（2014）珠中法民三终字第14号
裁判日期: 2014-01-27
公开日期: 2014-12-15
案件名称
珠海市经纬房地产营销策划有限公司与李跃居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市经纬房地产营销策划有限公司,李跃
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）珠中法民三终字第14号上诉人（原审被告）：珠海市经纬房地产营销策划有限公司，住所地：珠海市大姑乸街。法定代表人：彭丽君，经理。委托代理人：杨亮，广东亚太时代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李跃，男，汉族，1987年9月23日出生，住上海市松江区。委托代理人：焦智勇，广东德赛律师事务所律师。上诉人珠海市经纬房地产营销策划有限公司（以下简称经纬公司）因与被上诉人李跃居间合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院作出的（2013）珠香法民三初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年3月31日，李跃与经纬公司签订一份《房屋认购合同》，主要内容为：一、李跃同意购买由经纬公司代理销售的位于珠海市岭秀城2栋502房房产一套，房屋建筑面积为95平方米；二、总房款为人民币129万元；三、签订本认购合同时，李跃向出售方付认购金5000元整（由经纬公司代收），之后经纬公司负责落实确认该房产能否合法、正常的交易过户，付款方式等事宜能否与李跃要求相符，若出售方不同意此售房价和付款方式，则经纬公司退还李跃所交认购金，本合同自动终止，双方互不追究责任，若经纬公司落实确认，出售方同意此售房价和付款方式，则认购金即时自动转为购房定金的一部分，本合同按以下条款继续执行。五、房款支付方式：一次性付款，在办理交易过户手续当天，李跃向卖方付清全部房款；八、自签订本合同之日起，李跃逾期缴付购房款及定金超过第四条所约定的日期及不按经纬公司的通知按时配合经纬公司办理交易等各项手续的，或由于李跃原因导致本认购合同无法正常履行的，李跃将被视为违约，经纬公司有权代理业主另行出售该房产并不退还李跃已交的定金，并可追讨因此而造成的经纬公司和出售方的一切经济损失，经纬公司有权从李跃已交的购房款中扣除，其余款项如数退还给李跃；若由于业主收取定金后，买卖交易不能履行，由于经纬公司不是定金的最终实际收取人，也不享有该定金的收益，定金纠纷则由买卖双方解决，买卖双方不得向经纬公司主张定金的权益。等等。《房屋认购合同》签订同日，李跃向经纬公司交纳了认购金人民币5000元，当日经纬公司将5000元交付给珠海市岭秀城2栋502房卖方潘金才指定的代理人。2013年4月10日，经纬公司又要求李跃补交人民币15000元，双方签订《补充协议》一份，写明：应甲方（经纬公司）要求，乙方（李跃）需补交人民币壹万伍仟元连同之前的人民币伍仟元，共计人民币贰万元一同经甲方交予岭秀城2栋502房业主。甲方确认岭秀城2栋502房业主已经承诺接受甲乙双方签订的《房屋认购合同》的所有内容。甲方愿无条件承担因《房屋认购合同》不能履行之两万元定金双倍返还之责任。同日，经纬公司将15000元转账支付给潘金才。《补充协议》签订后直至李跃提起本案诉讼前，李跃与卖方潘金才未能签订房屋买卖合同。李跃依据《补充协议》的约定诉至法院，请求法院判令解除李跃与经纬公司签订的《房屋认购合同》，经纬公司双倍返还定金共40000元，并按照同期贷款利率四倍支付利息4000元。经纬公司抗辩称其已将定金20000元交给卖方潘金才，依据《房屋认购合同》的约定，李跃应向潘金才主张返还该款项。2013年4月7日，经纬公司向潘金才发出《催告函》，称潘金才借故推托拒与客户见面，并要求潘金才三日内到被告公司与买方办理交易过户等相关手续。2013年5月13日，经纬公司将潘金才起诉至原审法院，请求判令：1.潘金才向经纬公司返还购房定金20000元；2.潘金才赔偿经纬公司一倍定金20000元；3.潘金才支付经纬公司佣金2.5万元。原审法院经审理作出（2013）珠香法民二初字第1008号民事判决，驳回了经纬公司的全部诉讼请求。经纬公司不服该判决，向珠海市中级人民法院提起上诉，珠海市中级人民法院经审理作出（2013）珠中法民三终字第420号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2013）珠中法民三终字第420号民事判决认为，“潘金才和李跃就支付房屋款项的时间并未达成一致，双方之间并未成立房屋买卖合同关系，而这是涉案房屋买卖未能完成的原因”。原审法院认为，依据李跃与经纬公司签订的《房屋认购合同》，李跃与经纬公司之间构成居间合同关系。双方签署的《房屋认购合同》和《补充协议》系双方之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于房屋产权人潘金才不同意《房屋认购合同》确认的交易条件，经纬公司没有最终促成李跃与卖方潘金才订立房屋买卖合同，因此就该房屋所签订的认购合同已不具有继续履行的可能性，故李跃请求解除双方之间签订的《房屋认购合同》，有事实和法律依据，原审法院予以支持。经纬公司抗辩称其已将定金交付给潘金才，李跃应向潘金才主张双倍返还定金之责任。对此原审法院认为，李跃是在与经纬公司签署的《补充协议》中形成定金的相关约定，经纬公司承诺其将“无条件承担《房屋认购合同》不能履行之两万元定金双倍返还之责任”。而李跃与潘金才之间并没有达成关于定金的任何协议。因此李跃有权依据《补充协议》的约定，向经纬公司主张返还定金之权利。经纬公司没有最终促成李跃与房屋产权人订立房屋买卖合同，而未促成交易的原因在于买卖双方就支付房屋款项的时间未达成一致，对此李跃并不存在违约行为。李跃与经纬公司签署的《补充协议》明确写明：经纬公司确认岭秀城2栋502房业主已经承诺接受李跃与经纬公司双方签订的《房屋认购合同》的所有内容，且经纬公司愿无条件承担《房屋认购合同》不能履行之两万元定金双倍返还之责任。据此，在经纬公司未促成买卖双方就购房事宜达成一致并且未最终促成交易的情况下，李跃依据《补充协议》的上述约定，向经纬公司主张双倍返还定金，有事实和法律依据，原审法院予以支持。至于利息，双倍返还定金已足以弥补李跃的损失且具有一定的惩罚性，故原审法院对于利息的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条、第四百二十四条之规定，判令：一、确认李跃与经纬公司2013年3月31日签订的《房屋认购合同》解除；二、经纬公司在判决发生法律效力之日起十日内向李跃双倍返还定金共计人民币40000元；三、驳回李跃关于利息的诉讼请求。如果经纬公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取430元，由李跃负担24元，经纬公司负担406元。上诉人经纬公司不服原审判决，依法提起上诉，请求：1.撤销珠海市香洲区人民法院（2013）珠香法民三初字第127号民事判决的第二项，改判为经纬公司无需向李跃双倍返还定金4万元；2、案件受理费全部由李跃承担。事实和理由如下：一、定金属买卖合同关系的范畴，本案中，李跃为买房人、潘金才为卖方人，经纬公司仅仅为中介方，李跃与经纬公司并非房屋买卖合同关系的当事人，因此，买房人李跃无权基于居间合同关系向经纬公司主张涉案定金。2013年3月31日，李跃与经纬公司签订的《房屋认购合同》中第八条已明确约定：“…若由于业主收取定金后，买卖交易不能履行，由于经纬公司不是定金的最终实际收取人，也不享有该定金的收益，定金纠纷则由买卖双方解决，买卖双方不得向被告经纬公司主张定金的权益”。二、本案的案由为居间合同纠纷，并非保证合同纠纷，原审法院以保证合同关系作为判决经纬公司向李跃双倍返还定金的依据，实为不妥。2013年4月10日，李跃与经纬公司签订的《补充协议》约定“甲方（经纬公司）愿意无条件承担应《房屋认购合同》不能履行之两万元定金双倍返还之责任”（下称：保证担保条款），这并非卖房人潘金才、买方人李跃及中介方经纬公司三方签订，且李跃与潘金才之间亦未成立房屋买卖合同关系，保证担保属从属性合同，本案中主合同即房屋买卖合同关系尚未成立，因此，李跃与经纬公司签订的《补充协议》中的保证担保条款未成立或无效。客观事实上经纬公司作为中介，无权强求潘金才将涉案房屋按李跃要求出售给李跃。况且保证担保条款均由蒋瑞龙提出并拟订，初衷是因为卖房人潘金才在外地，李跃担心卖房人不能如期来珠海，因此保证担保条款无效的责任并不在于经纬公司。三、李跃可直接向潘金才主张定金。经纬公司作为中介方，只是代为收取李跃的定金，然后将定金代为支付给潘金才，李跃对此亦知情。李跃可以基于其与潘金才之间房屋买卖合同未成立，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条向潘金才主张返还定金。四、李跃未向潘金才主张定金权利，却向经纬公司主张定金权利，原审法院予以支持。同样基于居间合同关系，经纬公司向潘金才主张定金权利，却被原审法院驳回，同一法律关系，结果却截然不同。五、假定本案中认定经纬公司承担定金责任，因双倍返还定金责任过重，恳请法院能够结合本案案情予以调低。经纬公司就涉案房屋买卖，自始至终都在为促成房屋买卖提供居间服务，在未取得任何款项的情形下却被裁决承担4万元的赔偿，实为不公。李跃二审辩称，第一，经纬公司认为定金从属于买卖合同纠纷，而本案是居间合同纠纷，我方认为经纬公司对定金适用范围理解错误，定金是债的一种担保方式，居间合同属于合同法范畴，当然属于债权债务关系。本案的定金是作为李跃与经纬公司之间合同履行的担保方式，符合法律规定，对双方均有约束力。第二，补充协议约定的定金担保的是双方签订的房屋认购合同，经纬公司作为房屋认购合同的主体违约，就应当根据双方的约定承担责任，经纬公司没有理由推翻。第三，在交易过程中，李跃没有与卖房人签订合同，没有建立法律关系。李跃与经纬公司签订合同后把定金作为双方合同履行的担保交给经纬公司，根据合同相对性原则，李跃只能向经纬公司主张权利，因此，从主体和法律关系上，李跃都应当向经纬公司主张定金双倍返还。至于经纬公司与卖房人的关系及诉讼结果与本案无关。第四，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条与本案没有关系，该条规定适用于买卖双方达成交易意向的情形，但本案买卖双方并未达成购房意向，定金是经纬公司收取，并且进行保证，所以该司法解释不适用于本案。另，经纬公司主张双倍返还定金过高请求调低没有依据。综上所述，经纬公司上诉没有事实和法律依据，请二审法院予以驳回。李跃和经纬公司二审期间均未提交证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，结合经纬公司上诉的事实和理由，本案争议的焦点在于经纬公司应否向李跃双倍赔偿定金共40000元。诚如原审法院所认定，根据《房屋认购合同》的内容，李跃与经纬公司之间为居间合同关系，双方签订的《房屋认购合同》及《补充协议》为双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，因此该两份协议合法有效，双方均应恪守。根据《补充协议》的约定“应甲方（经纬公司）要求，乙方（李跃）需补交15000元连同之前的5000元，共计20000元一同经甲方交予岭秀城12栋502房业主。甲方确认岭秀城12栋502房业主已经承诺接受甲方双方签订的《房屋认购合同》的所有内容。甲方愿无条件承担《房屋认购合同》不能履行之两万元定金双倍返还之责任”可以看出，李跃同意交纳20000元定金是基于经纬公司的要求以及经纬公司确认卖房人已经承诺接受《房屋认购合同》的所有内容，因此“甲方愿无条件承担《房屋认购合同》不能履行之两万元定金双倍返还之责任”这一约定的实质涵义是李跃与经纬公司达成的关于经纬公司未按《房屋认购合同》约定的条件促成李跃与卖房人房屋交易时应承担的违约责任的约定。根据（2013）珠中法民三终字第420号民事判决书查明的内容，由于涉案房屋的产权人潘金才不同意《房屋认购合同》确定的房款支付时间，李跃与潘金才就支付购房款的时间无法达成一致意见，经纬公司最终未促成李跃与潘金才签订房屋买卖合同，因此，李跃在《房屋认购合同》履行过程中不存在违约行为，经纬公司却未履行促成李跃与潘金才按《房屋认购合同》的条件完成房屋交易的义务，因此李跃要求经纬公司按《补充协议》的约定承担违约责任，即双倍赔偿李跃的定金损失共40000元，有事实和法律依据，应予支持，原审法院对此认定正确，本院予以维持。综上，经纬公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，故本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费860元，由珠海市经纬房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐艳红代理审判员 牟宏微代理审判员 王 芳二〇一四年一月二十七日书 记 员 凌 东 更多数据：搜索“”来源：