（2011）南民初字第10240号
裁判日期: 2014-01-26
公开日期: 2016-03-28
案件名称
青岛市市南区浮山农工商公司、青岛浮山所实业集团有限公司与匡进仟、苏美玲物权保护纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市南区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛市市南区浮山农工商公司,青岛浮山所实业集团有限公司,匡进仟,苏美玲
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第四条，第十七条，第三十九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款
全文
青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2011）南民初字第10240号原告（反诉被告）青岛市市南区浮山农工商公司。法定代表人章贞辉，职务总经理。原告（反诉被告）青岛浮山所实业集团有限公司。法定代表人章贞辉，职务董事长。两原告共同委托代理人闫文慧，山东正洋律师事务所律师。被告（反诉原告）匡进仟，系被告苏美玲配偶。被告（反诉原告）苏美玲，系被告匡进仟配偶。两被告共同委托代理人仲昭利，山东清泰律师事务所律师。原告青岛市市南区浮山农工商公司、青岛浮山所实业集团有限公司诉被告匡进仟、苏美玲物权保护纠纷一案，本院于2011年3月15日受理后，于2011年5月26日、2011年10月11日、2012年7月18日、2012年10月25日、2013年3月22日、2013年5月15日公开开庭进行了审理。原告青岛市市南区浮山农工商公司、青岛浮山所实业集团有限公司的共同委托代理人闫文慧，被告匡进仟、苏美玲及其共同委托代理人仲昭利到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，南京路XX号XXX室套二房一处，系原告所有的房屋，2000年，两被告在未经原告许可的情况下，擅自强占该房屋在其中居住，期间原告曾多次动员其迁出，被告置之不理，两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，现原告起诉请求判令两被告立即将南京路XX号XXX室房屋腾出，交付原告；判令两被告向原告支付非法占用房屋期间的房租费（自2000年12月1日起至判决生效之日止，按市场价计算）；本案诉讼费用由被告承担。两被告共同辩称，请法庭依法判决，驳回原告的诉讼请求。本案诉讼费用，由原告自负。被告认为：原告的诉讼请求，缺乏事实与证据。不应当得到法律的支持。原告在起诉状事实部分所述：“南京路XX号XXX室套二房一处，2000年，二被告在未经许可的情况下，擅自强占该房屋在其中居住，期间原告曾多次动员其迁出，被告置之不理”，这根本不是事实，原告是在向法庭撒谎。如果真像原告所说，被告于2000年未经许可，擅自强占诉争之房，原告绝不能让被告稳住11年之久，等到今日才处置（附证据）。故事编的再好，也难掩事实真像。原告强行把被告的合法私房的一半面积即85平方米，在被告既不知情，又没同意的情况下，强行划归为匡胜仟所有，并与拆迁人签订了房屋安置协议，分得了房屋的行为，是严重违背法律规定的，原告没有权利这样做。况且匡胜仟当时已有住房，不影响拆迁分房，与母亲老小三辈同住861号公房，据当时的拆迁政策，同样能分到满意的住房。那么原告为什么非要把被告的私有房屋强行给匡胜仟，不让匡胜仟用自己的住房签订安置协议的做法，被告至今都想不通只知道因原告的霸权严重，致被告的合法权益受到了极大的侵害，然而让人更可恨的是，当时匡胜仟腾出的公房可以用1万元钱买下，被告恳求原告被告的私房给了匡胜仟，被告可以花1万元钱将匡胜仟的公房买下，与拆迁单位签订安置协议，原告都不答应，还有，因为匡胜仟在854号是空挂户拆迁补贴不能享受，原告竟能将被告的各项补贴应得人民币的一半，擅自给了匡胜仟，最少的补贴人民币600元也有二一添作五分给了匡胜仟300元，原告至今还压着被告的房屋拆迁补偿款7000余元不给，综上事实不难看出，原告在拆迁中不顾事实，漠视法律绞尽脑汁，侵害被告的利益的目的很清楚，主要是想把匡胜仟的房屋腾出，另有所用，其用心何其毒也，后经信访同志的指引，被告无奈于2000年才与拆迁单位签订85平方米的房屋安置协议（附协议），原告给被告私自扣除的85平方米房屋，原告答应继续处理，被告正在耐心等待处理中，原告恐怕拔出萝卜带出泥来，跃身一变把自己变成了受害者，把真正的受害人当做被告起诉，把烫手的铁球竟踢给了法院，想借刀杀人。别忘了，法律是公正的，客观存在的事实是篡改不了的。法律是保护公民的合法权益。这起纠纷，纯属原告一手缔造，被告拥有的85平方米的私房权，绝对不会放弃，原告没权利对被告的合法财产作出处分，这是法律规定。原告必须给被告一个合理的，公正的说法。如果原告想要回诉争之房，必须返还被告失去的85平方米的私房。另外，本案的事实清楚，证据充分，是一起拆迁纠纷，根据“民诉法”第108条规定，不属于法院受理范围。因此，请法院能以本案事实为依据，秉公执法，依法判决，支持被告的答辩请求，保护被告的合法权益，维护法律的严肃性。两被告共同提起反诉称，被告匡进仟1973年应征入伍，1976年原告特批给165.77平方米的宅基地一处，1978年被告匡进仟退伍后与被告苏美玲在宅基地上盖起了四间房屋与一个独院。1982年浮山所村农转非，私房定为854户，三口家转成非农业户，并颁发了户口簿。1995年浮山所村定为旧村改造，并冻结了全村的户口，对全村各户住房进行了测绘，被告家当时发了一张横纸表格，填写的房屋总面积是165.77平方米，独门独户，白纸黑字记录的非常清楚。1999年开始搬迁，原告分管钥匙的胡海将南京路XX号X单元XXX室讼争之房的钥匙发给了被告匡进仟作为周转房（此人已死亡）。当与拆迁方签订房屋安置协议时，意外的事情发生了，当拆迁方工作人员潘与陈姓两位同志将原告递交签订房屋面积安置表格交给被告时，简直不敢相信自己的眼睛，原告不仅将原来测绘的横纸表格换成了竖纸表格，上面还填写着861户，后将861户匡胜仟户改为被告854户上的乙户为空挂户的字样，还把被告165.77平方米的房屋分成了两户，各自85平方米。当时的局势，如果被告不签订85平方米新房协议，恐怕连这点财产都难保住，另外的85平方米则由匡胜仟与拆迁方签订安置协议，这个事实由原告庭审中提供的证据可以证实。其实匡胜仟有自己的住房，母亲与其老少三辈共住861户公房，按当时的拆迁政策也能分到理想的住房，那么原告为什么这么做？被告至今都百思不得其解。被告虽与匡胜仟是胞兄弟，但平日里从未为房产发生过纠纷，因为各自房屋的权属事实很清楚，也不可能发生争议，即使之间为房产有了争议，被告认为，也应当通过法律程序来解决，原告绝对无权利擅自处分他人财产无故的分割给他人所有的行为，已经侵犯了被告的合法权益，也是严重的违背法律规定的。当被告找到法定代表人章贞辉与村委负责人仲崇生论理时，他们之间相互推诿。被告的旧房也已经被推倒。无奈，只能踏上了京、省、市上访之路，后由市政法委牵头，市南公安局负责查出事实，浮山派出所王所长（此人已死亡），告诉被告是原告的总会计苏世全，1996年为861户办理成为854户空挂户的。事实查清楚后各级组织函呈原告立马按照政策来处理被告所反映的问题。原来的村委书记苏世昌也指派仲水青（此人已死亡），告诉被告不要上访了，等候处理。如果处理不满意，讼争之房归被告所有，并说等办理好集体房产证后再转入被告名下，被告信以为真，但事后经常找原告催办，结果等了13年后，原告可能认为各级领导有的已经调整，当事人有的已经死亡，竟钻起了空子。2011年已经将讼争之房办成了集体房产证，不但不履行承诺，反而到法院起诉被告，被告相信已存在的客观事实是篡改不了的，法律是公正的，虽然原告手持房产证，但不能证明讼争之房是属于他的事实证明讼争之房应当属于被告所有。因为被告85平方米的房产，被原告给强行划归匡胜仟所有，而匡胜仟的861户公房归原告所有，讼争之房65平方米理应归被告所有，这是不争的事实，除非原告返还被告的85平方米的房屋。另外原告不光在房子上侵权，拆迁明文规定空挂户不能享有拆迁补贴，然而原告不顾政策、法律、法规强行将被告的各种拆迁费补贴扣除一半分给了乙户。还有，被拆迁人至今还相欠被告拆迁补贴7000元未给。综上事实，足以能够证实了原告目无法纪、霸权主义、这手中的权力为自己谋利，还非要把他人置于死地不可，真是孰不可忍。说穿了，原告为什么费尽心血、拼死倒房，其目的很清楚，不是为了匡胜仟的利益，主要是倒出匡胜仟的861户公房，为自己所有。因此请法庭能以本案事实为依据，秉公执法，依法判决：1、驳回反诉被告的诉讼请求；2、反诉被告返还反诉原告应当享有的拆迁补偿款7000元；3、反诉被告返还反诉原告应当享有的各种拆迁补贴被扣除的部分27273.62元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。原告对反诉答辩称，一、被告提起反诉已超过了法定时效根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见”之规定，被告提出反诉，应在案件受理后，法庭辩论结束前提出。根据最高法院《民事诉讼证据规定》第三十四条，反诉应当举证期限届满前提出，本案早已开过庭，无论是举证期限还是法庭辩论都早已结束。被告与2012年10月才提出反诉，显然早已超出法定的时效。二、反诉请求的事项与本案无关根据我国法律的相关规定，反诉是在原告起诉后，被告向法院提出的反请求，其目的是为了抵消或吞并原告的诉讼请求。反诉与本诉的诉讼标的应是同一的或是牵连的，两者源于同一的或相关的法律关系。本案中，原告起诉被告腾出房屋赔偿损失，这是基于物权受到侵害而提起的侵权之诉。而被告的反诉请求是要求返还拆迁补偿款及拆迁补贴，这是基于被告与他人在履行拆迁安置协议中产生的合同纠纷，这是两个不同的法律关系。两个诉讼标的既不是相同的也无任何牵连性，且主体也不相同，因拆迁安置协议，是原告同开发商及动迁办签订的，两原告并非该安置补偿协议的当事人，被告如对该协议的履行有异议，只能找协议的当事人解决或向他们主张权利。在本案中提出反诉，无法律依据。三、被告在反诉状中所述完全不属实，也无任何证据证明。综上，原告认为，被告的反诉请求与本诉无任何关联，且又超过了法定时效，所述与事实不符，于法无据，请依法予以驳回。经审理查明，被告匡进仟及苏美玲自2000年12月至今居住的座落于青岛市市南区南京路XX号X单元XXX户房屋的所有权人是原告青岛浮山所实业（集团）公司。2009年6月17日，青岛市市南区发展和改革局南发改（2009）52号文件，载明“关于青岛浮山所实业（集团）公司规范改制暨青岛市市南区浮山农工商公司转换企业经营机制资产的审核意见青岛市市南区浮山农工商公司青岛浮山所实业（集团）公司：你公司《关于青岛浮山所实业（集团）公司规范改制暨青岛浮山农工商公司转换企业经营机制资产审核的申请》（南浮法（2009）8号）收悉，经审核，意见如下：一、原则同意青岛浮山农工商公司转换企业经营机制及青岛浮山所实业（集团）公司规范公司体制，组建青岛浮山所实业集团有限公司。……”。1999年8月12日，被告匡进仟之弟匡胜仟签订浮山所旧村改造私有房屋安置补偿协议，被拆迁房屋座落于浮山所854#乙，建筑面积82.79平方米；实际安置房屋情况，安置地点：就地，建筑面积：54-57平方米（套贰）、38-41平方米（套壹）。2000年11月28日，匡进仟签订浮山所旧村改造私有房屋安置补偿协议，被拆迁房屋座落于浮山所854#甲，建筑面积82.92平方米；实际安置房屋情况，安置地点：就地，85号楼2单元412建筑面积63-67平方米使用面积64.09平方米（套贰）、C9号楼3单元使用面积100.66平方米（套叁）。2010年8月6日，青岛浮山所实业集团公司向被告匡进仟发出《通知》，载明“匡进仟：你未经我公司同意，多年来一直私自抢占我公司位于南京路XX号XXX室房屋一处，期间我公司曾多次通知你迁出，但你至今仍未搬走，你的行为已严重侵犯了我公司广大股东的根本利益。为此，我公司再次通知你，务必于2010年8月31日前腾出该房屋，交还公司。若你能按时搬走，公司可考虑酌减你占用期间的房租，如逾期不搬，公司将通过法律途径解决，并按市场价追究你占用期间的房租，由此产生的一切后果由你承担。特此通知。”被告质证称其从未接到过通知。2012年5月16日，原告青岛市南区浮山农工商公司提交评估申请书，申请对南京路XX号X单元XXX室房屋的市场出租价格进行评估。2012年9月21日，青岛青房房地产评估事务所有限公司出具（2012）南法鉴字第331号退案说明，接受委托后，多次联系当事人双方勘查现场，两被告一直不同意入户勘查，无法进入正常的评估程序，将案件退回。2012年9月25日，本院司法鉴定管理中心出具（2012）南法鉴字第331号退案说明，因两被告不配合，导致鉴定人无法进行现场勘验，无法在规定的期限内完成鉴定，将案件退回。两原告于2012年12月25日提交评估申请书，申请对南京路XX号X单元XXX室相类似房屋自2000年12月1日至2012年12月31日的市场出租价格进行评估。2013年2月28日，青岛青房房地产评估事务所有限公司及青岛青房不动产评估事务所有限公司出具青房估字2013-HZ02003房地产租赁价值估价报告，估价结果为：2000.12.1-2000.12.31租金1156.92元；2001.1.1-2002.12.31租金30265.80元；2003.1.1-2004.12.31租金33677.17元；2005.1.1-2006.12.31租金37368.70元；2007.1.1-2008.12.31租金44020.82元；2009.1.1-2010.12.31租金39967.50元；2011.1.1-2012.7.18租金34368.95元，合计220826元。评估费5000元。两原告表示对评估报告无异议。两被告表示不认可评估报告，原告取得涉案房屋房产证前，原告对涉案房屋不享有物权，不享有要求被告赔偿租金损失的权利；其次，根据评估报告所附估价对象现状照片，看不清所谓参照的相同户型房屋的门牌号，也就不能确定是参照相同户型房屋的评估，且照片显示，评估人员未对所参照的相同户型房屋室内状况进行现场察看，不能保证估价结果的准确性，认为评估价值过高。2013年3月28日，被告匡进仟、苏美玲提交“对青岛青房房地产评估事务所有限公司青房估字2013-HZ02003房地产评估报告书的异议”，载明：根据评估报告所附估价对象现状照片，看不清所谓参照的相同户型房屋的门牌号，也就不能确定是参照相同户型房屋进行评估的；且照片显示评估人员并未对所参照的相同户型房屋室内状况进行现场查勘，不能保证评估结果的准确性，被告认为评估的价值过高。2013年4月12日，青岛青房房地产评估事务所有限公司出具（2013）南法鉴字第053号《鉴定异议答复函》，“……根据中院的要求，我所仅能参照委托方提供的相关资料，对估价对象周边环境、交通、朝向、采光度等进行实地查勘，相同户型的非估价对象房屋仅能作为位置、户型的参照（室内装修程度与估价对象不一致，无法作为估价依据及相关系数调整的参照），因涉及其他住户的合法权利，我所无权对其进行拍照取证。”两原告表示对鉴定异议答复函无异议；两被告表示坚持书面异议中的意见。上述事实，有青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表、房地产权证、浮山所旧村改造私有房屋安置补偿协议、市南区发展和改革局南发改（2009）52号文件、通知、退案说明、房地产租赁价值估价报告、鉴定异议答复函及当事人当庭陈述为凭，业已经过本院质证及审查。本院认为，原告青岛浮山所实业（集团）公司系青岛市市南区南京路XX号X单元XXX户房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。1999年8月12日，被告匡进仟之弟匡胜仟就浮山所854#乙户（建筑面积82.79平方米）房屋签订浮山所旧村改造私有房屋安置补偿协议，实际就地安置房屋为套贰房屋（建筑面积54-57平方米）一处、套壹房屋（建筑面积38-41平方米）一处。2000年11月28日，被告匡进仟就浮山所854#甲户（建筑面积82.92平方米）房屋签订浮山所旧村改造私有房屋安置补偿协议，实际就地安置房屋为85号楼2单元412户套贰房屋（建筑面积63-67平方米使用面积64.09平方米）一处、C9号楼3单元套叁房屋（使用面积100.66平方米）一处。被告匡进仟及苏美玲认为原告将被告私房一半面积（85平方米）划归被告匡进仟之弟匡胜仟所有，故双方产生争议，被告匡进仟及苏美玲自2000年12月至今居住于原告青岛浮山所实业（集团）公司名下、座落于青岛市市南区南京路XX号X单元XXX户房屋内。上述事实涉及相关拆迁遗留问题，原告主张被告腾出青岛市市南区南京路XX号X单元XXX户房屋的诉讼请求，本院不予支持；原告主张两被告向其支付非法占用房屋期间的房租费（自2000年12月1日起至判决生效之日止，按市场价计算）的诉讼请求，依据《房地产估价报告书》的估价结果，本院予以支持两被告给付原告青岛浮山所实业（集团）公司所欠房租220826元的二分之一即110413元。关于两被告提起的反诉请求，依据法律规定，反诉是在原告起诉后，被告向法院提出的反请求，其目的是为了抵消或吞并原告的诉讼请求。反诉与本诉的诉讼标的应是同一的或是牵连的，两者源于同一的或相关的法律关系，被告提起的反诉请求与物权纠纷属于不同的法律关系，本院在本案中无法合并处理，被告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十七条、第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）匡进仟、苏美玲于本判决生效之日起十日内付给原告（反诉被告）青岛浮山所实业（集团）公司所欠房屋租金110413元。二、驳回原告（反诉被告）青岛市市南区浮山农工商公司的诉讼请求。三、驳回原告（反诉被告）青岛浮山所实业（集团）公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）匡进仟、苏美玲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元、评估费5000元及反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）匡进仟、被告苏美玲负担。因原告已预交本诉案件受理费2300元及评估费5000元，被告于本判决生效后十日内付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 张 玉人民陪审员 韩丽华人民陪审员 徐丽华二〇一四年一月二十六日书 记 员 王 越