柴房）、房内建烘干窖65平方米；2、木地板83平方米；3、地板砖23平方米；4、化验室装修12平方米；5、吊顶198平方米；6、取暖锅炉1台、生产蒸汽锅炉1台、引风设备2台、压机底座2个、风机底座2个；7、取暖面积83平方米；二、补偿款的分配：乙方上述物品根据拆迁办作价补偿后，甲乙双方各占50%（一半）补偿款（甲方应同拆迁办，尽力争取更大利益，上述物品如有商补也包括在内，拆迁办拒绝补偿的，甲方也拒绝补偿）；三、搬出场地事宜：乙方在签订此协议后7日内搬出甲方场地，并将原房屋及上述补偿物完整如实的交给甲方签收，如有缺失，甲方可拒绝乙方的一切补偿要求，在核实属实的情况下，���方需开具收据单，交给乙方；四、补偿款的领取：甲方领取拆迁补偿款后7日内将乙方应得补偿款一次性付清，如有房租拖欠，扣除房租后付清（乙方欠甲方房租55000元整）；五、双方如果发生争议时，可以通过协商解决，协商不成的，可以直接向人民法院起诉；六、乙方领取补偿款时，需提供甲方签收的物品收据单；甲乙双方在租赁期内，乙方与其他公司或个人产生的债权、债务与甲方无关。2011年1月29日，北京三元德宏房地产开发有限公司（甲方）与于金铭（乙方）签订《拆迁补偿协议》，约定：因北京市三海子郊野公园工程建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内所有的房屋，为保护甲、乙双方利益，保障国家建设顺利进行，依据《北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市人民政府第87号令）和有关文件规定，经甲、乙双方友好协商，同意实行货币补偿，并达成如下协议；乙方拆迁的地点位置为红星砖厂；甲方支付乙方拆迁补偿款共计人民币4615237元；拆迁范围内属乙方所有的动产由乙方自行迁移，地上物等不动产由甲方处理；乙方拆迁完毕交房时，经甲方验收合格后，将拆迁补偿款一次性支付给乙方。根据本院从北京三元德宏房地产开发有限公司调取的拆迁档案，上述院落最终认定的建筑面积为3974.92平方米、经营面积为3461.93平方米；于金铭获得的拆迁补偿款为：房屋重置成新价2121482元、附属物及装修补偿价663417元、搬家补助费99373元、停产停业综合补助费1730965元；其中于金铭获取停产停业综合补助费所使用的是北京秦汉阁工艺品有限责任公司的营业执照，该公司的法定代表人为方晓民。在本案庭审过程中，双方当事人对以下补偿范围表示认可。自建房部分为：厕所（9.69平方米、3702元）、小库房（14.4平方���、9043元）、烘干窖（17.11平方米、12285元）、宿舍（41.85平方米、16070元）、引风房（18平方米、12690元）、钢架篷（612.75平方米、159315元）、锅炉柴房（7平方米、2919元）；附属物部分为：轻石吊顶（198平方米、11880元）、生产蒸汽锅炉（1台、3000元）、取暖面积（83平方米、3652元）、压机底座（2个、3600元）。双方无法达成一致意见的补偿范围如下：自建房部分为锅炉房（60平方米、36900元）、房内烘干窖（65平方米、37375元）；附属物部分为木地板、地板砖、化验室装修；搬家补助费；停产停业综合补助费。于金铭称宋怡庆于2011年5月13日才彻底搬离被拆迁房屋，并提交了照片及证明等证据材料加以佐证；宋怡庆对此不予认可，称其过完2011年春节开始搬家，大概一个半月左右就彻底搬离了被拆迁房屋。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、《房屋租赁合同》、《解除承租关系协议》、《协议》、委托书、估价结果通知书、拆迁补偿协议、房屋估价表、附图、证明、收据、照片、停产停业及搬家补助补偿明细表、企业法人营业执照等证据材料在案佐证。本院认为：当事人协商一致的，可以解除合同。宋怡庆与于金铭签订的《解除承租关系协议》及《协议》均未违反国家强制性法律、法规的规定，应属有效，双方当事人均应按协议约定履行。双方在上述协议中约定了于金铭向宋怡庆补偿的具体物品范围，还约定在该范围内的补偿款，双方各分得一半，且该范围内物品如有商补也包括在内。现于金铭已取得了全部拆迁补偿款，故应依协议约定向宋怡庆支付相应拆迁补偿款。对于补偿物品范围，本院对双方均认可的部分不持异议，亦予以确认。对于双方有争议的锅炉房（60平方米、36900元）及房内烘干窖（65平方米、37375元），因双方在解除协议中明确载明已由宋怡庆拆除，且在拆迁档案中亦无法确认上述物品确实得到拆迁补偿，故本院不将其认定在补偿物品范围内；地板砖与化验室装修，因宋怡庆无法举证证明确获拆迁补偿，且本院亦未在拆迁档案中找到相应的补偿项目，故不宜列在补偿物品范围内；木地板，因宋怡庆对其所称的实木地板与复合木地板的具体划分无法举证证明，故本院参照估价结果通知书及双方解除协议中约定的米数范围，酌情认定实木地板为24平方米、补偿价为4800元，复合木地板为59平方米、补偿价为7080元。综上，本院认定的于金铭向宋怡庆补偿的具体物品范围如下：自建房部分为厕所（9.69平方米、3702元）、小库房（14.4平方米、9043元）、烘干窖（17.11平方米、12285元）、宿舍（41.85平方米、16070元）、引风房（18平方米、12690��）、钢架篷（612.75平方米、159315元）、锅炉柴房（7平方米、2919元）；附属物部分为轻石吊顶（198平方米、11880元）、生产蒸汽锅炉（1台、3000元）、取暖面积（83平方米、3652元）、压机底座（2个、3600元）、实木地板（24平方米、4800元）、复合木地板（59平方米、7080元）。上述物品所获拆迁补偿款共计250036元；自建房建筑面积为720.8平方米。对于停产停业综合补助，根据双方在解除协议中的相关约定，于金铭应向宋怡庆依约补偿，不受于金铭所使用营业执照的限制。停产停业综合补助应按经营面积计算，宋怡庆应获补偿的建筑面积为720.8平方米，本院参照被拆迁院落的全部经营面积占全部建筑面积的比例计算宋怡庆应获补偿的经营面积为628平方米，每平方米的停产停业综合补助应为500元，共计314000元。宋怡庆主张的搬家补助，缺乏依据，本院不予支持。综���，于金铭应向宋怡庆补偿的具体数额为282018元。根据双方的协议约定，宋怡庆应在2010年12月17日前搬出被拆迁房屋。于金铭称宋怡庆于2011年5月13日才搬离，但其提交的证据不足以证明其该项意见，故本院对其该项意见不予采信。经本院询问，宋怡庆称其自2011年春节（2011年1月23日）过后开始搬家，一个半月左右彻底搬离，故本院综合案件事实情况，酌情确认宋怡庆彻底搬离被拆迁房屋的日期为2011年3月17日。宋怡庆在合同约定的终止日期后，仍然占用租赁的房屋及场地，应支付2010年12月18日至2011年3月17日间的占有使用费，计算标准与原租赁合同约定的租金标准相同，经核算应为25000元。对于宋怡庆所欠于金铭的房租55000元，双方在解除协议中有明确约定，宋怡庆也表示同意支付，故本院予以确认。对于宋怡庆主张的违约金，因其并未按���合同约定时间搬离被拆迁院落，该做法亦违反合同约定，故本院对其该项诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）于金铭于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）宋怡庆拆迁补偿款二十八万二千零一十八元；二、原告（反诉被告）宋怡庆于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）于金铭租金五万五千元、占有使用费二万五千元，合计八万元；三、驳回原告（反诉被告）宋怡庆的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）于金铭的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第���百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千零六十八元，由原告（反诉被告）宋怡庆负担一千八百八十四元（已交纳），由被告（反诉原告）于金铭负担五千一百八十四元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费二千四百元，由被告（反诉原告）于金铭负担五百七十一元（已交纳），由原告（反诉被告）宋怡庆负担一千八百二十九元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 刘 静人民陪审员 于 静人民陪审员 朱 庆 华二〇一四年一月二十七日书 记 员 ���郑少杰 来源：