（2013）沈河民二初字第1805号
裁判日期: 2014-01-26
公开日期: 2014-03-28
案件名称
黄家勇与沈阳五爱天地实业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄家勇,沈阳五爱天地实业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第六十条第一款，第九十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书［2013］沈河民二初字第1805号原告：黄家勇，男，1970年2月27日出生，汉族，五爱市场个体业主。委托代理人：崔增平，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：沈阳五爱天地实业有限公司。法定代表人：刘绍辉，该公司董事长。委托代理人：陶亮，男，1980年7月12日出生，汉族，该公司职员。委托代理人：刘滋文，女，1986年9月21日出生，汉族，该公司职员。原告黄家勇与被告沈阳五爱天地实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日受理后，依法由本院审判员杨晓霞担任审判长，与代理审判员唐卫、人民陪审员刘晨组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄家勇的委托代理人崔增平，被告沈阳五爱天地实业有限公司的委托代理人陶亮、刘滋文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄家勇诉称，2005年起，原告开始租用被告店铺5039从事经营（自营转租经营），2010年末，原、被告续签《店铺租赁合同》，租赁期限至2013年12月31日。2012年12月15日，被告以原告“未经同意擅自将店铺另行转租给他人，根据《店铺租赁合同》第八条第（三）款的规定”为由单方解除了与原告签订的《店铺租赁合同》。根据《租赁合同纠纷应用法律问题的解释》第16条规定，出租人知道或应当知道原告转租事实，且在2010年末原被告续签租赁合同时，被告在原有租金递增比例（0%至10%）外再行加收了10%租金，已表明被告知道原告转租，并且也未在六个月内提出异议，由此被告已依法丧失合同解除权，因此被告单方解除合同的行为无效。因此造成原告损失，被告应承担违约及赔偿责任：（1）被告应与原告续签租赁合同（自2014年1月1日起）。因被告已依法丧失解除权，因此被告单方解除租赁合同行为无效，其应与原告以合理价格续签租赁合同。（2）被告应向原告支付每日100元违约金。根据《店铺租赁合同》第七条违约责任第（一）项约定：“甲方违反本合同第五条不能按约定时间交付店铺给付乙方违约金每天100元人民币”，现被告违法解除合同收回店铺即被告未履行向原告交付店铺的义务，因此根据此条约定被告应向原告支付违约金。（3）被告返还原告保证金89200元的双倍。合同第四条租赁保证金第（一）项约定：“在租赁店铺交付使用前，乙方向甲方交纳保证金人民币89200元”。因该保证金系为了保证店铺租赁合同的履行而交纳，已具有定金性质，现由于被告单方违法解除合同，根据《担保法》其无权占有原告交付的保证金，且应双倍返还原告。（4）被告赔偿原告经济损失202099.96元。因原告长年将店铺转租给次承租人使用。现由于被告违法解除合同，造成租金收入损失，因此被告应予赔偿。综上，被告曾被评为诚实守信单位，但其知道原告转租情况若干年仍未提异议，而丧失解除权情况下单方解除合同，严重违反诚实信用原则，侵害了原告的合法权益，因此原告恳请人民法院维护原告合法权益，依法做出公正判决，支持原告全部诉讼请求：1、判令被告与原告继续签订店铺租赁合同（从2014年1月1起）；2、判令被告承担违约责任，向原告支付每日100元违约金（27000元）；3、判令被告返还原告保证金89200元的双倍；4、判令被告赔偿原告经济损失202099.96元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告沈阳五爱天地实业有限公司辩称，一、答辩人解除租赁合同合法有效，原告第二至第四项诉讼请求应予以驳回。首先，《合同法》第93条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的《店铺租赁合同》第八条第三款约定：“未经甲方（答辩人）同意，乙方（原告）擅自转租或以任何方式转让本租约下权利或义务的，本合同解除，租赁保证金归甲方（答辩人）所有”。说明双方对于“店铺是否允许转租”问题进行了明确约定，即“未经同意，不得以任何方式转租”；同时双方也约定了“转租的后果是合同解除”，即双方约定了合同解除的条件。以上约定是双方意思表示一致的结果，也符合《合同法》第93条规定，是合法有效的约定。原告在合同上签字，说明原告对于不允许转租、以及转租的后果是合同解除是明确知道并认可的。原告在起诉状中称：“2010年末双方签订租赁合同时，被告加收10%租金表明被告知道原告转租”，这完全是原告的主观臆断，既没有事实依据，也与合同约定矛盾。因为租赁合同中约定的租金数额，是双方根据市场情况和店铺位置，确定的租金数额，从未约定该租金数额中包含加收的10%租金。如果按照原告的逻辑，即答辩人以加收租金的方式同意其转租，那么双方就不可能在合同第八条约定“不允许转租”、“如果转租，合同解除”的内容。双方的行为应受签订的合同内容约束，原告的主张与合同约定矛盾，因此不成立。其次，2012年11月，诉争店铺实际使用人向答辩人说明其经营的店铺是从原告处转租，并申请与答辩人直接签订租赁合同。说明合同约定的解除条件成就，答辩人有权解除合同。因此答辩人于2012年11月29日，将《解除合同通知书》张贴于诉争店铺墙体，通知原告合同解除。该通知方式符合《租赁合同》第九条约定，也符合《合同法》第96条的规定，合同解除合法有效。原告称“答辩人知道其转租后，未在6个月内提出异议，已经丧失合同解除权，单方解除合同行为无效”，显然不成立。恰恰在答辩人解除合同后，原告如果有异议，应按照《合同法》第96条、《合同法司法解释二》第24条规定，在三个月内以起诉的方式提出异议。而原告未在法律规定的除斥期间内提出，现已经丧失对答辩人解除合同行为提出异议的权利，因此答辩人解除合同的行为已经发生法律效力。并且租赁合同的解除，完全是原告自身违反法律规定和合同约定，擅自转租造成的，原告应对其行为承担相应的法律后果。原告提出的第二至第四项诉讼请求，是基于答辩人解除合同无效的前提提出的，而答辩人解除合同是合法有效的，因此原告的该项主张不能成立，应予以驳回。二、本案诉争的租赁合同已经解除，现双方没有任何关系。即使按照租赁合同的约定，租赁期限在2013年12月31日已经届满，答辩人作为诉争店铺的所有权人，在合同解除后或租赁期限届满后，享有经营自主权，有权自主决定将店铺出租给谁，任何人无权个干涉。原告要求从2014年1月1日开始签订租赁合同是十分荒谬的。综上所述，答辩人解除合同合法有效，诉争店铺租赁合同的解除，完全是原告自身原因造成，其主张违约金和损失没有任何依据，其要求答辩人与其续签2014年租赁合同，更是无稽之谈。请人民法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2010年12月1日，被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方）签订《店铺租赁合同》，约定甲方将沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五楼编码为5039的店铺租给乙方使用。租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日，其中2011年1月1日至2011年12月31日为租期第一时间段，月租金为人民币44600元，2012年1月1日至2012年12月31日为租期第二时间段，甲方有上调租金的权利，2013年1月1日至2013年12月31日为租期第三时间段，甲方有上调租金的权利，每一阶段上调租金幅度不高于前一阶段15%。合同第四条“租赁保证金”约定，在租赁店铺交付使用前，乙方向甲方交纳租赁保证金人民币89200元，因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，租赁保证金归甲方所有。第八条“合同解除条款”约定，乙方有下列行为之一的，本合同解除，租赁保证金归甲方所有：…（三）未经甲方同意，乙方擅自转租或以任何方式转让本租约下权利或义务的…。第九条“特别约定条款”约定，根据第八条“合同解除条款”约定以下三项特别条款：（一）甲方决定解除合同应当通知乙方，通知方式有邮寄信件至本合同记载的乙方地址（由于乙方提供地址错误或地址变迁未通知甲方，以至于邮件未能寄达，不影响通知的有效性），或将通知送达乙方承租店铺的工作人员，或将通知张贴于承租店铺的墙体等，合同自通知到达乙方时解除…原告于2009年10月20日与案外人李红洁签订租赁协议，约定将5039店铺租赁给李红洁，租期自2009年10月25日至2010年2月13日，于2011年2月14日签订续租合同，租期自2011年2月14日至2012年2月13日，又于2012年2月签订续租合同，租期自2012年2月13日至2013年2月14日。2012年12月15日，被告向原告发出《解除合同通知书》，将该通知张贴于原告承租店铺，通知原告因其未经被告同意擅自转租构成违约，因而解除双方签订的《店铺租赁合同》。2012年12月17日，被告与李红洁签订《店铺租赁合同》，约定将5039档口出租给李红洁使用，租期为2012年12月21日至2013年12月31日止。因被告将诉争5039店铺收回并另租与他人，原告以被告单方解除合同侵害其合法利益为由，起诉来院。上述事实，有双方当事人陈述、《店铺租赁合同》、《通知》、《店铺租赁补充合同》、《解除合同通知书》、照片等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告于2010年12月1日签订的《店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于原告主张与被告继续签订店铺租赁合同的问题。根据我国合同法相关规定，当事人需在遵循平等、自愿、公平的原则基础上签订合同，现被告已于2012年12月15日通知原告原租赁合同解除，并将诉争店铺另行出租，原告在起诉状中亦认可“2012年12月15日，被告以原告未经同意擅自将店铺另行转租给他人，根据《店铺租赁合同》第八条第（三）款的规定为由单方解除了与原告签订的《店铺租赁合同》”。原、被告双方当事人在本案诉讼期间，不能平等自愿的就店铺租赁事宜达成一致，人民法院亦不能强制要求当事人订立合同，故原告的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告单方解除合同违约，应当承担每日人民币100元的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在本案原、被告签订的店铺租赁合同中明确约定了未经被告同意，原告擅自转租或以任何方式转让本租约下权利或义务的，被告有权解除合同，被告决定解除合同的，应当通知原告，通知方式有邮寄信件、送达被告承租店铺的工作人员，将通知张贴于原告承租店铺的墙体等。该约定应为双方对解除合同条件的约定。原告承租被告的5039档口后，将其转租给李红洁，违反了合同约定，双方合同约定的解除条件成就，被告依据合同约定将解除合同通知张贴于被告承租店铺，故被告的解除合同行为符合双方的合同约定及程序，原告该项主张，缺乏依据，本院不予支持。虽在庭审过程中，原告向本院提交了五爱市场2011年五楼租金定价方案明细表（总表）复印件、关于5B03店铺2011年租金的报告复印件、关于5B87（拆分为5B87A、5B87B）店铺续签合同的租金报告复印件及2011年1月1日至2013年12月31日店铺租赁合同和租金收据等证据材料，以证明被告知道原告转租行为且按规定加收10%租金的问题，虽其提供的五爱市场2011年五楼租金定价方案明细表（总表）复印件和租赁合同的租金标准有相符之处，本院认为，首先，原告除提供五爱市场2011年五楼租金定价方案明细表（总表）复印件外，并未提供其他充分的证据以证明其所主张的上述事实，且其提供该份证据系复印件，不能直接认定相关事实，亦不能作为定案依据。其次，双方当事人于2010年12月1日签订的《店铺租赁合同》中并未明确约定原告增加租金及在增加租金的情况下可以转租，被告亦未以口头等其他方式告知原告可以转租，显然与原告主张的被告同意了原告转租不符。最后，“原告增加租金的情况下可以转租”属于双方当事人之间权利义务的重大变更，该重大变更在合同中未作约定，不符合日常经验法则及交易惯例。原告亦未提供证据证明其在签订合同时存在违背真实意思的情形，并且不足以证明被告默许其转租的行为。被告在解除合同过程中并不存在违约行为，原告主张被告承担单方解除合同的违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告双倍返还保证金的问题。根据双方的合同约定，如系原告违约解除合同，租赁保证金归被告所有，且并无被告违约双倍返还保证金的约定，本案中，原告违反合同约定转租，导致被告解除合同，按合同约定租赁保证金应归被告所有，故原告该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿因被告单方解除合同导致原告经济损失人民币89200元的问题。被告因原告转租而行使合同解除权并处分自己所有的店铺，并未构成违约，故原告该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄家勇的诉讼请求。案件受理费人民币7410元，由原告黄家勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 杨晓霞代理审判员 唐 卫人民陪审员 刘 晨二〇一四年一月二十六日书 记 员 白 航本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：百度“”