（2013）鄂猇亭民初字第00489号
裁判日期: 2014-01-27
公开日期: 2014-03-20
案件名称
宜昌市猇亭区虎牙街道办事处高家店村民委员会与湖北巨星集团有机蔬菜开发有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市猇亭区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜昌市猇亭区虎牙街道办事处高家店村民委员会,湖北巨星集团有机蔬菜开发有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十四条，第二百一十二条
全文
宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂猇亭民初字第00489号原告宜昌市猇亭区虎牙街道办事处高家店村民委员会。法定代表人王帮景，该村委会主任。委托代理人向利民，宜昌市猇亭区诚成法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告湖北巨星集团有机蔬菜开发有限公司。法定代表人赵章挺，该公司董事长。委托代理人邱海鹏，该公司董事长助理。代理权限为特别授权。原告宜昌市猇亭区虎牙街道办事处高家店村民委员会（以下简称高家店村委会）与被告湖北巨星集团有机蔬菜开发有限公司（以下简称巨星公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理后，依法由审判员陈斌适用简易程序，于2012年10月10日公开开庭进行审理。原告高家店村委会法定代表人王帮景及其委托代理人向利民、被告巨星公司的委托代理人邱海鹏到庭参加诉讼。庭审中，双方当事人均同意庭外和解时间为二个月，依法不计入审限。本案现已审理终结。原告高家店村委会诉称：2010年1月11日，我村委会与被告巨星公司签订《土地租赁协议》，约定由巨星公司租赁我村委会辖区内土地经营蔬菜基地，租赁期限自2010年1月10日至2028年1月9日止。土地租赁面积按实际土地整理面积核定为529.18亩，租金为每亩每年500元，每三年递增10%核缴。土地协调服务费按照土地租金5%交纳，堰塘租金按照每年15000元交纳。租金缴纳时间为每年1月5日前交纳年租金总额的50%，每年7月5日前交纳剩余的50%。合同签订后，我村委会将土地交给巨星公司使用。2012年9月17日，我村委会与巨星公司鉴定《土地租赁补充协议书》，双方约定将实际土地租赁面积调整为235.56亩。现巨星公司长期闲置、荒芜所租赁的土地并拖欠我村委会的租金，已构成根本违约。现诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告之间的土地租赁合同关系。2、被告巨星公司支付原告高家店村委会租金共计215456元，包含土地租金170456元、堰塘租金45000元、协调服务费31661.8元。被告巨星公司辩称：原告高家店村委会要求解除双方之间的土地租赁合同关系没有事实和法律依据，我公司已经超额支付了高家店村委会的土地租金，我公司不同意解除双方之间的租赁合同关系。高家店村委会不能按照最初的租赁合同看待整个租赁行为，双方之后签订的补充协议已对原合同作了重大变更。我公司对高家店村委会诉称的235.56亩土地从2011年开始计算租金没有异议，但是对剩余的293.62亩土地租金我公司不认可，第一、双方并没有对该部分土地进行丈量，高家店村委会也没有与我公司办理该部分土地的交付使用手续，该部分土地的实际面积不确定；第二、双方合同约定土地经营期限从土地通过改良符合种菜要求后，正式交我公司之日起开始计算，我公司虽然进行了土地改良但未实际耕种，根据双方于2012年9月17日签订的土地租赁补充协议，我公司已将该部分面积退还给高家店村委会，并且到目前为止该部分土地的改良并未完成，并不符合耕种条件。关于堰塘，高家店村委会并没有交付给我公司管理和实际使用，我公司不应当支付租金。关于协议服务费，高家店村委会并没有履行协调义务，我公司不应当支付协调服务费。经审理查明：2010年1月11日，就租赁高家店村委会辖区内土地建设猇亭千亩现代蔬菜基地事项，原告高家店村委会与宜昌巨星有机蔬菜开发有限公司签订《土地租赁协议》，约定：“……三、土地租赁面积为2000亩（按实际土地整理面积核定）。四、土地租赁期限为18年即2010年至2028年，起始时间以交割经营土地时间为准，租赁时间到期后，在同等条件下由乙方（即宜昌巨星有机蔬菜开发有限公司）优先租赁。五、土地租赁价格：1、土地租金每亩前三年为每年500元；2、土地租金三年后每亩按每三年递增10%核缴；3、土地租赁金交纳时间分为每年两次。第一次为每年1月5日前交交讫年租金总额50%，第二次为每年7月5日前交讫年租金总额50%。六、双方权利与义务，甲方（即高家店村委会）积极协调或参与乙方管理，为乙方生产经营做好服务工作，协调服务费按土地租赁金5%交纳（随递增比例上调）；乙方严格按照租金价格和交纳时间交讫土地租赁费用；严格按照土地租赁用途使用租赁土地。八、法律责任1、本协议经双方签字盖章即生效，协议期满即失效；2、本协议经双方签字盖章后，不得随意更改或者单方违约，否则由更改或者违约方承担全部经济和法律责任”。高家店村委会、宜昌巨星有机蔬菜开发有限公司分别加盖公章，其法定代表人王帮景、赵章挺分别签名。2010年9月16日，高家店村委会（甲方）与宜昌巨星有机蔬菜开发有限公司（乙方）又签订《宜昌市城郊猇亭现代蔬菜基地经营合同》，约定：“……三、蔬菜基地承租土地面积计划2000亩，具体交付乙方土地面积按整理后实地丈量为准。四、土地经营期限为17年，具体土地经营期限从土地通过改良符合种菜要求后，正式交乙方之日起开始计算。土地经营期限到期，在同等条件下乙方优先承租。五、土地租金：1、菜地前三年每亩年土地租金为500元；三年后每亩按每三年递增10%增加租金。2、蔬菜基地内六口堰塘租赁给乙方管理使用，乙方每年向甲方交纳租金15000元整。菜地及堰塘年租金一次性交纳，交纳时间为每年的1月1日，本着先交租金，后使用的原则。六、双方的权利和义务甲方土地整理、改良结束，对实际整理后的蔬菜基地面积划定明确地标地界交乙方。乙方严格按照约定向村委会交纳土地租金，每年按5%土地租金的比例向甲方交纳协调服务费。九、本协议经双方签字盖章后生效。违约者赔偿对方因此项目造成的全部损失，并承担相应的法律责任。”高家店村委会、宜昌巨星有机蔬菜开发有限公司分别加盖公章，其法定代表人王帮景、赵章挺分别签名。2012年9月17日，原告高家店村委会（甲方）与被告巨星公司（乙方）签订《土地租赁补充协议书》，约定：“一、乙方实际租用土地面积调整为220.56亩＋15亩（磨盘村土地），以大桥高速桥为界，西面的土地乙方继续承租。超出的面积，乙方退还给甲方，由甲方自行安排。二、原协议附后，约定事项仍然有效，双方共同遵守”。合同签订后，双方当事人履行情况是：一、2011年起，高家店村委会向巨星公司交付出租土地。二、租赁土地面积，2012年9月17日前后均为220.56亩以及蔬菜基地内六口堰塘，不含磨盘村土地15亩。三、巨星公司先后向高家店村委会支付租金共417780元，分别为：2011年1月12日支付租金30万元，高家店村委会出具收款收据1张，收款项目为预付高家村蔬菜基地土地2011年度租金。支付方式为转账；2013年4月1日支付租金117780元，高家店村委会出具收款收据1张，收款项目为2011年度高家蔬菜基地租金。同时查明，2011年5月18日，宜昌巨星有机蔬菜开发有限公司的名称变更为被告巨星公司。原告高家店村委会的村民将土地流转给高家店村委会，高家店村委会将土地租赁给巨星公司耕种。原告高家店村委会与被告巨星公司签订土地租赁协议书后，高家店村委会将土地交由巨星公司改良。原、被告双方对其中的235.56亩土地从2011年元月起计算土地租金均无异议。上述事实，有《土地租赁协议书》1份，《宜昌市城郊猇亭现代蔬菜基地经营合同》1份、《土地租赁补充协议书》1份、收款收据2份、宜昌市工商局信息中心宜昌业务部出具的公司变更通知书1份以及原、被告的当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：一、合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。原告高家店村委会与被告巨星公司之间土地租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应全面适当履行合同。二、当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，高家店村委会与巨星公司于2010年1月11日签订土地租赁协议书之后，又于2010年9月16日签订了宜昌市城郊猇亭现代蔬菜基地经营合同、2012年7月17日签订了土地租赁补充协议书，实质上是在维持土地租赁合同关系基础上，主要就租赁期限、租赁标的物进行了协商变更，变更后的内容为：租赁期限17年，从2011年起至2028年止；租赁标的物为高家店村委会土地220.56亩（不含磨盘村委会土地15亩）。其他事项如租金未予变更。三、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，需明确以下两个问题：第一，关于租赁标的物的问题，高家店村委会、巨星公司均认可租赁土地为235.56亩，即高家店村委会220.56亩、磨盘村委会15亩。这一事实，本院予以采纳；但是其中磨盘村委会15亩，与高家店村委会无法律上隶属关系，对于高家店村委会而言，属于无权处分行为，依法应认定为这一行为无效，自始不发生法律效力。据此，本院依法认定高家店村委会与巨星公司土地租赁合同标的物为高家店村委会土地220.56亩，同时根据双方当事人约定，另有六口堰塘。高家店村委会诉称巨星公司承租使用土地面积，除了220.56亩之外，还有293.62亩。经查，巨星公司承租使用高家店村委会土地220.56亩之外，确实承租过其他土地，但双方当事人不能协商一致，不能明确，应由高家店村委会承担举证不能的法律后果。第二，关于租金问题，应结合租赁土地面积和双方当事人约定的标准计算给付。其中，巨星公司从2011年至2013年止，共应支付高家店村委会租金392382元，包括土地租金330840元（220.56亩×500元／亩×3年）、堰塘租金45000元（15000元×3年）、协调服务费16542元（220.56亩×500元／亩×3年×5%）。由此，在土地租赁合同履行期间，巨星公司依照合同约定向高家店村委会按时支付了租金。故高家店村委会要求解除与巨星公司之间的土地租赁合同的请求缺乏法律依据和事实根据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告宜昌市猇亭区虎牙街道办事处高家店村民委员会的诉讼请求。案件受理费5007元，减半收取2503元，由原告猇亭区虎牙街道办事处高家店村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 陈 斌二〇一四年一月二十七日书记员 柴衷路 关注公众号“”