（2013）桂市民四终字第857号
裁判日期: 2014-01-26
公开日期: 2014-05-06
案件名称
上诉人卢蓉、李理、李端泽因与被上诉人桂林市鸿瑞房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区桂林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢蓉,李理,李端泽,桂林市鸿瑞房地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）桂市民四终字第857号上诉人（一审原告）卢蓉。上诉人（一审原告）李理。上诉人（一审原告）李端泽。上诉人李理、李端泽的委托代理人卢蓉。被上诉人（一审被告）桂林市鸿瑞房地产有限公司。法定代表人赵锦英，该公司总经理。上诉人卢蓉、李理、李端泽因与被上诉人桂林市鸿瑞房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2013）星民初字第987号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月26日受理后，依法组成由审判员陆建华担任审判长，审判员胡卫新和审判员刘仁香参加的合议庭，于2013年12月18日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任记录。上诉人卢蓉，上诉人李理、李端泽的委托代理人卢蓉到庭参加诉讼，被上诉人桂林市鸿瑞房地产有限公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，曾斐于2007年8月13日向被告购买位于桂林市七星区漓江路11号鸿瑞香格里拉花园小区3栋3单元6-2号商品房一套，被告向曾斐出具《销售不动产统一发票》一张，金额为263628元。2009年8月18日，曾斐向被告递交《更名申请报告》，申请将房屋的买受人更改为三原告。同年11月6日，被告与桂林市商业银行股份有限公司向桂林市房产管理局出具《证明》一份，证明三原告已将购房款263628元以转账方式存入被告账户，望该局予以办理该房屋备案登记手续。2010年1月31日，三原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：三原告向被告购买位于桂林市七星区漓江路11号鸿瑞香格里拉花园小区3栋3单元6层2号房屋一套，建筑面积130.38平方米，购房款共计263628元；买受人于2009年11月6日前一次性支付购房款；房屋应于2010年5月1日前竣工验收合格并交付买受人使用。同时，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房综合验收合格后250个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。”2010年2月1日，桂林市房产管理局为上述《商品房买卖合同》办理了商品房购销合同备案登记手续。合同签订后，三原告依约向被告支付了契税、房屋公共维修基金、办证费等费用，被告依约将房屋交付给三原告使用。因被告至今未将需由其提供的资料报产权登记机关备案，故原告诉至该院，要求判令被告在判决生效之日起60日内，将办理桂林市七星区漓江路11号鸿瑞香格里拉花园3栋3单元6-2室商品房的权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋产权证；被告在裁决生效之日起10日内给付原告263628元的购房款发票；被告支付原告违约金263.60元；本案诉讼费用由被告承担。另查明，2007年9月19日，桂林市房产管理局下发了《桂林市房产管理局关于取消房屋竣工综合验收的通知》（市房（2007）61号）。该通知主要内容是：为贯彻2004年5月9日中华人民共和国国务院发布并实施的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号），桂林市房产管理局将“综合验收”由行政审批事项转变为内部管理事项，并把它作为进入产权程序的一个必要前提条件。取消原由开发物业科负责的综合验收业务及开发物业科现行的《综合验收审查登记表》，依据国家《物业管理条例》，设置《小区物业管理落实检查意见书》，由桂林市物业管理处和辖区房产管理部门落实检查，该《意见书》是进入产权程序的前置条件。现涉讼房产的《小区物业管理落实检查意见书》尚未完成。一审法院审理认为，该案争议焦点是：一、三原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条是否有效；二、被告未将需由其提供的资料报产权登记机关备案是否构成违约；三、被告是否有向原告开具购房款发票的义务。关于争议焦点一：三原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。三原告诉称该《商品房买卖合同》第十五条系格式条款，应为无效条款。该院认为，该条款约定的“综合验收”现已由桂林市房产管理局下文，将其由行政审批事项转变为内部管理事项，检查后形成的《小区物业管理落实检查意见书》仍然是进入产权程序的前置条件，该约定并不妨碍原告取得房屋产权证书，故该条款并没有免除被告责任、加重原告责任或者排除原告的主要权利，此外，亦不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，故该条款有效。三原告诉称被告在签订合同时向其隐瞒了已取消综合验收的真实情况，存在欺诈，因三原告并未诉请撤销或变更合同相应条款，故对合同的条款双方均应遵循。关于争议焦点二：由于三原告未提供相应证据证实涉讼房产已经相关部门落实检查，《小区物业管理落实检查意见书》已完成等，即合同约定的前提条件尚未成就，被告未违约，故三原告诉请被告在判决生效之日起60日内将办理涉讼房产权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋产权证，并支付违约金的请求，均缺乏事实与法律依据，该院不予支持。关于争议焦点三：被告是否有向三原告开具购房款发票的义务，参照《中华人民共和国发票管理办法》第十九条：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”之规定，三原告与被告就前述房屋签订《商品房买卖合同》，被告亦开具书面证明，证明三原告已支付全部购房款，故被告作为收款方，负有向原告开具购房款发票的附随义务，对原告的该项诉讼请求，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告桂林鸿瑞房地产有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告卢蓉、李理、李端泽开具购房款发票，发票金额为263628元；二、驳回原告卢蓉、李理、李端泽的其他诉讼请求。本案应收取案件受理费150元，因适用简易程序减半收取75元（原告已预付该院），由原告负担50元，被告负担25元。上诉人卢蓉、李理、李端泽不服一审判决，上诉称，上诉人与被上诉人于2010年1月31日签订《商品房买卖合同》，被上诉人将其原卖与曾斐的位于桂林市七星区漓江路1l号鸿瑞香格里拉花园的3栋3单元6层2号商品房以263628元价款转卖给上诉人，上诉人已依约将购房款及契税、维修基金、办证费用等交给被上诉人，于2010年2月1日接受被上诉人交房，但被上诉人至今未给上诉人办理房屋产权备案登记资料送到产权登记机关备案，上诉人将此合理诉求向一审法院提出，一审法院却以《商品房买卖合同》第十五条有经“综合验收”之后被上诉人才将办理房屋产权备案登记资料送到产权登记机关备案的约定为由，驳回上诉人的诉讼请求。依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，被上诉人应在房屋交付给上诉人使用60日内，将办理房屋产权备案登记资料送到产权登记机关备案，因此，请求二审法院：一、维持原审判决第一项，撤销第二项；二、判令被上诉人桂林市鸿瑞房地产有限公司在判决生效之日起60日内，将办理桂林市七星区漓江路11号鸿瑞香格里拉花园3栋3单元6-2室商品房的权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理房屋产权证；三、判令本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人桂林市鸿瑞房地产有限公司未作答辩。在本院审理期间，因被上诉人经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据相关法律规定，视为上诉人已放弃答辩和质证的权利。因此，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2010年1月31日签订的《商品房买卖合同》，被上诉人将其位于桂林市七星区漓江路1l号鸿瑞香格里拉花园的3栋3单元6层2号商品房卖给上诉人，上诉人已依约将购房款及契税、维修基金、办证费用等交给被上诉人，并于2010年2月1日接受被上诉人交房。依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，被上诉人应在房屋交付给上诉人使用60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送到房屋产权登记机关，上诉人卢蓉、李理、李端泽要求“被上诉人桂林市鸿瑞房地产有限公司在判决生效之日起60日内，将办理桂林市七星区漓江路11号鸿瑞香格里拉花园3栋3单元6-2室商品房的权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理房屋产权证”的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；桂林市房产管理局已于2007年9月19日下发了《桂林市房产管理局关于取消房屋竣工综合验收的通知》（即市房（2007）61号文件），一审此后还以讼争房屋没经“综合验收”为由，判决驳回上诉人要求“被上诉人将办证资料送到房屋登记机关备案并协助其办理房屋产权证”的诉讼请求欠妥，本院予以纠正。因双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人逾期将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，应向购买人承担已付购房款0.1%的违约责任，按照建设部《商品房销售管理办法》第三十四条的规定和双方履行合同的情况，出卖人已构成违约，上诉人要求被上诉人支付违约金263.60元符合合同的约定和法律的规定。一审根据双方签订的购房合同和国家法律规定，判决被上诉人开具263628元购房发票给上诉人，于法有据，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律作出的判决部分错误，本院对错误部分依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及建设部《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区七星区人民法院（2013）星民初字第987号民事判决第一项；二、撤销广西壮族自治区七星区人民法院（2013）星民初字第987号民事判决第二项；三、被上诉人桂林市鸿瑞房地产有限公司应在本判决生效之日起60日内，将办理桂林市七星区漓江路11号鸿瑞香格里拉花园3栋3单元6-2室商品房的权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人办理房屋产权证；四、被上诉人桂林市鸿瑞房地产有限公司支付违约金263.60元给上诉人卢蓉、李理、李端泽。本案一审案件受理费75元、二审案件受理费150元，合计225元，由被上诉人桂林市鸿瑞房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陆建华审判员 胡卫新审判员 刘仁香二〇一四年一月二十六日书记员 申峰峰 关注公众号“”