（2013）鄂鄂州中民二终字第00066号
裁判日期: 2014-01-24
公开日期: 2014-09-05
案件名称
郭欣、伍俊与鄂州恒大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省鄂州市中级人民法院
所属地区
湖北省鄂州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
鄂州恒大房地产开发有限公司,郭欣,伍俊
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂鄂州中民二终字第00066号上诉人（原审被告）：鄂州恒大房地产开发有限公司。法定代表人：杨松涛，该公司董事长。委托代理人：彭高峰、ＸＸ伟，该公司员工（代理权限为一般代理）。被上诉人（原审原告）：郭欣，女，汉族，1981年12月30日出生，湖北省武汉市人。被上诉人（原审原告）：伍俊，男，汉族，1980年8月11日出生，湖北省武汉市人。上列两被上诉人委托代理人：伍经纬，男，汉族，1954年4月30日出生，湖北省武汉市人。（代理权限为特别授权代理）。委托代理人：张康彦，湖北千禧律师事务所律师（代理权限为一般代理）。上诉人鄂州恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）为与被上诉人郭欣、伍俊商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2013）鄂华容民初字第00483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月27日立案受理后，依法组成由审判员湛少鹏担任审判长，审判员陈萍、宋光亮参加的合议庭，于同年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人恒大公司的委托代理人彭高峰、ＸＸ伟，被上诉人郭欣、伍俊的委托代理人伍经纬、张康彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年11月7日，恒大公司与郭欣、伍俊签订商品房买卖合同，合同第八条约定恒大公司于2011年9月30日前将符合该合同约定的商品房交付郭欣、伍俊使用，第九条约定了逾期交房的违约责任，即逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，恒大公司按日向郭欣、伍俊支付已交付房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行。2012年5月9日，恒大公司向郭欣、伍俊发出收房通知。郭欣、伍俊因房屋存在质量问题，金碧物业对其反映的房屋问题进行了维修。郭欣、伍俊以上述维修记录而认定恒大公司交付的房屋质量存在问题属违约行为，遂引发此纠纷。原审法院认为：本案争议的焦点有四：一、买卖合同的补充协议第六条、第十一条是否违反国家规定，是否属无效条款。买卖合同的补充协议第六条约定，买受人对房屋有未妥善之处，有权要求补修，买受人不得拒绝收房。补充协议第十一条系国家行政法律规定的条款，但不影响交付房屋。该两条内容系双方当事人的真实意思表示，虽为售楼方提供的格式条款，但郭欣、伍俊没有提供证据证明上述两条款违反国家规定，应为有效条款。二、郭欣、伍俊提供的证据能否达到证明恒大公司所交付的房屋存在严格意义上的质量问题。郭欣、伍俊仅提供金碧物业的维修调度单和几张照片，没有提供相应的质检部门的检验报告书证明恒大公司提供的房屋存在严格意义上的质量问题，且不属保修期内的质量问题，故以上证据不足以证明恒大公司根本违约，不能达到其至今仍不具备交房条件的证明目的。三、恒大公司迟延交房，是否具备交房条件的举证责任由谁承担。郭欣、伍俊已证明恒大公司迟延于合同约定的时间交房，故何时符合交房条件的举证责任在恒大公司，其未能提供“建筑工程竣工表”以证明其交付的房屋符合交付条件，故恒大公司应承担相应的法律责任。四、违约时间的计算。合同约定交房的时间为2011年9月30日，恒大公司通知郭欣、伍俊收房时间为2012年5月9日。另，恒大公司提供的证据中，如“两书”、竣工备案证、天然气的收费均不能证明房屋符合交付条件，其提供的证据三权属证明，其登记时间为2012年12月14日，该证据的说明中有两项，其内容为“该证明效力等同于房屋所有权证；凭此证明可换领房屋所有权证”，故恒大公司提供的该证据能证明其所交付房屋在该日期前符合交付条件。故原审法院认为恒大公司违约的时间应为2011年10月1日至2012年12月13日止，违约时间为440天。综上，双方当事人之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，属有效合同。恒大公司未按合同约定的时间交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。根据举证责任的分配，恒大公司应举证证明其房屋经验收符合交付条件的证据，其办理房屋权属证明的日期，可以认定其符合交付条件，故恒大公司违约的时间计算至办理房屋权属证明的前一日即2012年12月13日止，逾期时间为440天。根据合同的约定，恒大公司应按日向郭欣、伍俊支付已交付房屋价款万分之一的违约金。郭欣、伍俊认为恒大公司至起诉时仍不符合交付条件，但其未提供充分的证据予以证明。因恒大公司具备了交房条件后，郭欣、伍俊拒收房屋，其应自行承担相应的法律后果。恒大公司辩称房屋符合交付条件，请求人民法院依法驳回郭欣、伍俊的诉讼请求，但其未履行合同的约定而迟延通知交房，故恒大公司的辩称理由不能成立。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、恒大公司给付郭欣、伍俊逾期交房违约金计人民币19068.68元；二、驳回郭欣、伍俊的其他诉讼请求。上诉人恒大公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、根据《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》第十二条、第十三条的规定及合同附件四《补充协议》第六条第一项的约定，涉案房屋已取得《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，足以证明涉案房屋已取得“竣工验收备案表”及《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，且在一审庭审中，已出示“两书”证据原件进行了质证，故涉案房屋自2010年9月23日起已符合交付条件。另根据国务院于2004年5月19日发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，其中已取消了“综合验收”这一审批项目。而且合同明确约定了房屋交房条件为“经验收”而非“综合验收”。因此一审法院认定涉案房屋未取得竣工验收表，未经综合验收，不符合交房条件于法无据，也与合同约定不符。二、根据合同附件四第十一条约定及《住宅专项维修资金管理办法》第十二条、第十三条的规定，被上诉人郭欣、伍俊在办理房屋交付手续前，应将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，否则开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。因此上述约定既有合同依据，也符合相关法规。一审法院在确认该条款有效的前提下，却认定该条款不影响房屋交接，属认定事实错误，于法无据，上诉人恒大公司不应承担逾期交房违约责任。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人郭欣、伍俊的诉讼请求并承担本案诉讼费用。被上诉人郭欣、伍俊未在法定期限内向本院提交答辩状，庭审时辩称：一、被上诉人郭欣、伍俊虽已收到交房通知，但涉案房屋未交付的主要原因是房屋质量不符合合同约定，被上诉人郭欣、伍俊在一审提交的证据证明涉案房屋根本不能入住，目前仍不符合交付条件，上诉人恒大公司亦未提交合同第八条约定的相关交房文件，其提交的工程竣工验收备案证也不是涉案房屋的备案证，不能证明上诉人恒大公司拟交付的房屋符合交付条件，上诉人恒大公司应承担逾期交房的责任。二、上诉人恒大公司未向被上诉人郭欣、伍俊提供住房专项维修资金缴纳方式，导致被上诉人郭欣、伍俊未缴纳该费用，其责任在上诉人恒大公司，其应该承担逾期交房违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。上述当事人在二审举证期限内均未向本院提交新的证据。经审理查明：原审认定的事实除逾期交房违约金计算有误外，其他均属实。另查明：上诉人恒大公司开发的恒大·金碧天下小区小高层、低层住宅于2011年6月30日竣工验收，并取得了《湖北省建筑工程竣工验收备案证》。2012年4月，该小区正式开通天然气。本院认为：上诉人恒大公司与被上诉人郭欣、伍俊签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方当事人真实意思表示，其内容合法、有效，应受法律保护。依据合同附件四第六条的约定：“如买受人对装饰和设备有异议或遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼，买受人以商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担”，该约定仅针对买受人是否收楼，并未免除出卖人的相关义务，亦未排除买受人向出卖人主张质量责任的权利。《工程竣工验收表》是建设单位申请工程备案审批过程的流程记载，只是办理备案证的一个必要条件，建设行政管理机关颁发的备案证才是工程验收中唯一对社会公众具有公示效力的法定文件，本案中，上诉人恒大公司已于2011年6月30日取得与涉案房屋相对应的《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，该工程主体已竣工验收，相关市政基础配套设施亦于2012年4月开通，其于2012年5月9日向被上诉人郭欣、伍俊邮寄送达《收楼通知》，此时被上诉人郭欣、伍俊所购商品房已符合合同约定的交付使用条件，其应按合同约定履行收楼义务，故原审法院将逾期交房违约金计算至2012年12月13日不妥。被上诉人郭欣、伍俊在验房过程中发现的部分质量问题属工程保修范围，其有权按合同约定要求上诉人恒大公司在合理期限内予以解决，其以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收楼不符合合同约定，双方当事人均应按该约定的内容履行相关权利和义务。上诉人恒大公司未按合同约定日期交付房屋，应承担逾期交房责任，故本院确认上诉人恒大公司应承担的逾期交房违约金为9577.68元（自2011年10月1日起至2012年5月9日止共计221天，按已付房款433379元的日万分之一的标准计算违约金）。依据合同附件四第十一条：“买受人必须提交住宅公用部位设施设备维修基金和契税费的缴纳凭证作为办理《房屋所有权证》的必要条件，否则，出卖人不承担逾期办理《房屋所有权证》的责任”的约定，买受人是否缴纳首期住宅专项维修资金只是出卖人办理房屋所有权证的必要条件，其本身并不影响本案逾期交房违约金的计算，故上诉人恒大公司上诉称原审判决认定事实不清的上诉理由成立，本院依法予以支持。综上，原审判决认定事实部分不清，实体处理不当，且未指定履行期间，本院依法予以纠正。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销鄂州市华容区人民法院（2013）鄂华容民初字第00483号民事判决；二、上诉人恒大公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人郭欣、伍俊逾期交房违约金9577.68元；三、驳回上诉人恒大公司的其他上诉请求；四、驳回被上诉人郭欣、伍俊的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费510元，由上诉人恒大公司负担200元，被上诉人郭欣、伍俊负担310元；二审案件受理费343元，由上诉人恒大公司负担138元，被上诉人郭欣、伍俊负担205元（二审案件受理费已由上诉人恒大公司预交，待本判决生效后，由被上诉人郭欣、伍俊直接支付给上诉人恒大公司）。本判决为终审判决。审判长 湛少鹏审判员 陈 萍审判员 宋光亮二〇一四年一月二十四日书记员 徐 莉 来自