（2013）玄民初字第283号
裁判日期: 2014-01-24
公开日期: 2014-07-05
案件名称
杨翠华与南京市蔬菜副食品集团（有限）公司用益物权确认纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨翠华,南京市蔬菜副食品集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六条
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2013）玄民初字第283号原告杨翠华，女，汉族。被告南京市蔬菜副食品集团有限公司，住所地在南京市玄武区中山东路323号。法定代表人柏懋祥，南京市蔬菜副食品集团有限公司董事长。委托代理人魏增，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托代理人陈书兵，男。原告杨翠华诉被告南京市蔬菜副食品集团有限公司（以下简称蔬菜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨翠华、被告蔬菜公司委托代理人魏增、陈书兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨翠华诉称：2001年3月，原告从南京蔬菜副食品（集团）总公司取得南京市建邺区xx大街xx号x幢614室房屋一套，由于该单位的原因，一直没有收取原告居住该房屋期间的租金。2003年5月该企业改制为被告，但直到2012年6月才解决原告的房屋问题。被告于2012年6月25日收取了原告2001年3月至2012年5月期间的房屋租金18656元。但是按照南京市的公房租金政策，被告收取的租金不符合规定，具体为：2001年3月至2012年5月期间被告不收取原告的租金，也不将614室出售给原告，故该房屋属于不可出售公房，上述期间的暂不出售公房租金标准应当为每平方米使用面积每月1.55元，但被告按照可售公房的租金标准收取了原告的租金；原告应当享受的减免项目被告也未给予减免，具体为：租赁房屋所在楼层应当减收2%的租金，租赁房屋所在地段应当减收5%的租金，原告系退休人员应当减收20%的租金。按照以上规定被告共计多收了原告租金9210.77元。故原告诉至法院，请求判令被告退回多收原告的房屋租金9210.77元。被告蔬菜公司辩称：原告主张的减收房租的情形中，除房屋所在地段减收项目外，其余均无事实和法律依据，故被告仅应当退还原告该部分租金为932.8元；请求法院依法判决。经审理查明：原告系被告的职工，2001年1月办理了内退手续，2008年11月办理了退休手续。南京市建邺区xx大街xx号x幢614室（以下简称614室）房屋是蔬菜公司管理的公有住房，614室所在的该幢房屋共8层。614室房屋建筑面积为84.94平方米，折算成公房出租的使用面积为60.67平方米。原告于2001年3月居住于614室，但原、被告对该房屋的使用、分配等问题长期存在争议。2012年6月，经南京市信访局、南京市商务局、南京市建邺区信访局、蔬菜公司共同协调，确定了如下解决方案：614室由原告承租使用；原告如购买该房屋，须按照原告的福利分房标准执行；原告办理相关手续时须一次性交纳所欠房租和购房的相关费用；原告在办理相关手续前须写出承诺书承认错误行为，保证不再上访。2012年6月25日，原、被告签订房屋租赁合约一份，内容为：被告将614室房屋租赁给原告，每月租金为139.54元。2012年6月25日，被告收取了原告2001年3月至2012年5月的租金18656元。2012年8月，原告依据房改政策购买了614室房屋并办理所有权登记。此后，原告认为被告收取租金的标准不符合政策规定，遂诉至本院。以上事实有房屋所有权证、收据、南京市企业职工退休（定期生活费）审批表、房屋租赁合约、证明、承诺书、南京市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室会议纪要、本院庭审笔录、谈话笔录等证据证实。本院认为：被告作为公有住房的管理者将614室出租给原告，应当按照公有住房管理部门确定的租金标准收取租金，被告超过公房租金政策规定的租金标准收取的租金，应当将超额部分退还原告。关于614室房屋是否应当以暂不出售公房来确定租金标准，本院认为，《南京市出售公有住房实施细则》第六条规定：下列公有住房暂不出售：1、已列入近期规划拆迁、改造的以及旧城区房屋在三层（含）以下的；2、地处临街宜改作为营业用房的；3、产权有争议或涉及落实房产政策的；4、具有纪念意义或列入文物保护的；5、别墅、庭院式的；6、有险情的；7、市政府规定不宜出售的；该细则第七条规定：承租房有下列情况的暂不出售：1、转租或变相转租的，擅自转让或转借的；2、改变房屋用途的；3、全家迁离本市的；4、全家去国（境）外定居的，探亲、留学逾期不归的，或去国（境）外定居、探亲、留学留有未成年子女的。而614室房屋不符合上述规定的情形，故原告主张按照暂不出售公房的租金标准计算614室的租金无事实和法律依据，本院对原告要求退还该部分租金的主张不予支持。关于原告主张的因614室所在楼层的减收租金项目，本院认为，《南京市物价局关于2000年房改年度公有住房租金、售房成本价的通知》和《南京市物价局、市房产管理局关于2002年房改年度公有住房租金、售房成本价的通知》关于该问题的规定为：多层住宅的五层顶层减5%；六层顶层减7%；七层顶层减9%；七层住宅中的六层减2%；底层无院落减5%；四层中的三层加5%；五层（含五层）以上的三、四层加5%；高层住宅的底层与顶层比照五层的底层与顶层减成，其他层次不增不减。故614室作为八层楼房中的第六层，不符合楼层因素减收租金的政策规定，本院对原告要求退还该部分租金的主张不予支持。关于原告主张的退休职工减收20%租金的减免项目，本院认为，根据《南京市公有住房提租和补贴实施细则》第七条的规定，1937年7月6日及以前参加革命工作，享受离休待遇的干部或已故离休干部的配偶，一处（套）住房提租后，新增租金全额免交；1937年7月7日及以后参加革命工作，享受离休待遇的干部或已故离休干部配偶以及建国前参加革命工作并享受供给制待遇的退休老工人或已故退休老工人的配偶，一处（套）住房提租后，按户减收50％的租金；享受退休待遇的职工，一处（套）住房提租后，按户减收20％的租金；民政部门确认的社会救济户（不含临时救济户）和非在职优抚户，一处（套）住房提租后，新增租金全额免交；民政部门确认的非在职优抚对象和社会救济对象与家庭成员合住的，提租后，每人每月适当给予减免，1995年为6元；市总工会确认的特困企业的特困职工，一处（套）住房提租后，新增租金全额免交；提租后，生活确有困难的职工，由职工所在单位根据实际情况，给予适当补助；本户成员中既有离休职工又有退休职工的，按离休职工的规定减免。本案中，因2002年共有住房提租时原告并未退休，2008年原告退休后南京市未再提高公房租金，故原告不适用退休人员的公房租金减收政策，本院对原告要求退还该部分租金的主张不予支持。关于614室所处的地段等级应减收5%的租金，原、被告意见一致，本院予以认定。但被告计算的应减收金额932.8元不准确。《南京市物价局关于2000年房改年度公有住房租金、售房成本价的通知》确定的可售公房月租金标准为每平方米使用面积2元，该标准自2000年7月1日起执行；《南京市物价局、市房产管理局关于2002年房改年度公有住房租金、售房成本价的通知》确定的公房月租金标准为每平方米使用面积2.3元，该标准自2002年9月1日起执行；根据上述标准计算，被告应退还原告租金1071.11元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条的规定，判决如下：被告南京市蔬菜副食品集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨翠华房屋租金1071.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告负担44元，被告负担6元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付6元给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 孔亚伟人民陪审员 吕旦华人民陪审员 赫 静二〇一四年一月二十四日见习书记员 吴 琼