（2013）丽民初字第5918号

裁判日期: 2014-01-23

公开日期: 2014-11-27

案件名称

张海芬与天津保利昆仑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书

法院

天津市东丽区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张海芬,天津保利昆仑房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条

全文

天津市东丽区人民法院民事裁定书（2013）丽民初字第5918号原告张海芬，女，汉族。被告天津保利昆仑房地产开发有限公司（组织机构代码69407121-6），住所地天津市东丽区金钟街道外环线于金钟路交口河兴庄村南金钟商会楼宇总部441号。法定代表人陈凯，董事长。委托代理人梁晓光，该公司职员。委托代理人董萌，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。原告张海芬与被告天津保利昆仑房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙洪良独任审判，公开开庭进行了审理。原告张海芬、被告天津保利昆仑房地产开发有限公司的委托代理人梁晓光、董萌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张海芬诉称，2011年5月8日，原告与被告天津保利昆仑房地产开发有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市东丽区满江道溪水河畔花园11号楼1门1303号房屋一套。合同附件三交房标准约定电梯间应为高级墙砖墙面，顶棚刷乳胶漆，周边打石膏线，楼梯间地砖地面，涂料墙面，顶棚刷乳胶漆，周边打石膏线。但房屋交付入住后发现被告实际交付的房屋电梯间只有部分墙砖墙面，其余大部分为乳胶漆墙面，楼梯间并非地砖地面，顶棚亦非乳胶漆及石膏线，而是水泥地面，顶棚涂料。被告向原告交付的房屋不符合购房合同约定的交楼标准，构成了违约行为。原告就前述问题与被告公司进行��涉未果，故诉至本院，请求：1、依法判令被告按照合同编号为2011-0030833的《天津市商品房买卖合同》附件三约定的交楼标准对原告所有的天津市东丽区满江道溪水河畔11-1-1303号房屋所属的11号楼1-32层楼共有的电梯间地面铺设地砖，墙面铺设高级墙砖，顶棚刷乳胶漆，周边打石膏线，对共有的楼梯间地面铺设地砖，顶棚刷乳胶漆，周边打石膏线。2、本案诉讼费用由被告承担。原告张海芬向本院提供了下列证据：证据1、天津市商品房屋买卖合同及附件一份（复印件），证明原、被告之间的房屋买卖关系及双方合同的约定内容。证据2、照片一组，证明房屋的现状与合同约定不符。被告天津保利昆仑房地产开发有限公司辩称，一、涉诉房屋在买卖合同约定交付日前已取得了《天津市建设工程竣工验收备案书》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，具备了��定及合同约定的交付条件。二、原告已签署了《房屋交付确认单》、《保利玫瑰湾房屋验收单》，办理了收房入住手续，时隔近一年之久，现又主张要求被告承担局部公共区域整改的违约责任，于法无据。原告在交房当时已对房屋的外观瑕疵进行了检验，且已办理了涉诉房屋的接收手续，便意味着检验权利的行使完毕与继续责问权利的丧失。此后原告只能对于施工质量不符合约定的场合，尤其是对于显而易见的非隐蔽性的瑕疵提出主张。三、在高层建筑中，电梯是绝对主要的垂直运输工具，在建筑设计上只属于紧急事态发生时疏散通道用的楼梯间，其装饰配置标准对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定的影响甚微，且与涉诉楼盘同时期开发、销售均价明显高于涉诉楼盘的楼内消防楼梯间也没有铺贴地砖。四、涉诉楼栋并未设计单独的电梯间，而是与入户门形成一个贯通的空间（公共走廊），原告主张的电梯间墙面贴砖没有事实和施工的基础。五、原告作为其所在楼栋的个别业主无权代表其所在楼栋的全体业主决定公共区域的改造问题，依据《物权法》的相关规定，公共区域的改造，属于利益相关的全体业主的决策范畴，而非个别业主所能决断。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，主体存在瑕疵，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时被告深刻反思，愿努力为该小区业主提供优质、高效的物业服务。被告天津保利昆仑房地产开发有限公司提供了下列证据：第一组证据1、《天津市建设工程竣工验收备案书》、2、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》；证明涉诉房屋于双方签订的商品房合同中约定的交房日期前，已具备法定及合同约定的交付条件。第二组证据1、原告签署的《房屋交付确认单》、《保利玫瑰湾��屋验收单》；证明原告已对交易标的的外观瑕疵进行了检验，且已办理了涉诉房屋的接收手续，此后原告仅仅只能在涉诉房屋的质保期内对诸如房屋漏水、裂缝等质量通病这一隐蔽瑕疵提出异议。第三组证据1、涉诉房屋所在楼栋的建筑平面图（建筑标准层平面图）、2、与涉诉楼盘同时期开发、销售均价明显高于涉诉楼盘的楼内消防楼梯间的装饰、装修情况。证明目的：1、涉诉楼栋并未设计单独的电梯间，而是与入户门形成一个贯通的空间（公共走廊），原告主张的电梯间墙面贴砖没有事实和施工的根基。2、涉诉楼栋均为24乃至32层的高层楼房，电梯是占绝对主要的运输工具，楼梯通道仅属于紧急事态发生时的疏散通道，此空间的装饰配置标准对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定的影响甚微。3、与涉诉楼盘同时期开发、销售均价明显高于涉诉楼盘的��内消防楼梯间也没有铺贴地砖。经庭审质证，被告天津保利昆仑房地产开发有限公司对原告张海芬提供的证据1真实性认可，但合同附件三不适用本案房屋，涉诉房屋没有独立电梯间，不必须贴砖。对证据2没有异议。原告对被告提供的第一组证据及第二组证据真实性没有异议，对第三组证据真实性没有异议，对证明目的不认可，被告的房屋没有按照合同约定的标准对楼房公共部位装修。其他小区的房屋情况与本案没有关联性，不予认可。本院对原、被告提供的证据审查后认为，原告的证据真实合法，与本案具有关联性，且被告对真实性无异议，本院对原告的证据均予以采信。被告提供的第一组证据和第二组证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。第三组证据中建筑标准层平面图真实，但房屋交付标准应以房屋买卖合同的约定为准。其他楼盘的楼内消防楼梯间的装饰、装修情况与本案不具有关联性，本院不予采信。经审理查明，2011年5月8日，原告与被告天津保利昆仑房地产开发有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市东丽区满江道溪水河畔花园11号楼1门1303号房屋一套。合同附件三交楼标准约定“电梯间：地砖地面、高级墙砖墙面，顶棚刷乳胶漆，周边打石膏线。楼梯间：地砖地面，涂料墙面，顶棚刷乳胶漆，周边打石膏线。”现原、被告已办理了房屋交付手续。被告实际交付的房屋除电梯一面墙铺贴了墙砖外，其余大部分为乳胶漆墙面，楼梯间是水泥地面，顶棚只刷了涂料，非乳胶漆，周边未打石膏线。该栋楼房为两梯四户，共32层，尚未召开业主大会和成立业主委员会。庭审中，经本院释明，询问原告的诉讼请求是就其个人所在楼层还是全部楼层主张铺贴��砖地砖，原告坚持请求将其所在整栋楼房的1-32层楼共有的电梯间铺设地砖，墙面铺设高级墙砖，顶棚刷乳胶漆，周边打石膏线，对共有的楼梯间地面铺设地砖，顶棚刷乳胶漆，周边打石膏线。如被告不再进行装修改造，应当赔付原告损失48万元。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照合同行使权利、履行义务。被告未按照合同约定的标准对电梯走廊和楼梯通道进行装修，构成了违约行为。根据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主的共有部分包括“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”。“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。涉诉楼房每层四户，共32层，电梯走廊及楼梯通道属于业主的共有部分，应当由全体业主共同享有共有和共同管理的权利。在未成立业主大会和选举业主委员会的前提下，原告未得到其他全体业主的授权，无权以其个人名义就全部业主的共有部分主张权利，故原告就其提出的诉讼请求主体不适格。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定裁定如下：驳回原告张海芬的起诉。案件受理费减半收取40元，退还原告张海芬。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员　　孙洪良二〇一四年一月二十三日书　记　员　　刘晨明本裁定所依据的相关法律、法规《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。