（2013）穗云法民四初字第1201号
裁判日期: 2014-01-26
公开日期: 2014-08-06
案件名称
周平与涂国钧、姚欣、广州市万城商业经营管理有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市白云区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周平,广州市万城商业经营管理有限公司,涂国钧,姚欣
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗云法民四初字第1201号原告（反诉被告，下称原告）周平，男，1963年5月11日出生，汉族，身份证住址：广东省韶关市。委托代理人杨燚，广东卓信律师事务所律师。委托代理人杨文君，广东卓信律师事务所实习律师。被告（反诉原告，下称被告）广州市万城商业经营管理有限公司，住所地：广州市越秀区先烈南路23号13号楼312房。法定代表人陈智敏。被告（反诉原告，下称被告）涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区。被告（反诉原告，下称被告）姚欣，男，1983年9月15日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。上述三被告的共同委托代理人胡海燕，广东信德盛律师事务所律师。上述三被告的共同委托代理人侯丽晴，广东信德盛律师事务所律师。原告周平与被告广州市万城商业经营管理有限公司（下称“万城公司”）、姚欣、涂国钧商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月2日受理后，依法由代理审判员肖録婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告周平及其委托代理人杨燚、杨文君，被告万城公司、姚欣、涂国钧的共同委托代理人胡海燕、侯丽晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周平诉称，三被告是位于广州市白云区机场路537-547号某号铺的产权人。2010年4月21日，我与三被告就上述商铺签订《商铺买卖合同》。合同签订后，我已向被告缴纳购房款42万元，税费17904元。根据上述合同第十四条约定，出卖人在合同生效后210个工作日内负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺交易过户手续，逾期超过15日，我可以解除合同，并要求出卖人退还已付房款和支付违约金。因三被告逾期申办涉案商铺的过户手续，已构成违约，现请求法院判令：三被告连带向原告支付逾期过户违约金共160440元（以已付房款42万元为本金，按每日1‰的标准，从2011年2月18日计至2012年3月6日）。本案诉讼费由三被告承担。对于万城公司、姚欣、涂国钧的反诉，周平辩称，我延迟付款是经过被告同意的，并已达成了补充协议，故我并未违约。被告万城公司、姚欣、涂国钧辩称，1、我方认为被告计算逾期过户的违约金起点日期不正确，且实际申办之日应为2011年12月23日。2、我方认为原告主张的违约金已超过2年的诉讼时效，因原告是2013年8月28日立案诉讼，故2011年8月29日前的违约金已超过诉讼时效。3、原告主张的违约金的计算基数应分别按当时原告已付房价款为基数计算；4、原告在商铺买卖过程中收取了2年的租金大约134400元，逾期过户并没有对原告造成损失，故请求法庭对原告的违约金标准予以适当调整。另外，我方已于2011年12月23日向房地产交易登记中心申办了涉案商铺的过户手续，且涉案商铺已于2012年3月6日过户至原告名下，我方已履行了出卖人的责任，而原告却在与我方签订补充协议后，一直迟延支付购房款14万元，已构成严重违约，故现反诉请求：原告向被告支付购房余款14万元及违约金（以14万元为基数，按每日1‰的标准，自2011年6月30日起计至原告实际支付购房余款之日止）。本案诉讼费由原告承担。经审理查明，2010年4月21日，原告（买受人）与三被告（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：由原告购买被告位于广州市白云区机场路537-547号某号铺（下称“涉案商铺”），建筑面积为6.23平方米，房屋总价款56万元。2010年4月21日前支付全部房价款的50%（包含定金），即28万元，余下房款28万元向银行申请抵押贷款。买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款。买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金。合同生效后的210个工作日内出卖人负责向房管部门申办商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金等。上述合同签订后，原告于签约当日向被告万城公司支付了房款28万元（含定金）。2011年5月14日，原告（买受人）与三被告（出卖人）签订《商铺买卖合同补充协议》，约定：买受人向出卖人申请变更购房款付款方式为一次性，买受人须按下列方式按时付款：（1）2011年5月14日前支付全部房价款的75%（包含定金），即42万元；（2）2011年6月30日前支付全部房价款的25%，即14万元。买受人如未按本协议第五条规定的时间付清剩余款项，则按买卖合同关于逾期付款的约定处理。同日，原告向被告万城公司支付房款部分房款14万元、税费17904元。2011年12月23日，被告向白云区房地产交易登记中心递交涉案商铺办理交易过户手续的材料。涉案商铺于2012年3月6日登记至原告名下。2013年2月5日，被告向原告发出《通知》，要求原告支付涉案商铺余款14万元。原告至今未向被告支付商铺余款14万元。庭审中，原告确认至今未支付购房余款14万元，但表示逾期支付购房余款已经过被告的同意，且拒绝于2011年6月30日付款是行使被告逾期办理涉案商铺交易过户手续的合理抗辩。原、被告双方确认合同约定生效后的210个工作日为2011年2月19日。原告同意被告关于办证违约金的计算基数以原告当时已付购房款为基数的意见，但不认可被告主张2011年8月29日前的违约金超过诉讼时效的意见，并表示合同约定的违约金是一种继续性债权，是按日计算和支付的，属于每日单独发生的个别性债权，故被告的上述意见不成立。原告为证明其至今未向被告支付购房余款14万元已经过被告的同意，提交了其分别于2011年7月25日至2011年7月26日向被告递交的《申请书》两份。第一份申请书的主要内容为：……由于本人在外地工作，上个月底又因公出差，经与公司的领导请示，同意延时还清余款……经与公司梁小姐沟通，特请示到时参加公司开业庆典时办理余款结清手续。第二份申请书的主要内容为：……由于本人在外地工作，上个月底又因公出差学习，经与公司的杨经理请示，同意延时还清余款……特请示到时参加公司开业庆典时办理余款结清手续。该两份申请书均只有原告本人的签名确认。原告表示，其递交了第一份申请书之后，曾与被告公司的一位梁小姐沟通，但梁小姐告知申请内容需更改，所以有了第二份申请书，其申请已经通过了被告万城公司的杨经理同意。虽然被告没有书面答复同意其延迟付款，但从涉案商铺的承租人广州市万城四季百货经营管理顾问有限公司按时将涉案商铺租金转账给原告可以说明被告是同意原告迟延付款申请的。被告对上述申请书的真实性不予认可，并认为该申请书只是原告单方的签名，其并没有同意过原告延迟付款的意思表示，如有变更付款会重新签订补充协议。对按时向被告支付租金的问题，被告表示其并非涉案商铺的承租方，商铺买卖合同和租赁合同是两个法律关系，即使买方在买卖合同中违约，也不会在租赁关系中的租金中减扣。被告对原告关于拒绝支付14万元是基于对其未办理涉案商铺过户手续抗辩的意见认为，原告在2011年5月14日通过签订补充协议变更了付款方式，而当时已超过了合同约定的210个工作日，故该协议说明双方对于此前的违约行为均不追究。被告为证明其已于2011年12月23日向房管部门申办涉案商铺的过户手续，提交了《白云区房地产交易登记中心收件收据》一份，该收据显示房管部门收到涉案商铺交易过户手续资料的日期为2011年12月23日，该收件收据还显示：取得《收件收据》或《缴款指引》，请于2月15日到计价窗口领取税单等。原告对上述证据的真实性予以确认，但认为申办交易过户的时间应该以缴纳税费后换取正式受理回执的时间为准。另查，房管部门受理涉案商铺交易过户手续的时间为2012年2月15日。原告于2013年8月28日向本院提起诉讼。以上事实，有商铺买卖合同、补充协议、收款收据、白云区房地产交易登记中心收件收据、查册表、通知、申请书以及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《商铺买卖合同》和《商铺买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。上述合同签订后，原告向被告万城公司支付了涉案商铺的部分房款，但至今未支付余款14万元，已构成违约，故现三被告依约要求原告支付购房余款14万元及违约金的意见合理合法，本院予以支持。三被告关于违约金按未付房价款14万元为基数计算的意见符合合同约定，本院予以采纳，但三被告关于违约金按每日1‰的标准计算实属过高，本院调整为按每日0.5‰的标准计算违约金。逾期付款违约金应从2011年7月1日计至原告实际支付购房余款之日止。根据合同约定，三被告应于2011年2月19日前申办涉案商铺的过户手续，但三被告却至2011年12月23日才向房管部门申办过户手续，故原告要求三被告依约支付逾期办理涉案商铺过户手续的违约金合理合法，本院予以支持。因三被告逾期办理交易过户手续的违约行为发生在2011年2月19日，但原告直至2013年8月28日才向本院提起诉讼向三被告主张违约责任，故三被告关于自2011年8月29日前的逾期办证违约金已超过诉讼时效的意见有据，本院予以采纳。该违约金是基于逾期超过某个时间点的违约行为而产生，原告关于上述违约金应视为个别性债权的意见没有依据，本院不予采纳。因原告至2011年5月14日已支付房款42万元，故逾期办证违约金的计算基数应为42万元。原告关于违约金按每日1‰的标准计算实属过高，本院调整为按每日0.5‰的标准计算违约金。原告认为合同约定的申办过户手续时间应以房管部门受理三被告的申请材料时间即2012年2月15日为计算违约金的截止时间。对此，根据三被告提交的《白云区房地产及登记交易中心收件收据》显示，三被告于2011年12月23日递交申请材料后，于2012年2月15日才能到计价窗口领取税单，从递交材料至领取税单的该段时间是由房管部门确定的，不能将该段时间归责于三被告，故申办交易过户手续的时间应从三被告递交交易过户手续材料为准。综上，三被告应向原告支付以42万元为本金，按每日0.5‰的标准，从2011年8月29日计至2011年12月23日的违约金。关于原告抗辩至今未向三被告支付购房余款14万元已经过被告的同意且是因三被告逾期办理涉案商铺过户手续的问题。首先，根据原告提供的两份《申请书》，均仅有原告自己的签名确认，未能体现已经三被告同意延期付款，且涉案商铺与案外人建立的租赁关系与涉案商铺的买卖关系是两个不同的法律关系，原告以能够按月收取到租金为由推定三被告同意延期付款缺乏理据，故原告的上述意见依据不足，本院不予采纳。其次，合同中并没有关于申办过户手续应先于支付房款的约定，且原告于2011年5月14日与三被告签订补充协议，重新约定了付款方式，并约定2011年6月30日前支付购房余款14万元，上述签订补充协议的时间已远超过合同约定的申办过户手续的时间2011年2月19日，表明原告已放弃对三被告逾期申办交易过户手续行为的履行抗辩。综上，原告的上述抗辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十五日内，广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧向周平支付逾期申办过户手续违约金（以42万元为本金，按每日0.5‰的标准，从2011年8月29日计至2011年12月23日）；二、在本判决生效之日起十五日内，周平向广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧支付购房余款14万元及逾期付款违约金（以14万元为本金，按每日0.5‰的标准，从2011年7月1日计至实际支付之日止，以本金为限）；三、驳回周平的其他诉讼请求；四、驳回广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1754.4元，由周平负担1547元，广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧负担207元；反诉费2565元，由周平负担1945元，广州市万城商业经营管理有限公司、姚欣、涂国钧负担620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员 肖録婷二〇一四年一月二十六日书 记 员 郑萍军 来自：