（2014）厦民终字第8号

裁判日期: 2014-01-26

公开日期: 2014-09-16

案件名称

黄锦兴诉厦门市中林房产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄锦兴,厦门市中林房产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2014）厦民终字第8号上诉人（原审原告）黄锦兴，男，1968年9月5日出生，汉族。委托代理人程曾锦，福建知圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）厦门市中林房产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前东路828号。法定代表人林空忠，总经理。委托代理人王乃义、林艺惠，福建炼海律师事务所律师。上诉人黄锦兴因与被上诉人厦门市中林��产开发有限公司（以下简称中林公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2013）湖民初字第4942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄锦兴及其委托代理人程曾锦、被上诉人中林公司的委托代理人王乃义和林艺惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年8月29日，黄锦兴起诉请求判决中林公司立即向黄锦兴支付逾期交房违约金人民币（币种下同）59499元。原审法院查明，2009年12月29日，黄锦兴、中林公司签订了编号为01753301的《商品房买卖合同》一份，合同约定：黄锦兴购买中林公司开发建设的址于厦门市湖里区凯悦新城10-2#楼1梯8层807单元房产，总价款510284元；中林公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付黄锦兴使用；中林公司如未按合��规定的期限将商品房交付黄锦兴使用，按逾期时间分别处理，即逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中林公司按日向黄锦兴支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，黄锦兴有权解除合同，黄锦兴要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中林公司按日向黄锦兴支付已付款万分之二的违约金；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由中林公司承担的责任，或加重黄锦兴责任、排除黄锦兴主要权利的内容；合同还对双方的其他权利、义务作了相应的约定。同日，双方还签订了一份《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件六，协议第五条对商品房的交付约定如下：1、10#楼（含10-1、10-2、10-3）具体交房时间以高压线落地后算起二十个月内交房；2、中林公司应按照合同第八条规定如期交房，中林公司也可以提前交房，但是，交房前黄锦兴必须全部交清购房应付款、税费与违约金，否则，中林公司有权拒绝办理交房手续，但该房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费与房屋公共维修金等应自中林公司统一通知的交房之日起由黄锦兴承担；……2009年12月29日，黄锦兴、中林公司将《商品房买卖合同》提交厦门市房地产交易权籍登记中心登记备案。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，黄锦兴支付了购房款510284元。2013年7月30日，中林公司向黄锦兴发出交房通知，通知黄锦兴于2013年8月5日、6日办理交房手续。双方于2013年8月6日实际办理了交房手续。2013年9月5日，厦门电力工程集团有限公司出具一份《关于枋湖片区110KV～220KV架空线缆化工程（凯悦新城10号楼上空段）施工时间点的情况说明》，载明：“我司承建的厦门枋湖片区110KV～220KV架空线缆化工程由于前期征地拆迁问题工程受阻，后因厦门市政府执行了枋湖片区临时缆化方案，部分220KV架空线（含凯悦新城10号楼上空段）才得以落地缆化，枋湖片区临时缆化方案于2011年9月30日竣工送电后我司拆除架空导地线（含凯悦新城10号楼上空段），至2011年11月15日拆除铁塔、拆除防护措施，撤离施工现场。特此说明！”。另查明，黄锦兴在与中林公司签订《商品房买卖合同》前参观了讼争楼盘所在的施工现场，至黄锦兴签订购房合同时，10#楼上空的架空线尚未落地缆化，受此影响10#楼施工至第三层后停工。原审法院认为，本案的争议焦点是如何认定黄锦兴、中林公司双方约定的交房时间的问题。围绕上述争议焦点，法院予以查明、分析并认定如下：黄锦兴、中林公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定合法有效。黄锦兴购买的房产位于凯悦新城10#楼，10#楼受其上空高压线的影响可能会影响工期，对此情况黄锦兴、中林公司在签订《商品房买卖合同》时均知情。架空线缆化工程属市政项目，该工程的进展受多方因素牵制，黄锦兴、中林公司双方在签订合同时对10#楼上空高压线缆化工程的完工时间无法做出准确的预估，因此双方在补充协议中又作出了“10#楼（含10-1、10-2、10-3）具体交房时间以高压线落地后算起二十个月内交房”的约定，该约定应视为中林公司与购买10#楼的业主之间的特别约定，而其他不受高压线影响的1#-9#楼的业主仍应适用合同第八条及补充协议第五条第二款关于交房时间的约定。黄锦兴系10#楼的业主之一，因此中林公司应按补充协议第五条第一款约定的交房时间履行交付义务，即在高压线落地后算起二十个月内交房。根据厦门电力工程集团有限公司出具的情况说明，凯悦新城10#楼上空高压线于2011年11月15日拆除铁塔及防护措施，并撤离施工现场。故，中林公司应自2011年11月16日起恢复10#楼的施工建设，根据补充协议第五条第一款的约定，10#楼应于二十个月内即2013年7月15日前交房。中林公司通知黄锦兴的最早交房时间为2013年8月5日，逾期21天，其行为已经构成违约，应按日支付黄锦兴已付款万分之一的违约金，计1072元（510284元×21天×0.1‰）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、中林公司应于判决生效之日起十日内支付黄锦兴逾期交房违约金1072元；二、驳回黄锦兴的其他诉讼请求。宣判后，黄锦兴不服，向本院提起上诉。上诉人黄锦兴上诉称，一审法院对补充协议第五条机械理解，导致合同条款解释错误，并进而错误认定逾期交房的天数。一、关于交房时间的合同约定。《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第五条作出相应的约定，《商品房买卖合同》第二十二条明确约定，“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或者免除本合同约定应当有出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。二、合同第八条及补充协议第五条系中林公司提供的格式条款。本案双方签订的商品房买卖合同，其条文内容文本是中林公司提供的，除了买方自然情况，楼层，单价等个别差异性条款需要与业主协商确认之外，包括交房时间在内的所有其他条款内容都是固定的，这是出卖人为了重复使用而预先拟定。并且在订立合同过程中，针对中林公司提供的交房时间，黄锦兴只能是接受或是拒绝，并不能与中林公司进行协商，因而，合同第八条及补充协议第五条系中林公司提供的格式条款。三、对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方即中林公司的解释。1、《合同补充协议》第五条第1点：10#楼（含10-1、10-2、10-3）具体交房时间以高压线落地后算起二十个月内交房。第2点：出卖人按照合同第八条如期交房，出卖人也可以提前交房。……业主解释为：该补充协议系对合同第八条的补充，而非变更，交房时间以第1点即高压线落地后算起二十个月内交房为限，但同时受第2点也即第八条的约束和限制。黄锦兴与中林公司对前述格式条款有不同理解，应采用对中林公司不利的理解。因而，对于补充协议第五条第1��2款，应当结合理解，即交房时间在高压线落地后二十个月内，但最迟不得超过2011年12月31日。四、即使抛开格式条款的规则，中林公司对合同条款的解释违反基本生活常识，根本不能成立，应当采纳黄锦兴对合同的理解。按中林公司理解，交房时间仅仅根据《合同补充协议》第五条第1项约定即高压线落地时间来确定，而不受第2项即第八条约定的约束和限制，同时按中林公司自己的说法，签约当时中林公司自己都不知道高压线何时落地，换言之，三年，五年，甚至更长，极端点三十年，业主都无可奈何，这种条款是非常不公平的，未遵循公平原则，甚至排除业主收房的主要权利。交房和办证是中林公司核心的二项主要义务、主要责任，相对应的这也就是业主的主要权利。而交房实质上也直接影响办证时间。显然，如果这样，中林公司提供的合同没有公平可言，且排除业主主要权利，也没有采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。虽然实际并没有发生交房时间十年八年的情况，但理解合同条款的意思应当以签约当时为准，而不是以结果论，而按中林公司的理解，签约的时候就是可能存在五年八年甚至更长时间才交房的情况。如果按中林公司的理解，那么只要第五条第1点就好了，根本不需要第2点约定强调按合同第八条交房，第2点的意义在哪里？这一点中林公司一审始终没有作出合乎情理及法理的解释，中林公司认为第2点是适用其他业主的，那为什么要在黄锦兴的合同之补充协议中体现呢？显然毫无必要。一审法院对这些亦未作出任何判决理由。如果没有补充协议第五条第2点的约束和限制，没有人会购买一个不知道交房期的房产。从预售房产的管理规定也可以佐证中林公司的理解是错误的。如果按中林公司的��解，交房时间的约定是不确定的，则预售竣工交付日期未确定的房产违反了《厦门市商品房预售管理规定》的规定。中林公司既然拿到了预售许可证，说明已确定竣工交付使用日期，也可以证明中林公司对交房时间约定的理解是错误的，是不能成立的。因此，竣工交付日期应该是一个直接、确定、具体的时间，而不是一个不确定、模糊的时间，类似于须待“高压线落地后”等客观事实确定后，进而才能确定的期限。从商品房预售合同备案管理的角度，也可以佐证中林公司的理解是错误的。合同第八条约定的内容如果改为“高压线下架20个月交房”，根本无法通过备案，预售合同的备案是对商品房预售管理的一个行政手段，从中也可以体现政府的一贯态度是和相关法规吻合的，即必须明确具体的交房期限，否则无法通过备案。从签约当时双方对高压线下架的预期心态��可以佐证黄锦兴对交房时间约定条款的理解是正确的。中林公司当时的心态觉得交房不会超过合同约定第八条时间。令中林公司没有想到的是高压线的下架拖了这么长时间。但合同条款的解释应当以签约时的理解和心态为准，而不是双方发生诉讼的时间。问题的关键还在于，签约当时双方都以为很快会下架的信息来源于什么，中林公司更清楚还是业主更清楚？如果中林公司不给业主这样的信息或暗示，业主又从何而知？本案的录音证据是中林公司在业主完全没有准备的情况下偷录的，其中大部分均可还原体现业主一方对交房时间的理解，一审法院视而不见，未作任何分析认定，也导致认定约定的交房时间错误。一审法院以黄锦兴知道高压线的存在及可能影响工期为由判决认定中林公司不受补充协议第五条第2点约束是错误的。业主知道高压线，并知道在一定程度上��响工期，但这丝毫不能得出双方对交房时间的约定仅适用所谓的第五条第1点之特别约定，恰恰相反，正是因为担心交房无限期，才会有补充协议第五条第2点的约定。综上，黄锦兴请求二审法院纠正变更一审判决，改判支持黄锦兴原审诉讼请求。被上诉人中林公司答辩称，一、关于格式条款问题：（一）合同中关于交房时间的所有约定均是合同商务条款，均非所谓格式条款。房屋买卖合同或者推而广之所有的买卖合同，交付条件或者交付期限所约定的内容是合同的商务条款。其合同条款的性质与合同的价格条款无异，是双方协商的基础或者经过邀约承诺形成的合同条款。同价格条款一样，是买方在购买房屋标的时本身需要权衡和比较的内容，然后再经过双方协商确定，与所谓格式条款的基本概念风马牛不相及！（二）补充协议中关于交房期限的约定，是双方根据��项目该栋楼的特殊情况协商一致的结果，不符合格式条款的特征。其一，补充协议条款仅适用于凯悦新城项目，仅适用于该项目10号楼业主。该约定的存在是因为讼争10号楼上空高压线存在的这一客观事实导致施工进度受限，进而影响交房时间，具有极强的针对性和时效性。其二，条款约定“……二十个月内……”，以高压线落地后二十个月内确定交房时间，具有极强的具体性，此具体性也只有与合同另一方协商方能出现的结果。其三，从交房时间的性质上看，它本身就是可协商变更的条款，中林公司也是在征询了黄锦兴的意见后方能以文字的形式将双方意见统一于合同文本，也就无所谓预先设定之说。（三）从签订合同当时的市场环境看，本案黄锦兴与中林公司签订讼争合同的时间在2009年金融危机期间，该时期房地产市场萎靡，是买方处于优势地位，属买方市场。买方在合同谈判中处于更为优势的市场地位，不符合格式合同条款形成的基础。二、（一）补充协议是合同双方对交易的事项在合同中无法完全体现时的具体化，补充协议的意义在于完善主合同。本案补充协议第五条第一款是中林公司与黄锦兴针对讼争项目上空存在高压线这一情况所作出的特别约定。补充协议第五条第二款与第一款是承接关系，也并不矛盾。第一、补充协议第五条第一款是讼争项目10号楼的买受人与中林公司达成的对合同第八条中约定的交房时间的合法变更。合同第八条中约定的交房时间是合同双方为配合网签程序所做的填写内容。而讼争项目10号楼的交房时间由高压线落地的时间所决定，这点在一审庭审过程中双方均予认可。又因高压缆化工程作为市政工程具有不确定性，合同双方在签订合同之时无法对交房时间做出准确的预估。合同第八条填写的日期不能完全反映实际情况，无法正确表达双方“交房时间由高压线落地的时间决定”的一致意思，因此需要在补充协议中加以明确约定。所以，补充协议第五条第一款是对合同第八条中约定的交房时间的合法变更。经过变更，原来约定的交房时间失效，以变更后的内容为准。第二、因为合同第八条只有交房时间被变更，补充协议第五条第二款承接补充协议第五条第一款，说明除交房时间应适用“高压线落地后算起20个月”外，还应满足第八条约定诸多交房条件。补充协议第五条第一款约定：“……具体交房时间以高压线落地后算起二十个月内交房”，紧接着补充协议第五条第二款约定的“按照合同第八条规定如期交房”，很显然第二款承接了第一款的内容。对于10号楼的业主而言，合同第八条约定的交房时间如上所述，已经合法变更为补充协议第五条第一款。第五条第二款所说的“如期”对其而言，即是指上一款约定的“高压线落地后20个月内”，而不再是合同第八条约定的2011年12月31日。另外，合同第八条不仅约定了交房时间，也约定了交房条件。而补充协议第五条第二款正是与此相呼应，对于10号楼业主而言，第二款在强调交房时间变更的同时，更强调中林公司应按照规定的交房条件交房。（二）在交房时间上以“高压线落地后算起20个月内”为准是合同双方的真实意思表示。黄锦兴不能以事后的履行不利于己方，就要否认和推翻在当时情形下的约定。黄锦兴对于高压线对交房时间的决定影响及高压缆化工程工期的不确定性是明知的。黄锦兴在签订合同之前也到达房屋施工现场，清晰地了解到10号楼上方高压线的存在已经造成10号楼的停工，只有等待高压线落地后方能复工。黄锦兴在一审庭审过程中也承认该事实，确��知悉交房时间由高压线落地的时间确定。所以，补充协议第五条第一款的约定是符合合同双方的内心真实意思，符合当时的客观情况。另外，中林公司在一审中提交的录音证据可以佐证合同双方在合同签订之时对于交房时间所达成的一致是“高压线落地后算起20个月内”。中林公司所提交的录音证据可以证明以下几个事实：第一、黄锦兴在签订合同之时知道高压线存在，并且因为高压线的存在，讼争10号楼当时处于停工状态；第二、中林公司已向黄锦兴告知高压缆化工程具有不确定性，而高压线的落地时间决定10号楼的交房时间，黄锦兴对此也表示认同；第三、黄锦兴知道补充协议第五条第一款的存在并且理解和接受该条款，只是黄锦兴在购买当时认为，按照补充协议第五条第一款计算的交房时间可能还早于合同第八条约定的交房时间。由此可知，虽然在签订合同��时，黄锦兴在知道“对面幸福密码已下架”的情况下，以一般人的心态预期讼争项目上空的高压线也很快下架，从而签订合同。但不能否认的是：以“高压线落地后算起20个月内”为10号楼的交房时间是中林公司与黄锦兴真实意思表示的一致!而后合同履行过程中，高压线缆化工程的不确定性导致讼争项目上空的高压线并非如黄锦兴预期的时间内下架。但是需要强调的是，这是合同履行的风险，不应与合同约定混为一谈。作为合同的当事人在合同签订后，可能因合同取得利益，也可能承担风险。如果只要在事后证明对自己不利的约定就要千方百计予以撤销，就违背缔约双方最基本的契约精神。就本案的房屋买卖而言，当时10号楼售价9000多元，但现在已经3万元，是否能够找个理由撤销，或者说比原来双方可预计的心理差距太大，就不用履行呢！很显然不能！因此，黄锦兴的很多观点均是非常单方且只能享受利益不能承担风险的理解！综上，中林公司请求二审法院驳回上诉、维持原判。经审理查明，对于原审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》第八条是关于“交付条件与期限”的约定，明确“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”。该合同附件六《合同补充协议》，其中第五条是关于“商品房的交付”的补充约定；第六条约定“买受人在签定本合同时已在现房屋仔细察看清楚，对所购房屋套型布局完全认知，本合同签定后不再提出异议。买受人确认已经认真阅读并充分理解本合同及附件的全部条款，所有相关内容已与出卖人进行过充分协商后签定本合同（包括附件的全部条款），��时，买受人已完全认知所购房屋的周边环境与配套设施，对之无异议”；第七条约定“本合同及合同补充协议经双方盖章或签字之日起成立。本合同补充协议与合同条款不一致时，以合同补充条款为准”。还查明，二审庭审中，黄锦兴表示如按原审确定的交房时间，原审判决认定的逾期交房违约金数额无误。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点在于《商品房买卖合同》、《合同补充协议》关于讼争房产交付时间的约定是否存在理解上的争议。《商品房买卖合同》条款是由主管部门提供的示范文本，虽然附件六《合同补充协议》是中林公司为了重复使用而预先拟定的条款，但该补充协议第五条关于交房时间约定的理解并不存在争议。首先，根据查明的事实，凯悦新城10#楼在双方当事人签订买卖合同当时，因受其上空高压线影响而处于停工状��，施工进度慢于凯悦新城1#-9#楼。由于架空线缆化属于市政项目，对于该工程何时完工均非双方当事人所能掌控，基于此情形，中林公司在《合同补充协议》中就凯悦新城10#楼房产的交房时间作出了与凯悦新城1#-9#楼不同的特别约定，有客观事实依据。其次，根据《合同补充协议》第六条和第七条的约定，补充协议经过双方充分协商，买受人亦已认真阅读并充分理解，且补充协议与合同条款不一致时，以补充协议为准。黄锦兴并无证据证明其系在受到胁迫、欺诈等情形下而被迫签订协议，故补充协议系双方当事人在对讼争房产特殊情况充分了解后作出的真实意思表示，亦未因此排除相关方的主要权利或加重、免除相关方的责任，黄锦兴关于讼争房产交房时间约定的相关条款未经协商的上诉主张依据不足。第三，在双方明知凯悦新城10#楼因受上空高压线影响导致施工进度慢于1#-9#楼的情形下，根据黄锦兴上诉主张，双方约定的10#楼交房时间应理解为至少不晚于1#-9#楼、甚至早于1#-9#楼的交房时间，该理解显然有违常理。正因10#楼受高压线缆化工程影响导致交房时间无法具体确定，才有必要作出附条件的交付期限约定，该约定变更了商品房买卖合同第八条关于房产交付时间的约定，故10#楼的交房时间应以补充协议约定为准。而该补充协议第五条第2款侧重约定交房前买受人应承担的义务，其中关于“出卖人应按照合同第八条规定如期交房”的约定中所使用的字眼是“如期”，因10#楼的交房时间已为补充协议约定所替代，故此条款中所谓的“如期交房”即为按双方约定的时间交房。如该条款依黄锦兴理解只能作提前交房之解释，则系要求中林公司在10#楼施工进度慢于其他楼栋的情况下交房时间却必须提前，该理解显然有悖日常生活经验法则。至于黄锦兴以商品房预售管理规定来佐证中林公司理解错误，该主张显然否定了商品房买卖双方可以根据客观情况对交房时间进行变更或合理延期的权利，系对相关法律法规的曲解，本院不予采信。综上，双方有关10#楼交房时间的约定并不存在理解上的争议，10#楼的交房时间应以补充协议约定的“高压线落地后算起二十个月内交房”。因“高压线落地”并非专业术语，其应指高压架空线缆化工程完工，根据厦门电力工程集团有限公司出具的证明，10#楼上空段的高压架空线缆化工程于2011年11月15日施工完毕撤离现场，故原审确定10#楼交房时间应为2011年11月16日起的二十个月内正确，据此作出中林公司应承担逾期交房违约金的判决应予维持。综上所述，黄锦兴的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人黄锦兴的上诉，维持原判。本案二审案件受理费1264元，由上诉人黄锦兴负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　宁代理审判员　　李向阳代理审判员　　章　毅二〇一四年一月二十六日代书　记员　　陈清强附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。更多数据：