（2014）浙甬民二终字第41号
裁判日期: 2014-01-24
公开日期: 2014-04-01
案件名称
郑文英与象山华丰房地产有限责任公司、王祉絖商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
象山华丰房地产有限责任公司,王祉絖,郑文英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙甬民二终字第41号上诉人（原审被告）：象山华丰房地产有限责任公司。法定代表人：王庆华。上诉人（原审被告）：王祉絖。上述两上诉人的共同委托代理人：李惠芳。被上诉人（原审原告）：郑文英。上诉人象山华丰房地产有限责任公司（以下简称华丰房地产公司）、王祉絖因与被上诉人郑文英商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2013年11月14日作出的（2013）甬象民初字第970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月17日公开开庭审理了本案。上诉人华丰房地产公司、王祉絖的共同委托代理人李惠芳、被上诉人郑文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：2008年11月24日，原告与被告华丰房地产公司签订一份商品房买卖合同，合同约定被告华丰房地产公司将位于象山县丹东街道桃花源E91幢别墅销售给原告，双方约定房屋价款为268万元，合同签订后，原告支付全部房价款，但被告华丰房地产公司未能按期交付房屋。因案涉房屋存在严重质量问题和改变规划等情况，由小区五位业主代表出面与被告华丰房地产公司、王祉絖于2012年12月20日签订华丰桃花源小区房屋买卖补充协议一份（以下简称补充协议一），同意被告华丰房地产公司在没有通过综合验收的情况下将上述房屋交付原告，并就办证、质量赔款等有关事项达成一致。该补充协议中第五条并约定，被告华丰房地产公司在2013年4月30日前必须具备业主办理产权证的所有条件，如违约则从2013年5月1日起向原告支付已付房款总额每日万分之六的违约金，上述违约金计算约定由被告王祉絖承担连带责任。2012年12月26日，原告就相同内容与两被告签订补充协议（以下简称补充协议二）。截止原告起诉之日，案涉小区仍无法办理房地产权属证书。另查明，2012年12月20日，桃花源小区傅世林、李万根、孙平华、柳金根、魏莉以业主代表名义与被告华丰房地产公司、王祉絖达成补充协议，约定：“一、华丰公司定于2012年12月22日-25日桃花源小区交房；二、出卖方支付给每户业主质量规划赔偿金12万元，在交房之日支付每户9万元；未付每户3万元和华丰公司再加自愿补偿全体业主40万元须在2013年1月25日付清……；五、华丰公司在2013年4月30日前必须具备业主办理产权证的所有条件；若违约，华丰公司从2013年5月1日起向业主支付每户已付房款总额每日万分之六的违约金，至可办产权证为止。上述付款由王泽光父子承担连带保证责任……。”现被告华丰房地产公司已经履行了协议中关于向桃花源业主交付房屋，及支付质量规划赔偿金12万元等内容。再查明，案涉房地产至今为止尚未办出房屋权属证书。原告已实际交付房款268万元。又查明，被告王祉絖曾用名王泽光，作为早年长期从事建筑业的人士，该用名在象山县内为人熟知。原审原告郑文英于2013年6月28日诉至原审法院，请求判令：一、原审被告华丰房地产公司限期向原审原告提供具备办理产权证所有条件资料并承担约定违约金1608元（按已付房款268万元的日万分之六自2013年5月1日起计至起诉之日，以后违约金计算至原审被告办理房屋初始权属证书之日止）；二、原审被告王祉絖对上述款项承担连带保证责任。审理中，原审原告申请撤回要求原审被告华丰房地产公司限期向原审原告提供具备办理产权证所有条件资料的诉讼请求。原审法院认为：虽然在原、被告签订的补充协议二中被告王祉絖签名为打印字体，且署名为“王泽光”，但补充协议一、二签订三方一致，内容一致，时间具有连续性，故应将该两份协议作为一个签约过程来看待，根据补充协议一显示，两被告与业主代表就房屋交付、质量赔偿、小区配套设施整改、物业管理费的支付、产权证办理所需资料的准备等多项内容达成协议，且协议中关于房屋交付、质量赔偿等内容已实际由被告华丰房地产公司向桃花源全体业主陆续履行，补充协议二在补充协议一的基础上又以业主个人名义就相同内容与两被告达成协议，虽担保人“王泽光”的名字为打印，但两份协议内容指向明确，意思表示一致，该两份补充协议意思表示真实，内容不违反相关法律、行政法规的规定，系合法有效。被告华丰房地产公司未按照协议约定具备为业主办理房地产权属证书的所有条件，致使原告至今未能办理产权证，故应承担违约责任。被告王祉絖作为担保人，对被告华丰房地产公司承担担保责任，因协议中未对担保方式明确进行约定，故依法推定其应承担连带保证责任。原告主张违约金从2013年5月1日计算至被告华丰房地产公司办出初始权属证书之日止，予以支持。被告华丰房地产公司辩称未办证的原因在于部分业主违反规划乱拆乱建，依据不足，难以采纳。两被告辩称协议中约定的违约金计算标准过高，理由正当，该院酌情考虑调整为日万分之二。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百十四条和《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，作出如下判决：一、被告象山华丰房地产有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告郑文英违约金（按已付房款268万元的日万分之二，自2013年5月1日起计算至被告华丰房地产公司办出房屋初始权属证书之日止）；二、被告王祉絖对上述款项承担连带清偿责任。如果被告未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告象山华丰房地产有限责任公司负担。宣判后，原审被告华丰房地产公司、王祉絖不服，向本院提起上诉，称：补充协议一是在政府的协调下签订的，补充协议一约定办理权属登记是协议双方共同的义务。上诉人华丰房地产公司已根据协议约定向每位业主支付了赔偿款，并向政府有关部门递交了竣工验收所需材料，但政府没有兑现对协议双方的承诺，部分业主违反规划法规，导致产权登记的相关手续不能完成，原审判决片面认为是上诉人的责任，属于认定事实不清。补充协议二中王泽光的名字是打印的，并非王祉絖自己签名，原审以任意的打印名字作为担保人的真实意思表示，属于认定事实错误。被上诉人对补充协议一没有提供原件，上面也没有被上诉人的签名，且业主代表的身份也不能确定，该份协议与本案无关，原审判决将这份协议作为定案依据，属于事实认定错误。该协议是上诉人王祉絖与其他几位业主代表签订的，与被上诉人没有关系，综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人郑文英答辩称：房产权属登记不能按时办理是上诉人华丰房地产公司的责任，上诉人华丰房地产公司认为其已按补充协议的内容履行了相关义务，不符合客观事实。上诉人认为不能按时办理产权登记是政府部门原因的观点也不能成立，即使成立，也与被上诉人无涉，被上诉人在房屋买卖过程中不存在任何的过错。两上诉人与业主代表签订了补充协议一，后来被上诉人等业主与上诉人华丰房地产公司签订了补充协议二，上诉人王祉絖的名字虽然是打印上去的，但协议的内容与补充协议一是完全一致的，上诉人王祉絖应当对该补充协议中所约定的违约责任承担连带责任。原审判决认定事实清楚，但是按照日万分之二计算逾期利息有误，被上诉人将通过另外的合法途径主张。综上，上诉人的上诉完全是在拖延时间，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审期间均未提供新的证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：2012年12月20日，傅世林等五位业主代表与上诉人华丰房地产公司签订补充协议一，上诉人王祉絖作为担保人。上诉人在原审中对该份协议的真实性未提出异议，因此，该协议的真实性应予认定。该份协议是各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应按约履行。在补充协议一的基础上，被上诉人与上诉人华丰房地产公司签订了补充协议二，补充协议二与补充协议一的内容完全一致，担保人一栏虽为打印体“王泽光”，但结合两份补充协议签订的背景和内容，原审认定上诉人王祉絖作为担保人，对上诉人华丰房地产公司承担连带担保责任并无不当。上诉人王祉絖以其在补充协议二中并未签字为由，主张不予承担担保责任，本院不予支持。上诉人华丰房地产公司未按约具备业主办理产权证的全部条件，产权证至今未能办出，显属违约，应承担相应的违约责任。上诉人华丰房地产公司、王祉絖主张产权证办不出的原因在于政府不作为以及部分业主违规所致，但未提供充分证据予以证明，本院难以采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人象山华丰房地产有限责任公司、王祉絖负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 张宏亮代理审判员 张颖璐代理审判员 郑 辉二〇一四年一月二十四日代书 记员 陆 琼