（2013）巴民初字第371号
裁判日期: 2014-01-24
公开日期: 2014-05-06
案件名称
原告巴马伟业公司诉被告黄某某、罗某某房屋租赁合同纠纷案民事判决书
法院
巴马瑶族自治县人民法院
所属地区
巴马瑶族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
巴马伟业公司,黄某某,罗某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2013）巴民初字第371号原告巴马伟业公司。法定代表人韦某某，董事长。特别授权委托代理人陈某某。被告黄某某。被告罗某某。特别授权委托代理人黄某某。二被告共同授权委托代理人李某某。原告巴马伟业公司诉被告黄某某、罗某某房屋租赁合同纠纷一案。本院于2013年10月29日受理后，依法适用简易程序由审判员梁正华独任审判，于2013年12月10日在本院公开开庭进行了审理，书记员覃荣柠担任庭审记录。原告的特别授权委托代理人陈某某，被告黄某某及委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巴马伟业公司诉称，原、被告于2009年11月8日、2011年11月8日分别签订租赁期限为2009年11月8日至2011年11月7日和2011年11月8日至2012年11月7日的《房屋租赁合同》，合同约定被告将座落于巴马县母鸡山脚下房屋的第二、三层楼出租给原告，合同期间的水电费由原告承担。自2009年11月8日起，原告与被告口头协商，被告出租的整栋楼即包括第一、二、三、四、五层全部的水电费先由原告全额支付，过后被告再将第一、四、五层的水电费返还给原告。至今为止，被告并没有根据双方的约定返还第一、四、五层的水电费给原告。因一至五层楼只有安一个水表共用，各户用水的度数无法分出，所以现在原告只要求被告返还原告已先垫付的电费10026.76元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判令两被告向原告返还电费10026.76元和承担本案诉讼费用。原告为证实其主张向法庭提供的证据有：1、原、被告分别于2009年10月24日、2011年11月7日签订的《房屋租赁合同》复印件2份，用于证明原、被告于2009年11月8日至2012年11月8日有房屋租赁关系；2、交纳电费票据复印件29张，用以证明原告从2010年1月19日至2012年6月11日交纳电费的事实。被告辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。理由是：2009年上半年，被告建成楼房后，对外招租第二、第三层楼。2009年10月20日左右，原告要求租用房屋，并要求被告到其设在县自来水厂的办公室协商租房事宜，被告提出的出租条件是：每年租金14400元，签订合同三日内一次性付清房租。但原告要求租金减到每年12000元，且按月支付，最多按季支付，且春节期间要求扣除相应天数租金，被告不同意。后原告表态按半年支付，租金减少到每年12000元。被告认为租金太低，要求原告支付整栋房屋水电费，当时原告表示同意。之后，被告提供了一份合同初稿，原告没有采用，而由其办公室人员另拟定合同，合同的所有条款内容均是原告定，被告也表示同意，其中《合同》第四条明确约定：“其他费用：合同期内，乙方（指原告）承担水、电、闭路电视、宽带网及煤气物业管理等租赁期间产生的费用”。合同拟好后，双方于2009年10月24日签订《房屋租赁合同》。很明显，本案的10026.76元电费，依照合同约定，应当由原告自己全部承担。二、原告起诉所说是无中生有，捏造事实。其实，根本就没有象原告讲的有口头协商，原告作为一个大公司，既然与被告签订了《房屋租赁合同》，为何不把口头协议的内容作为书面合同的条款内容呢？第一次合同期满后，原告与被告没有合同纠纷，合同自行终止。之后，被告提出不再出租房屋，要求原告搬出，但原告一再要求续租一年，后双方协商签订了第二次《房屋租赁合同》，期限一年，在合同期间被告一直坚持认真履行双方签订的合同条款，没有违约，但是，原告却故意违约，并损坏了被告的房屋、家具及设备，造成被告损失。三、两被告不但没有责任返还水电费给原告，相反有充分的事实与法律依据诉讼请求原告赔偿违约金、租金及损坏的财物给被告，在此被告已经向法院起诉。被告对其辩解理由向法庭提供的证据有：1、《建设工程规划许可证》复印件2页，用以证实被告的房屋具有合法性；2、《房屋租赁合同》复印件2份，证实从2009年10月28日到2011年10月27日和从2011年11月8日到2012年11月7日原、被告之间存在房屋租赁关系，合同期内原告承担租赁期间的水、电、闭路电视、宽带及煤气物业管理等费用；3、照片1张，以证实原告在租赁期间在出租房屋里正常生活三十多人，说明用水、电花费大。经过开庭质证，被告对原告提供的第1份证据的真实性无异议，但认为交房的时间是2009年10月28日，合同的履行时间应是从2009年10月28日至2011年10月有27日。第二份合同签订时间是2011年11月7日，而不是8日，合同期间为2011年11月8日至2012年11月7日；对第2份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为按合同第四条约定，水电费由原告承担。原告对被告提供的第1份证据无异议，对第2份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原告仅租被告的第二、三层房屋，而整栋楼房的水电费全由原告承担不合常理。对第3份证据有异议，认为原告租用4个房间，如何住得30多人，不合常理，照片只能证明原告的员工开饭登记而已，不能证明有30多人一起住在房间内。本院认为，对原、被告无异议的证据予以确认。对原告提供的第1份证据，是原、被告双方签订的两份合同，其内容真实，时间明确，是有效合同，本院予以确认。对第2份证据是29张电费交纳票据，其来源合法，内容真实可信，本院予以确认。对被告提供的第3份证据（即照片）是原件，是反映原告公司员工开饭登记情况，其内容真实，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年10月24日被告黄某某作为出租方与原告作为承租方签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定被告将座落于巴马县母鸡山脚下房屋一栋的第二、三层楼出租给原告，租赁期限为2009年11月8日起至2011年11月7日止。合同的第四条约定其它费用：合同期间内，承租方承担水、电、闭路电视、宽带及煤气物业管理等租赁期间产生的费用。合同签订后，从2009年11月8日起，原告就租住了被告房屋的第二、三层楼至2011年11月7日。原告在租赁期间均按总电表的度数交纳了整栋楼房用电的电费，在第一份合同履行结束后，原告对已交纳的整栋楼房用电的电费没有异议，而又于2011年11月7日与被告签订第二份《房屋租赁合同》，约定原告继续租用被告的房屋从2011年11月8日起至2012年11月7日止，除了租金约定为14400元外，其它条款与第一份合同条款约定的内容一致。合同签订后，原告从2009年11月8日起继续租用被告房屋的第二、三层楼至2012年6月搬走。另查明，被告第一层楼及第四、五层楼被告另租给他人使用和自家居住。在原告租住期间，因整栋楼房（一至五层）只在一楼安装一个水表，原告从入住至搬走整栋楼的水费均是原告交纳。被告的整栋楼房共安装4个电表，其中一层安装1个总表和1个分表，二层安装1个分表，三层安装1个分表，四层、五层均没有安装电表。在原告承租期间，因电业公司只按总电表的度数来收取电费，而没有按各分表的度数来收费，故原告也按总表的度数全部交纳了承租期间的电费。两个租期原告总共交纳电费为19879.08元。原告认为，被告的第一层楼和第四、五层楼不是原告租用，该楼层使用的电费不应由原告承担。为此，原告于2013年10月29日诉至本院，请求判令被告返还电费10026.76元给原告和承担本案诉讼费用。案经本院主持调解无效。本案争议焦点是：原告诉讼请求被告返还电费10026.76元是否有事实根据和法律依据。本院认为，从原告提供的29张电费交纳发票来看，原告从租房开始至搬出承租房期间，相继按总电表交纳整栋楼房（一至五层）的电费总共为19879.08元。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的第一条约定：“甲方将座落于母鸡山脚房屋一栋的第二、三层出租给乙方”和第四条关于“合同期间内，承租方承担水、电、闭路电视、宽带及煤气物业管理等租赁期间产生的费用”的约定，原告租用被告房屋的第二、第三层楼房，应当相应地承担第二、第三层楼使用电的电费，但从原告提供已经交纳的电费发票来看，证实原告每次交费均是按总电表的度数把整栋楼房使用电的电费交纳，并没有按其租用的第二、三层楼用电的分表度数交纳。在庭审中就合同第四条约定如何理解的问题对原、被告进行了询问，原告认为《房屋租赁合同》第四条约定，指的是原告在承租第二、第三层楼期间，原告承担该层楼的水、电、闭路电视、宽带及煤气物业管理等租赁期间产生的费用。而被告认为按该条款的约定原告在承租期间应当承担整栋楼房的水、电等费用。原、被告对合同中该条款约定的理解明显不同，对水、电费应由谁承担或者如何承担的问题产生的纠纷，双方应当在第一份《房屋租赁合同》履行结束时予以解决，但双方在履行第一份《房屋租赁合同》结束时，并没有就水、电费等费用的承担问题予以解决，而继续签订了第二份《房屋租赁合同》，并且签订的第二份合同与第一份合同内容没有改变，只是约定的租金不同。在第二份合同开始履行后，原告仍然继续按照总电表交纳了整栋楼房使用电的电费至搬出承租房时止，根据我国《合同法》第六十一条的规定，原告的行为应视为认可了承担整栋楼房电费的义务，现原告要求被告返还已经交纳的电费，理由不成立。对于原告主张自2009年11月8日起，原告与被告口头协商，被告出租的整栋楼房（包括第一、二、三、四、五层）的全部水电费先由原告全部支付，过后被告再将第一、四、五层楼的水电费返还给原告的说法，被告不予认可，原告也没有提供相应的证据予以证实。对此，原告应当承担举证不能的法律后果。故原告的诉讼请求缺乏依据，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条之规定，判决如下：驳回原告巴马伟业公司的诉讼请求。案件受理费51元，减半收取25.5元，由原告巴马伟业公司负担（已交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院提出上诉，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费25.5元（上诉案件受理费汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院；帐号：20506801040003998；开户行：农行河池分行城东分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 梁正华二〇一四年一月二十四日书记员 覃荣柠 微信公众号“”