（2013）沪二中民二（民）终字第2193号
裁判日期: 2014-01-24
公开日期: 2014-02-27
案件名称
郁金、尹玲与上海恒润物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郁金,尹玲,上海恒润物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪二中民二（民）终字第2193号上诉人（原审被告）郁金。上诉人（原审被告）尹玲。被上诉人（原审原告）上海恒润物业管理有限公司。法定代表人黄邦玲。委托代理人高荣宝。上诉人郁金、尹玲因物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成��议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郁金、尹玲，被上诉人上海恒润物业管理有限公司（以下简称恒润物业）法定代表人黄邦玲及其委托代理人高荣宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被上诉人系曲阳路XXX号宏城公寓小区的物业管理单位，两上诉人系曲阳路XXX号XXX室（即曲阳路XXX号13A室）的产权人。2001年5月8日，上海友城房地产开发有限公司（以下简称友城公司）与被上诉人签订一份《前期物业管理服务合同》，约定：友城公司将曲阳路XXX号宏城公寓委托被上诉人实行物业管理，委托管理期限为2001年8月1日起至业主委员会与业主委员会选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止；物业管理费每月每平方米0.84元，设备运行费每月每平方米0.55元。2004年10月15日，上海市虹口区宏城公寓业主委员会（以下简称宏城公寓业委会）与���上诉人签订一份《物业管理服务合同》，约定，宏城公寓业委会将宏城公寓委托被上诉人实行物业管理，委托管理期限为5年，自2004年10月15日起至2009年10月14日止；被上诉人负责向业主和物业使用人收取下列费用：管理费每月每平方米0.39元、保洁费每月每平方米0.19元、保安费每月每平方米0.26元、住宅电梯、水泵、公灯等设备运行费按实结算；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，被上诉人可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。上述合同期满后，宏城公寓仍由被上诉人管理至今。本市曲阳路XXX号XXX室房屋建筑面积为145.59平方米，两上诉人按每月202.40元向被上诉人支付物业管理费至2002年4月。之后，两上诉人以1304室业主未按规定安装空调且违章搭建，被上诉人未出面解决为由，拒绝向被上诉人支付物业管理费。2003年10月、2003年12月、2004年7��，被上诉人通过挂号信形式向两上诉人发出催款通知。2004年3月，两上诉人致信被上诉人，要求被上诉人早日向13楼C室业主开出物业整改通知书予以整改，并提供整改书复印件；并称被上诉人未尽到物业应尽的管理职责，两上诉人有权拒付未尽责的那部分物业管理费，要求被上诉人尽快开出管理费清单，以便两上诉人尽快交付相关尽责的费用，如清洁费、保安费、照明费等。被上诉人收信后未予回复。另查明：2001年11月，上海市虹口区物价局对被上诉人物业管理服务收费标准进行了审核，管理费为每月0.39元／平方米、保洁费为每月0.19元／平方米、保安费为每月0.26元／平方米、电梯水泵运行费为每月0.55元／平方米。审理中，被上诉人提供落款时间分别为2005年7月12日、2006年12月13日、2007年12月30日、2008年11月29日、2009年11月9日、2010年3月4日、2011年11月5日、2012年12��29日的催款通知，均载明：13A室物业管理费自2002年5月起至今未付，多次书面通知及口头催讨未果，根据物业管理条例及业主公约条款，再次通知该户尽快交付所拖欠的物业管理费，逾期按日加收千分之三的滞纳金。其中落款时间为2006年12月13日、2007年12月30日、2008年11月29日、2009年11月9日、2011年11月5日、2012年12月29日的催款通知上均有宏城公寓业委会委员李锡年的签字。被上诉人称上述催款通知均上门送达，两上诉人收到后不同意签字。两上诉人称上述催款通知均未收到。审理中，李锡年到庭称，2006年12月13日、2007年12月30日、2008年11月29日、2009年11月9日、2011年11月5日、2012年12月29日的催款通知上是其本人签字。因13A室业主不支付物业费，物业公司要求其在催款通知上签字，其每次签字后与物业公司员工一同乘电梯上楼，物业公司员工拿着催款通知至13A室送催款通���，其直接上15楼。恒润物业据此诉称：恒润物业作为曲阳路XXX号宏城公寓的物业管理单位，自2001年11月起对该小区实施管理至今。郁金、尹玲是曲阳路XXX号XXX室业主，于2002年5月至2012年12月共拖欠物业管理费25，903.36元，为此恒润物业每年催讨，起先以挂号信形式催讨，2004年7月起每半年上门送达一次催款通知。现恒润物业起诉要求郁金、尹玲支付2002年5月至2012年12月欠缴的物业管理费25，903.36元并支付滞纳金2.5万元。审理中，恒润物业放弃主张滞纳金的诉讼请求。原审法院经审理后认为，被上诉人与宏城公寓业委会约定的物业管理期限于2009年10月14日届满后，宏城公寓小区仍由被上诉人管理至今，故被上诉人要求按照《宏城公寓物业管理服务合同》约定和物价部门审核的标准主张其管理期间的物业管理费，理由正当。两上诉人以被上诉人未出面解决1304室业主违规安装空调、违章搭建为由，拒付物业管理费，缺乏依据，本院不予采纳。关于两上诉人所提诉讼时效，宏城公寓业委会委员李锡年到庭陈述，其每次在催款通知上签字后与被上诉人工作人员一同乘电梯上楼，被上诉人工作人员拿着催款通知至1302室送催款通知，其直接上15楼。根据李锡年的陈述及两上诉人长期居住曲阳路XXX号XXX室的事实，结合常理，可以得出被上诉人工作人员于2006年12月、2007年12月、2008年11月、2009年11月、2011年11月、2012年12月去两上诉人住处送过催款通知的结论。此外，被上诉人于2003年10月29日、2003年12月16日、2004年7月22日向两上诉人发出催款通知，但无确实充分的证据证明被上诉人在2004年7月23日至2006年12月12日期间向两上诉人催讨过物业管理费。故两上诉人所欠2002年5月至2004年11月期间的物业管理费，被上诉人起诉时已超过诉讼时效，对被上诉人主张该部分物业管理费的请求，本院不予支持。两上诉人所欠2004年12月至2012年12月的物业管理费，被上诉人起诉时未超过诉讼时效，对被上诉人主张该部分物业管理费的请求，依法应予支持。被上诉人自愿放弃滞纳金的诉讼请求，并无不当，依法予以准许。原审法院据此作出判决：自本判决生效之日起10日内，上诉人郁金、尹玲支付被上诉人上海恒润物业管理有限公司2004年12月至2012年12月的物业管理费19，629.89元。原审判决后，上诉人尹玲、郁金不服，向本院提起上诉称：自2004年7月以后就再也没有收到物业催款通知，被上诉人主张的2011年1月1日以前的物业管理费已超过诉讼时效。另外，证人宏城公务业委会委员李锡年陈述中提到的2006年12月13日、2007年12月30日、2008年11月29日、2009年11月9日、2011年11月5日、2012年12月29日的催款通知上是李锡年签字，因13A室业主不支付��业费，物业公司要求其在催款通知上签字，其每次签字后与物业公司员工一同乘电梯上楼，物业公司员工拿着催款通知至13A室送催款通知，其直接上15楼。上诉人认为李锡年的证词只能证明其在催款通知书上签字，并未陪同送达，因此原审法院判决认定的事实不清，采用证据效力不足。另外上诉人诉称由于被上诉人未出面对1304室业主违规安装空调、违章搭建进行处理，上诉人曾用挂号信的方式告知被上诉人将物业费分列为管理费和服务费，并且愿意支付其中的服务费部分。故请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。被上诉人恒润物业答辩称：上诉人欠费是事实，被上诉人不断催讨也是事实，被上诉人并未收到过有关的挂号信，关于催讨的相关证据被上诉人在一审中均已提供。经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主有约束力。上诉人所提诉讼时效问题，原审法院根据李锡年的陈述及两上诉人长期居住曲阳路XXX号XXX室的事实，结合物业管理企业送达催费通知的一般操作规程，得出被上诉人工作人员于2006年12月、2007年12月、2008年11月、2009年11月、2011年11月、2012年12月去两上诉人住处送过催款通知的结论，从而认为本案恒润物业起诉要求判令被上诉人支付的物业管理费并未超过法定诉讼时效，对于原审法院的认定，本院予以认同。同时，在本案二审期间，被上诉人也称由于拒付物业管理费的起因系邻居违章搭建和安装空调而物业没有完全履行管理职责，故对物业费中的管理费予以拒付，但被上诉人仍旧愿意支付物业费中涉及相关服务的费用，可见其主观上对涉及物业服务的相关费用应当并且愿意支付也没���异议，只是未有主动履行。现上诉人对于时效的抗辩不能成立，其主张部分物业费已经超过诉讼时效，故法院不应当再行判令其支付的上诉理由不能成立。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，上诉人的上诉理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费169.32元，由上诉人郁金、尹玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯 峰审 判 员 余 艺代理审判员 王晓梅二〇一四年一月二十四日书 记 员 孙幸冬附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：