（2013）管民初字第1163号
裁判日期: 2014-01-26
公开日期: 2015-08-18
案件名称
杨长荣诉陈永丽、第三人陈同光房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
郑州市管城回族区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨长荣,陈永丽,陈同光
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2013）管民初字第1163号原告杨长荣，男，62岁，汉族。委托代理人张文杰，河南克谨律师事务所律师。委托代理人郭超，河南克谨律师事务所律师。被告陈永丽，男，44岁，汉族。委托代理人刘凤彬，河南聚名律师事务所律师。委托代理人李宁，河南聚名律师事务所律师。第三人陈同光，男，59岁，汉族。原告杨长荣诉被告陈永丽、第三人陈同光房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨长荣及其委托代理人张文杰，被告陈永丽及其委托代理人刘凤彬到庭参加诉讼。第三人陈同光经本院合法传唤，无正当理拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨长荣诉称：2007年1月4日，原告杨长荣在河南拍卖行举行的拍卖会上购买了位于郑州市管城区布厂街19号院1号楼4单元底层门面房（建筑面积150.015m²，房产证号：郑房权证字第3010856**号）。2007年4月20日，原告杨长荣和第三人陈同光签订《合伙购房协议书》一份。约定：上述150.015m²房产由双方合伙购买，产权按份共有：原告杨长荣享有产权及出资份额为2／3，即100.01m²，第三人陈同光享有产权及出资份额为1／3，即50.005m²，暂不进行产权分割，双方统一管理经营出租等。2013年4月21日，原告和第三人签订《补充协议书》一份，约定：双方对上述房产产权进行分割，其中南部100.01m²归原告所有，北部50.005m²归第三人所有。2010年3月18日，原告和第三人与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告租赁上述房产的92m²商铺（后变更为77m²）。租期自2010年2月23日至2013年2月22日，月租金160元／m²，逐年增加。租期届满被告按时返还房屋，延期返还房屋按月租金的三倍支付违约金。被告如违约其交纳的2万元履约保证金不予退还。合同租期届满后，被告拒不返还租赁的原告的房屋，原告诉至法院，请求依法判令：1、被告返还其租赁原告的房屋；2、被告赔偿原告经济损失人民币147840元；3、本案的诉讼费用由被告负担。被告陈永丽辩称：首先，原、被告双方签订的房屋租赁合同第六条违约责任第4款约定，租期届满或终止合同，被告应按时返还房屋，延期返还房屋按原月租金的三倍支付租金，该约定三倍标准明显过高，应予调低，法院应在双方约定的租金上涨幅度内合理确定；其次，2013年2月23日租期届满后，被告一直按上年度租金标准通过银行转账支付原告房屋租金，被告已经支付的租金应予扣除。第三人陈同光缺席，无答辩意见。经审理查明：2007年1月4日，原告杨长荣与案外人高从臣共同在河南拍卖行举行的拍卖会上通过公开竞价购得位于郑州市管城区布厂街19号院1号楼4单元底层门面房（建筑面积300.03m²，房产证号：郑房权证字第03010856**号），成交价格为280万元，并约定该房产北部50%产权归案外人高从臣，南部50%产权归原告杨长荣。即原告杨长荣拥有该房产南部150.015m²。原告取得河南拍卖行的成交确认书。2007年4月20日，原告杨长荣和第三人陈同光签订《合伙购房协议书》一份。约定原告从拍卖会上购得的上述150.015m²房产由双方合伙购买，产权按份共有：原告杨长荣享有产权及出资份额为2／3，即100.01m²，第三人陈同光享有产权及出资份额为1／3，即50.005m²，暂不进行产权分割，双方统一管理经营出租等。2010年3月18日，原告杨长荣及第三人陈同光与被告陈永丽签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将上述房产的92m²商铺出租给被告，因该房屋系竞买购得，产权证尚未办理，《拍卖成交确认书》、《临时分割协议书》作为房产出租权利的证明；租期三年，自2010年2月23日至2013年2月22日，月租金160元／m²，第一年租赁后，每年租金上涨比例为前一年租金的8%-10%，具体比例在当年2月22日前确定。对于违约责任，双方约定如果被告延期缴纳租金按租金的日万分之二十交纳违约金；租期届满或终止合同，被告应按时返还房屋，延期返还房屋按原月租金的三倍支付租金。合同签订后，双方按照合同的约定履行了合同。在合同履行过程中，房屋租赁的面积由92平方米变更为77平方米，租金按照实际的面积77平方米收取。其中2012年11月22日至2013年2月22日的租金为43910.79元，每平方米每月租金为190.09元。2013年2月23日租赁合同到期后，被告未返还原告房屋，一直使用该房屋。被告分别于2013年3月4日、2013年5月2日向原告账户转账43910元，共计87820元；被告称该款系支付原告的六个月的房屋租金，且已经告知原告，原告对此不予认可，称该卡确实属于原告的银行卡号，但是具体收到钱没有原告不清楚。2013年4月21日，原告和第三人签订《补充协议书》一份，约定：双方对布厂街19号院1号楼4单元底层商铺属于双方的150.015m²房产产权重新进行分割：南部100.01m²归原告所有，北部50.005m²归第三人所有。现被告所租原告房屋位置全部在原告所拥有的房产产权内。本案立案后，原告多次变更诉讼请求。2013年12月9日，原告最终确定其诉讼请求为：1、请求依法判令被告返还其租赁原告的房屋；2、请求依法判令被告向原告支付延期返还房屋的租金（经济损失，从2013年2月23日起至返还房屋之日止），现暂计算至2013年6月4日数额为147840元；3、本案的诉讼费用由被告负担。以上事实，有原、被告提交的证据及到庭当事人的庭审陈述为证。本院认为：原告杨长荣及第三人陈同光与被告陈永丽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人之间真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告杨长荣通过拍卖购得位于郑州市管城区布厂街19号院1号楼4单元底层门面房，有拍卖成交确认书为证，该房屋原告虽然未提交相应的产权证明，但是原告已经取得该房屋的使用及收益的权利，故原告有权对该房屋进行出租。原告将房屋出租给被告，被告应当按照合同的约定支付房租。在租赁合同到期后，被告如果想继续租赁该房屋，双方应当进行协商，如果未能达成新的意见，被告应当按照合同约定按时返还原告房屋，被告继续使用该房屋无依据，故原告要求被告返还房屋，理由正当，本院予以支持。被告在合同到期后未按照合同的约定归还原告的房屋，且未与原告达成一致意见，继续使用原告的房屋，给原告造成经济损失，被告应当赔偿。原、被告签订的房屋租赁合同在违约责任中明确约定被告延期返还房屋按原月租金的三倍支付租金，合同中虽显示为“租金”，但该约定既包括造成的原告经济损失，也包括被告违约时违约金的承担，该约定具有给原告造成实际经济损失及对被告违约行为进行惩罚的双重性质。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此综合考虑本案的实际情况、被告的违约情况、被告房屋使用情况、被告的过错、房屋坐落位置、门面房租赁市场行情、原告的预期收益等多种因素，原告要求按照原月租金的三倍标准过高，应当予以调整，对于原告要求的该部分损失酌定为每平方190.09元的二倍，即每平米每月按照380.18元计算，自2013年2月23日计算至被告实际归还之日。被告于2013年3月4日、2013年5月2日向原告账户转账共计87820元，应予扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：被告陈永丽于本判决生效之日起十日内返还其所租赁的原告杨长荣的位于郑州市管城回族区布厂街19号院1号楼4单元底层77平方米门面房，并自2013年2月23日起至实际返还房屋之日止按每平方米每月380.18元向原告杨长荣支付租金损失（被告陈永丽已经支付的87820元应予扣除）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费3357元，由被告陈永丽负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 时满良代理审判员 赵翌闻人民陪审员 徐家贵二〇一四年一月二十六日书 记 员 王玮娜